NHỮNG ĐIỀU NHÀ ĐẦU TƯ EB-5 CẦN BIẾT VỀ BẢO TOÀN VỐN

Đối với hầu hết các gia đình theo đuổi visa EB-5, thành công đồng nghĩa với hai điều: thường trú tại Hoa Kỳ và thu hồi vốn đầu tư. Mục tiêu thứ hai thường ít được chú ý hơn mục tiêu thứ nhất, tuy nhiên, khoản đầu tư EB-5 thường là 800.000 đô la, một số tiền mà hầu hết các nhà đầu tư không thể để mất. Số tiền này dự kiến ​​sẽ tăng vào tháng 1 năm 2027.

Vì sao bảo toàn vốn nên là yếu tố chi phối mọi quyết định EB-5?

EB-5 không phải là một hình thức đầu tư thông thường. Các nhà đầu tư chấp nhận lợi suất khiêm tốn để đổi lấy cơ hội nhận Thẻ Xanh, vì vậy mục tiêu tài chính hợp lý là thu hồi toàn bộ vốn gốc sau khi đáp ứng các yêu cầu của chương trình.

Theo Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 2022 (RIA), mức đầu tư tối thiểu hiện tại là 800.000 đô la tại khu vực việc làm mục tiêu (TEA), là khu vực nông thôn đủ điều kiện hoặc khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao, và 1.050.000 đô la Mỹ tại các khu vực khác. Cả hai mức này sẽ được điều chỉnh theo lạm phát vào ngày 1 tháng 1 năm 2027. RIA cũng dành một phần nguồn cung visa hàng năm cho các hạng mục cụ thể: 20% cho các dự án nông thôn, 10% cho các dự án tại khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao và 2% cho các dự án cơ sở hạ tầng.

Vì hầu hết các nhà đầu tư đều lựa chọn các dự án TEA, sự khác biệt thực sự giữa các dự án nằm ở cấu trúc tài chính. Hai dự án có thể cùng đáp ứng mức tối thiểu nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro hoàn trả rất khác nhau.

Yêu cầu “Có rủi ro”

Luật liên bang yêu cầu vốn đầu tư EB-5 phải được đặt vào rủi ro. USCIS cho rằng nếu nhà đầu tư được đảm bảo hoàn trả một phần vốn đầu tư, hoặc được đảm bảo tỷ suất lợi nhuận, thì phần vốn đó không được tính là vốn rủi ro.

Nhiều nhà đầu tư nghe thấy cụm từ “có rủi ro” và cho rằng chương trình này buộc họ phải đầu tư vào những dự án nguy hiểm. Điều đó không đúng. Luật cấm bảo đảm, luật không nói gì về mức độ rủi ro mà một khoản đầu tư phải gánh chịu. Một khoản đầu tư đủ điều kiện miễn là có khả năng thua lỗ thực sự và cơ hội thu lợi nhuận. Một dự án được cấu trúc thận trọng với tài sản thế chấp mạnh mẽ đáp ứng yêu cầu này cũng tốt như một dự án mang tính đầu cơ. Tóm lại: các nhà đầu tư không thể yêu cầu bảo lãnh, nhưng họ có thể và nên lựa chọn những dự án có khả năng hoàn trả cao.

Mô hình cho vay so với mô hình vốn chủ sở hữu

Trong mô hình chào bán tại trung tâm khu vực, các nhà đầu tư đóng góp vốn vào một doanh nghiệp thương mại mới (NCE), một quỹ sau đó sẽ sử dụng số tiền đó để đầu tư vào một thực thể tạo việc làm (JCE), tức là công ty thực sự xây dựng dự án. NCE có thể sử dụng vốn đó dưới dạng khoản vay hoặc vốn chủ sở hữu, và sự khác biệt này có ý nghĩa rất lớn đối với việc bảo toàn vốn.

