THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở HOA KỲ: GIÁ NHÀ GIẢM TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN

Giá nhà giảm tại một số thành phố lớn ở Hoa Kỳ đang trở thành xu hướng đáng chú ý. Giá nhà hiện đang giảm tại Dallas và tốc độ tăng trưởng giá cả toàn quốc tiếp tục chậm lại vì thị trường nhà ở Hoa Kỳ trở nên thân thiện hơn với người mua.

Theo Chỉ số S&P CoreLogic Case-Shiller công bố gần đây, giá bán nhà ở gia đình đơn lẻ tại Dallas đã giảm 0,21% vào tháng 4 so với cùng kỳ năm ngoái, được đo bằng các giao dịch lặp lại. Dallas hiện đã gia nhập cùng Tampa, nơi giá nhà đã giảm hàng năm trong nhiều tháng, là những thành phố duy nhất có mức tăng trưởng giá âm trong số 20 thành phố lớn.

Trên toàn quốc, giá trị nhà tăng 2,7% vào tháng 4, chậm hơn mức tăng 3,4% được ghi nhận vào tháng 3 và là mức tăng giá theo năm nhỏ nhất kể từ tháng 8 năm 2023.

Nicholas Godec, người đứng đầu bộ phận giao dịch thu nhập cố định và hàng hóa tại S&P Dow Jones Indices, cho biết: “Thị trường nhà ở tiếp tục đà giảm tốc dần dần vào tháng 4, với mức tăng giá hàng năm chậm lại ở mức khiêm tốn nhất trong gần hai năm”. Ông nói thêm: “Điều đặc biệt đáng chú ý là cách chu kỳ này đã xáo trộn vị thế lãnh đạo khu vực – các thị trường từng được ưa chuộng trong đại dịch hiện đang tụt hậu, trong khi những thị trường có thành tích ổn định theo truyền thống ở Trung Tây và Đông Bắc đang dẫn đầu”. Godec cho biết, sự thay đổi này báo hiệu “một thị trường đang trưởng thành, ngày càng được thúc đẩy bởi các yếu tố cơ bản hơn là sự đầu cơ”.

Trong số 20 thành phố được chỉ số theo dõi, New York một lần nữa báo cáo mức tăng trưởng hàng năm cao nhất, với mức tăng 7,9% vào tháng 4, tiếp theo là Chicago và Detroit với mức tăng trưởng hàng năm lần lượt là 6,0% và 5,5%. Tampa có mức lợi nhuận thấp nhất, giảm 2,2%. Đây là tháng thứ sáu liên tiếp giá cả tăng trưởng âm hằng năm tại Tampa. “Khi động lực cung và cầu khu vực tiếp tục phân kỳ, xu hướng giá cũng vậy. Tăng trưởng giá dự kiến ​​sẽ vẫn mạnh nhất ở vùng Đông Bắc và Trung Tây, nơi lượng hàng tồn kho khan hiếm nhất và cầu vẫn vượt cung” – Chuyên gia kinh tế cấp cao của Realtor.com® Anthony Smith cho biết.

Xem thêm: Realtor.Com: Dự Báo Thị Trường Nhà Ở 2025

Tại các thị trường trở nên quá nóng trong thời kỳ bùng nổ nhà ở do đại dịch COVID-19, những hạn chế về khả năng chi trả cũng ngày càng xuất hiện nhiều hơn sau khi giá cả vượt quá mức lương của người dân địa phương có thể hỗ trợ một cách hợp lý. Tại những thành phố đó, đặc biệt là bao gồm các thị trường lớn ở Texas và Florida, giá nhà hiện có thể vẫn ở mức thấp hoặc thậm chí giảm cho đến khi phù hợp hơn với mức lương tại địa phương.

“Chúng ta đang chứng kiến ​​một thị trường nhà ở đang trong quá trình chuyển đổi” – Godec nói – “Thời đại tăng giá nhanh chóng, trên diện rộng dường như đã qua, thay vào đó là một môi trường có tính chọn lọc hơn, nơi các yếu tố cơ bản của địa phương quan trọng hơn xu hướng quốc gia”.

Xem thêm: Thị Trường Nhà Ở Hàng Đầu Năm 2025: 10 Thành Phố Có Doanh Số Bán Nhà Tăng Vọt

“Điều chỉnh mạnh” về giá khó có thể xảy ra

Mặc dù dữ liệu giá Case-Shiller bị chậm trễ vài tháng, nhưng nó được coi là một trong những thước đo tốt nhất hiện có về sự thay đổi giá trị nhà ở, vì nó đo lường các giao dịch lặp lại trên cùng một bất động sản theo thời gian.

Dữ liệu tháng 4 phản ánh giai đoạn đỉnh điểm của mùa nhà ở mùa xuân, vốn yếu theo lịch sử trong năm nay do lãi suất thế chấp tăng cao và tâm lý thận trọng của người tiêu dùng ảnh hưởng đến hoạt động nhà ở. Doanh số bán nhà hiện hữu đã giảm 2% vào tháng 4 so với cùng kỳ năm ngoái, xuống mức tăng trưởng hằng năm chậm nhất trong tháng 3 kể từ năm 2009. Tuy nhiên, nguồn cung nhà để bán vẫn eo hẹp so với xu hướng trước đại dịch, với lượng hàng tồn kho trong tháng 4 vẫn thấp hơn 16% so với mức trung bình từ năm 2017 đến năm 2019.

Godec cho biết lãi suất thế chấp, đã dao động trên 6,6% kể từ đầu năm, tiếp tục khiến nhiều người bán không muốn niêm yết nhà của họ và từ bỏ mức lãi suất dưới 4% thời đại đại dịch. Việc xây dựng mới cũng không theo kịp nhu cầu, với một phân tích gần đây của Realtor.com ước tính rằng đất nước này có khoảng cách cung gần 4 triệu ngôi nhà. Trong quý đầu tiên của năm 2025, các nhà xây dựng nhà ở đang trên đà xây dựng 1,4 triệu ngôi nhà trong năm nay, theo dữ liệu của Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ.

“Động lực thị trường cơ bản vẫn còn nhiều thách thức nhưng không đến mức thảm khốc” – Godec nói, trích dẫn những thách thức đang diễn ra với nguồn cung nhà ở. “Sự mất cân bằng cung-cầu này tiếp tục tạo ra mức giá sàn, ngăn chặn những đợt điều chỉnh mạnh mà một số người lo sợ”.

(Nguồn: Realtor)