REALTOR.COM: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 2025

Xu hướng bán nhà

Dự báo năm 2025 của chúng tôi về xu hướng bán nhà tăng nhẹ, với số lượng bán hàng hằng năm dự kiến ​​sẽ tăng 1,5% so với năm 2024, đạt tổng số bán hàng hằng năm là 4,07 triệu. Có bằng chứng cho thấy cả người mua và người bán đều nhạy cảm với biến động lãi suất thế chấp. Khi thị trường chứng kiến ​​lãi suất thế chấp giảm xuống còn 6,08% vào tháng 9 năm 2024, đầu tiên thấy mức tăng 11,6% trong danh sách nhà mới, sau đó là mức tăng 9,9% trong doanh số bán nhà vào tháng tiếp theo, cho thấy nhu cầu bị dồn nén và nnhayj cảm với lãi suất trên thị trường.

Vì hầu hết người bán cũng là người mua, nên quyết định bán có thể được hiểu là tín hiệu về nhu cầu trong tương lai đang chờ xử lý và chúng tôi dự đoán rằng môi trường lãi suất cao hơn mà chúng ta đang thấy hiện nay sẽ dẫn đến doanh số bán hàng thấp hơn vào đầu năm 2025 so với cùng kỳ năm 2024. Thật vậy, danh sách mới đã chứng kiến ​​mức tăng nhỏ hơn trong những tuần gần đây so với đầu năm 2024. Tuy nhiên, khi lãi suất thế chấp giảm trở lại, dự kiến ​​sẽ thấy nhiều hoạt động hơn trong những tháng bận rộn nhất trong năm, với mức tăng trưởng vào năm 2025 so với năm 2024 vào mùa hè.

Xu hướng hàng tồn kho để bán

Vào năm 2024, thị trường nhà ở đã thoát khỏi tình trạng khan hiếm hàng tồn kho để bán, và chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục vào năm 2025 với dự báo lượng hàng tồn kho sẽ tăng 11,7% so với năm 2024. Tháng 10 năm 2024 đã mang đến cho thị trường nhà ở Hoa Kỳ số lượng nhà đang hoạt động để bán lớn nhất kể từ tháng 12 năm 2019 và xu hướng này có thể sẽ tiếp tục vào năm 2025. Realtor kỳ vọng mức tăng sẽ ở mức thấp hơn so với mức tăng dự kiến ​​là 15,2% trong cả năm 2024. Tuy nhiên, điều này có nghĩa là lượng hàng tồn kho trung bình hàng năm vào năm 2025 chỉ giảm 23% so với mức trung bình trong giai đoạn 2017–19, so với mức thâm hụt lên tới 40% vào năm 2023.

Tương tự như với việc bán nhà, thời điểm kiểm kê cũng rất quan trọng. Với lãi suất thế chấp hiện có khả năng kết thúc năm 2024 ở mức cao hơn nhiều so với dự kiến ​​của nhiều người vào đầu năm, Realtor dự kiến ​​sự sẵn lòng bán nhà hiện tại và mua nhà mới của chủ nhà sẽ giảm dần. Nói một cách đơn giản, những người bán nhà tiềm năng và thị trường nói chung vẫn sẽ cảm nhận được tác động của việc khóa lãi suất thế chấp, điều này trở nên nghiêm trọng hơn khi lãi suất cao hơn. Điều này có khả năng chỉ dẫn đến một sự gia tăng nhỏ trong hàng tồn kho vào đầu năm 2025, nhưng đến mùa xuân, dự kiến ​​mức hàng tồn kho sẽ tăng trở lại, cao hơn mức tăng theo mùa thông thường. Hàng tồn kho nhà ở sẽ vẫn ở mức cao trong suốt phần lớn mùa hè do cả sự gia tăng trong danh sách nhà mới cũng như hàng tồn kho chưa bán được đã tích tụ trong những tháng mùa đông.