Trong mô hình cho vay, NCE cho JCE vay số vốn EB-5 được huy động theo một thỏa thuận cho vay với lãi suất, ngày đáo hạn và điều khoản trả nợ được xác định rõ. Khoản vay cũng có thể được bảo đảm bằng tài sản thế chấp như thế chấp bất động sản dự án.

Trong mô hình vốn chủ sở hữu, quỹ EB-5 mua cổ phần sở hữu trong dự án. Không có ngày đáo hạn và không có nghĩa vụ hoàn trả theo hợp đồng. Nhà đầu tư chỉ được hoàn trả nếu và khi dự án tạo ra đủ giá trị và nhà tài trợ quyết định phân phối hoặc bán dự án. Cổ phần ưu đãi đứng trước cổ phần phổ thông nhưng vẫn xếp sau mọi bên cho vay.

Cả hai mô hình đều không vi phạm quy định của chương trình, nhưng cấu trúc cho vay mang lại cho nhà đầu tư một lộ trình trả nợ rõ ràng và có thể thực thi hơn. Đối với nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, khoản vay có bảo đảm với thời hạn xác định thường là lựa chọn an toàn hơn.

Cơ cấu vốn quyết định ai được hoàn trả trước như thế nào

Cơ cấu vốn là cấu trúc phân lớp của tất cả các khoản tiền tài trợ cho một dự án: nợ ưu tiên, bất kỳ khoản nợ trung gian hoặc nợ thứ cấp nào, cổ phần ưu đãi và cổ phần phổ thông. Nếu một dự án hoạt động kém hiệu quả, việc trả nợ sẽ được thực hiện từ trên xuống dưới. Các chủ nợ ưu tiên được thanh toán trước, và các cổ đông nắm giữ cổ phần phổ thông được thanh toán sau cùng, nếu còn lại gì.

Vị trí của nguồn vốn EB-5 trong tổng số vốn đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong bất kỳ đợt chào bán nào. Vốn EB-5 được đặt dưới dạng khoản vay ưu tiên, được bảo đảm bằng thế chấp vị trí hạng nhất trên bất động sản dự án, có vị thế trả nợ mạnh nhất hiện có. Ngược lại, vốn EB-5 được đặt dưới dạng nợ trung gian sau một khoản vay ngân hàng lớn, hoặc dưới dạng vốn chủ sở hữu không được bảo đảm, sẽ giúp hấp thụ các khoản lỗ sớm hơn nếu dự án gặp khó khăn.

Các nhà đầu tư cũng nên xem xét tổng nợ phải trả so với giá trị dự án, và số vốn tự có của chủ đầu tư đã được cam kết. Vốn chủ sở hữu đáng kể của chủ đầu tư và mức nợ vừa phải sẽ tạo ra một “đệm” vững chắc cho vị thế EB-5. Các cấu trúc phức tạp với nhiều tầng nợ và kế hoạch tái cấp vốn lặp đi lặp lại có thể khiến các nhà đầu tư EB-5 mất quyền kiểm soát và gặp khó khăn trong việc trả nợ.

Thời điểm hoàn trả và thời gian đầu tư

Chương trình RIA đã rút ngắn thời gian đầu tư bắt buộc đối với các nhà đầu tư sau khi áp dụng chương trình RIA. Vốn phải được dự kiến ​​duy trì đầu tư trong ít nhất hai năm, và USCIS hiểu khoảng thời gian đó bắt đầu khi toàn bộ khoản đầu tư đủ điều kiện được thực hiện cho NCE và được chuyển đến JCE. USCIS cũng đã tuyên bố rằng, đối với các nhà đầu tư sau khi áp dụng chương trình RIA, vốn có thể được hoàn trả sau khi thời hạn hai năm kết thúc ngay cả khi đơn xin vẫn đang chờ xử lý, miễn là việc tạo việc làm và các yêu cầu khác đã được đáp ứng.