Thời gian sẽ tiếp tục là phương thuốc chữa lành quan trọng cho tình trạng khóa lãi suất thế chấp, với sự hỗ trợ khiêm tốn từ mức lãi suất thấp hơn dự kiến ​​vào năm 2025. Ngay cả trong thị trường nhà ở khó khăn hiện nay, cuộc sống vẫn diễn ra (công việc, con cái, kết hôn, ly hôn, v.v.) và một số hộ gia đình chuyển đi, mua và bán trong bất kỳ điều kiện nào mà thị trường cung cấp. Do đó, tỷ lệ thế chấp chưa thanh toán với mức lãi suất dưới 6% đã giảm xuống còn 84% từ mức 89% của một năm trước và thậm chí còn thấp hơn mức cao 92% vào giữa năm 2022. Chúng tôi dự kiến ​​rằng đến cuối năm 2025, tỷ lệ này có thể giảm xuống gần 75%.

Xu hướng cho thuê

Nguồn cung nhà ở chung cư mới sẽ vẫn là yếu tố chính định hình thị trường cho thuê vào năm 2025. Trong quý 3 năm 2024, tốc độ hàng năm của các ngôi nhà chung cư mới hoàn thành đạt 658.000 căn, đẩy tỷ lệ nhà cho thuê bỏ trống lên tới 6,9%. Mặc dù sự gia tăng này cho thấy nguồn cung cho thuê gần đây đã vượt quá nhu cầu, nhưng điều quan trọng là phải xem xét bối cảnh rộng hơn. Mặc dù tỷ lệ nhà cho thuê bỏ trống đang ở mức cao nhất kể từ khi bắt đầu đại dịch COVID-19, nhưng vẫn thấp hơn một chút so với mức trung bình 7,2% từ năm 2013 đến năm 2019. Nhìn về phía trước, một đường ống xây dựng nhà ở chung cư mạnh mẽ dự kiến ​​sẽ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng nguồn cung cho thuê vào năm 2025, điều này có khả năng đẩy tỷ lệ nhà cho thuê bỏ trống trở lại mức trung bình dài hạn.

Trong khi sự gia tăng nguồn cung nhà ở chung cư mới mang đến cho người thuê nhiều lựa chọn hơn, thì lượng người thuê nhà lớn sẽ làm giảm bất kỳ tác động đáng kể nào đến giá thuê. Giá thuê trung bình vào năm 2025 dự kiến ​​sẽ chỉ thấp hơn một chút so với năm 2024 (-0,1%), cho thấy khả năng chi trả sẽ tiếp tục là một thách thức đối với nhiều người. Vào năm 2024, những người thuê nhà tìm kiếm sự kết hợp lý tưởng giữa nhà ở giá rẻ và cơ hội việc làm ở các thành phố phía Nam như Austin, TX, Oklahoma City, OK và Birmingham, AL. Nhìn về phía trước đến năm 2025, xu hướng xây dựng gần đây cho thấy cả bốn khu vực sẽ tiếp tục chứng kiến ​​sự tăng trưởng trong nguồn cung nhà cho thuê, với phía Nam dẫn đầu với tốc độ tăng hàng năm là 1,5%, tiếp theo là phía Tây (1,2%), Trung Tây (0,9%) và Đông Bắc (0,7%). Do đó, rất có thể thị trường cho thuê phía Nam sẽ duy trì lợi thế về khả năng chi trả vào năm 2025.

Đối với những người sống ở các khu vực đô thị có chi phí sinh hoạt cao như Thành phố New York, việc đi lại xa trung tâm thành phố hoặc tận dụng chế độ làm việc linh hoạt có thể mang đến cơ hội tiếp cận nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn.

Xu hướng xây dựng và bán nhà mới

Như đã thảo luận ở trên, một nền kinh tế tương đối lành mạnh thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng ổn định và kỳ vọng về sự tăng trưởng bổ sung thúc đẩy sự lạc quan cho cả hộ gia đình và doanh nghiệp. Tăng trưởng hộ gia đình dự kiến ​​sẽ đạt 1,1% vào năm 2025, tăng thêm 1,4 triệu hộ gia đình vào tổng số hiện tại.

Nhìn chung, bối cảnh kinh tế vĩ mô sẽ phản ánh xu hướng trong những năm gần đây. Tăng trưởng kinh tế thực tế trên xu hướng vào năm 2024 (2,7%) dự kiến ​​sẽ có xu hướng quay trở lại mức tăng trưởng tiềm năng dài hạn (2,3%). Lạm phát vẫn ở mức thấp, mặc dù vẫn chỉ cao hơn một chút so với mục tiêu 2% của Fed (2,1% đến 2,4%).

Nền kinh tế vẫn vững chắc giúp người lao động có việc làm và năng suất. Tỷ lệ thất nghiệp dự kiến ​​sẽ vẫn ở mức thấp, chỉ cao hơn 4% một chút, giúp đẩy thu nhập hộ gia đình lên cao hơn. Mức tăng dự kiến ​​là 3,4% sẽ vượt qua lạm phát, giúp hộ gia đình điển hình có thể sở hữu một căn nhà trong ngân sách của họ. Tuy nhiên, thu nhập không theo kịp mức tăng giá nhà. Tuy nhiên, sự gia tăng sức mua từ việc điều chỉnh lãi suất thế chấp có nghĩa là khả năng chi trả được cải thiện khiêm tốn. Khoản thanh toán thế chấp thông thường cho một ngôi nhà được tài trợ 80% bằng thế chấp lãi suất cố định 30 năm có khả năng tăng chưa đến 5 đô la, hoặc 0,2%, vào năm 2025. Cùng với mức tăng thu nhập, điều này có nghĩa là khoản thanh toán cho một khoản thế chấp thông thường sẽ giảm xuống còn 29,2% thu nhập vào năm 2025 từ 30,1% vào năm 2024, giảm so với mức cao hàng năm là 30,4% vào năm 2023. So với các chuẩn, chi phí mua nhà vẫn chiếm một phần lớn thu nhập, nhưng đang đi đúng hướng.

Triển vọng nhà ở

Thị trường dành cho người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, sẽ như thế nào?

Những người mua nhà hy vọng lãi suất thế chấp gần 6% của tháng 9 sẽ quay trở lại lâu dài có thể sẽ thất vọng. Chúng tôi vẫn kỳ vọng xu hướng lãi suất dài hạn sẽ giảm khi cuộc chiến chống lại lạm phát do đại dịch gây ra kết thúc, nhưng chúng tôi đang bắt đầu từ mức hiện tại cao hơn nhiều, đưa lãi suất hướng tới mức 6,5% vào cuối năm 2025. Sẽ có sự biến động quanh mức trung bình này, vì vậy người mua sắm có thể gặp may, nhưng lời khuyên của chúng tôi là hãy lập kế hoạch và lập ngân sách cho phạm vi giữa 6%.

Người mua nhà thất vọng vì lãi suất cao hơn sẽ có một số đặc điểm thân thiện với người mua như lượng hàng tồn kho rao bán cao nhất kể từ tháng 12 năm 2019, thị trường theo mùa chậm nhất trong năm năm và gần 20% danh sách đi kèm với việc giảm giá. Lãi suất thế chấp dự kiến ​​sẽ cải thiện chậm vào năm 2025, nhưng mức giảm này có thể sẽ không khiến thị trường chuyển hướng trở lại thị trường của người bán. Do đó, người mua nên mong đợi một thị trường nhà ở thân thiện hơn, ít cạnh tranh hơn so với những năm trước, mặc dù vẫn tốn kém do lãi suất thế chấp và giá nhà vẫn cao. Trên thực tế, nguồn cung theo tháng, một chỉ số cân bằng thị trường quan trọng, dự kiến ​​sẽ cải thiện từ mức trung bình 3,7 tháng cho đến nay trong năm 2024 lên 4,1 tháng vào năm 2025—rất gần với phạm vi gần đây của nó. Bất kỳ thứ gì dưới 4 tháng thường được coi là thị trường của người bán, trong khi nguồn cung từ 4 đến 6 tháng thường được coi là thị trường cân bằng. Chúng tôi không kỳ vọng nguồn cung sẽ vượt quá phạm vi 6 tháng – dấu hiệu của thị trường người mua, nhưng năm 2025 dự kiến ​​sẽ là thị trường thân thiện nhất với người mua kể từ năm 2016, khi nguồn cung trung bình trong 4,4 tháng trong cả năm.

Người mua nhà lần đầu chiếm tỷ lệ thấp kỷ lục trong số những người mua nhà trong năm qua vì chi phí mua nhà cao so với thuê nhà, giá trị tài sản thế chấp nhà ở cao kỷ lục trong số những người mua nhà nhiều lần và sự gia tăng thị phần của nhà đầu tư là những yếu tố khó có thể cạnh tranh. Hơn nữa, lời hứa trong chiến dịch tranh cử về khoản hỗ trợ thanh toán trước tiềm năng trị giá 25.000 đô la cho người mua nhà lần đầu có thể khiến một số người phải chờ đợi kết quả bầu cử. Trong khi nhiều xu hướng thị trường đang thách thức người mua nhà lần đầu vẫn sẽ còn nguyên vẹn vào năm 2025, thì khả năng phục hồi khiêm tốn sau bầu cử là có thể.

Thị trường dành cho người bán nhà sẽ như thế nào?

Hàng tồn kho hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ ở nhiều khu vực có thể có nghĩa là người bán vẫn có lợi thế trong việc đàm phán giá, đặc biệt là ở những địa điểm mong muốn. Tuy nhiên, lãi suất cao hơn hoặc tăng trưởng thu nhập chậm hơn dự kiến ​​có thể dẫn đến ít người mua có khả năng mua nhà hơn, điều này có thể dẫn đến thời gian bán dài hơn hoặc giá giảm ở một số thị trường. Như đã lưu ý ở trên, thị trường đang chuyển từ thị trường người bán mạnh sang thị trường mà người mua và người bán có sức mạnh thị trường cân bằng hơn.

Do đó, người bán sẽ cần định giá cẩn thận để thu hút người mua, đặc biệt là ở những thị trường mà khả năng chi trả là một vấn đề. Các chiến lược bán hàng linh hoạt—chẳng hạn như cung cấp các ưu đãi (như trả tiền cho đại lý của người mua hoặc các chi phí đóng cửa khác hoặc cung cấp mức giảm giá)—có thể giúp người bán nổi bật trong một thị trường cạnh tranh hơn hoặc không chắc chắn hơn. Mặc dù có tiềm năng cho một thị trường thuận lợi cho người bán, nhưng bối cảnh chung sẽ phụ thuộc phần lớn vào cách điều kiện kinh tế, lãi suất và nguồn cung nhà ở phát triển trong vài tháng đầu năm.

Người mua nhà có thể chuẩn bị như thế nào?

Trong khi người mua sẽ có nhiều thời gian hơn để đưa ra quyết định mua hàng trong nhiều trường hợp vào năm 2025, thì ở bất kỳ thị trường nào, người mua hành động nhanh sẽ có khả năng đưa ra lời đề nghị chiến thắng cao hơn. Vì lý do này, nên chuẩn bị tài chính. May mắn thay, hiện có nhiều công cụ hơn bao giờ hết để hỗ trợ chuẩn bị.

Năm 2025 sẽ là năm đầu tiên trọn vẹn sau khi giải quyết hậu quả của một số vụ kiện chống lại Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia® và những người tham gia khác trong ngành. Một kết quả quan trọng từ giải quyết này đối với người tiêu dùng là không chỉ hoa hồng bất động sản có thể thương lượng được—như trước đây—mà người mua làm việc với một đại lý cũng sẽ phải thương lượng trước về thỏa thuận bồi thường. Theo truyền thống, người bán thường đưa ra hoa hồng và nhiều đại lý mua sẽ chấp nhận bất kỳ khoản nào mà người bán đưa ra. Trên thị trường ngày nay, tiền bồi thường của đại lý và bất kỳ khoản nhượng bộ bổ sung nào đã trở nên minh bạch hơn đối với người mua, đồng thời cũng là một điểm khác biệt và đàm phán tiềm năng khác trong các đề nghị mua. Người mua cần thảo luận về những tác động của những thay đổi trên thị trường này với đại lý của họ, để xem xét ý nghĩa của chúng đối với chiến lược chào hàng của họ.

Thị trường cho người thuê nhà sẽ như thế nào?

Vào năm 2025, thuê nhà được kỳ vọng sẽ vẫn là lựa chọn tiết kiệm chi phí hơn so với mua nhà, trong thời gian ngắn đối với phần lớn các thị trường. Điều này đặc biệt đúng đối với những người thuê nhà là thanh niên, những người không có quyền truy cập vào vốn chủ sở hữu nhà cao trong lịch sử để mua nhà. Để tiết kiệm tiền mua nhà, việc chia tiền thuê nhà với bạn cùng phòng hoặc chuyển đến những thị trường thuận lợi hơn cho những sinh viên mới tốt nghiệp đại học có thể giúp họ tích lũy tiền tiết kiệm nhanh hơn.