Tuy nhiên, luật nhập cư chỉ quy định mức tối thiểu. Luật không đặt ra giới hạn tối đa về thời gian giữ vốn, và thời điểm hoàn trả được điều chỉnh bởi các thỏa thuận giữa quỹ và các nhà đầu tư. Một dự án có thể đáp ứng các quy định của USCIS trong khi vẫn giữ tiền của nhà đầu tư trong nhiều năm thông qua việc gia hạn khoản vay hoặc tái cấp vốn. Trước khi tham gia, nhà đầu tư nên đọc kỹ thời hạn vay, bất kỳ tùy chọn gia hạn nào mà người vay nắm giữ, và các điều kiện mà theo đó NCE có thể tái sử dụng vốn. Khoảng cách giữa mức tối thiểu theo luật định và thực tế theo hợp đồng là nơi xảy ra nhiều trường hợp hoàn trả không thành công.

Các bước thẩm định cần thiết để bảo vệ vốn

Việc xem xét kỹ lưỡng bất kỳ đợt chào bán EB-5 nào cũng cần bao gồm ít nhất các bước sau:

• Đọc kỹ toàn bộ tài liệu chào bán. Bản ghi nhớ chào bán riêng (PPM) công bố cấu trúc vốn, các yếu tố rủi ro, phí và điều khoản hoàn trả. Nếu các rủi ro được công bố mâu thuẫn với tài liệu tiếp thị, hãy tin vào những thông tin được công bố.
• Xác nhận tài sản thế chấp. Hỏi xem khoản vay EB-5 có được bảo đảm bằng tài sản thế chấp hay không, tài sản thế chấp là gì và khoản vay này được xếp hạng như thế nào so với các khoản nợ khác.
• Đánh giá chủ đầu tư. Xem xét lịch sử hoàn thành các dự án tương tự và việc hoàn trả vốn cho các nhà đầu tư EB-5 trước đây của nhà tài trợ.
• Kiểm tra mô hình kinh doanh. Việc đánh giá phát triển bất động sản nhà ở khá đơn giản dựa trên dữ liệu nhà ở công cộng, và USCIS có nhiều thập kỷ kinh nghiệm trong việc xem xét việc tạo việc làm dựa trên ngành xây dựng. Nếu việc hiểu cách dự án kiếm tiền và hoàn trả vốn EB-5 đòi hỏi chuyên môn về hàng hóa, kinh tế ngành chuyên biệt hoặc thị trường toàn cầu, thì việc chào bán này đang yêu cầu các nhà đầu tư chấp nhận những rủi ro mà họ có thể không đủ khả năng đánh giá.
• Kiểm tra điều kiện tạo việc làm. Mỗi nhà đầu tư phải hỗ trợ tạo ra ít nhất 10 việc làm toàn thời gian. Các dự án dự kiến ​​tạo ra nhiều việc làm hơn mức tối thiểu sẽ mang lại cho mỗi nhà đầu tư một biên độ an toàn về vấn đề nhập cư, từ đó bảo vệ vốn đầu tư một cách gián tiếp.
• Hãy thuê những cố vấn độc lập, những người có trách nhiệm với bạn, chứ không phải với trung tâm khu vực.

Những dấu hiệu cảnh báo nguy cơ cao

Một số dấu hiệu nhất định cần được lưu ý đặc biệt: các cam kết hoàn trả được hứa hẹn hoặc ngụ ý, điều không được phép theo quy định của chương trình; vốn EB-5 được đặt sau nhiều lớp nợ của các tổ chức; các nhà tài trợ chỉ bỏ ra rất ít vốn của riêng mình vào thương vụ; thời hạn không rõ ràng hoặc thay đổi liên tục; phí cao bất thường; áp lực ký kết mà không có thời gian xem xét pháp lý; và kế hoạch kinh doanh phụ thuộc vào thị trường biến động mà nhà đầu tư không thể tự đánh giá.

Bảo vệ cả thẻ xanh và vốn đầu tư

Bảo toàn vốn trong chương trình EB-5 không phải là vấn đề may rủi. Đó là kết quả của cấu trúc: tài sản thế chấp ưu tiên thay vì vị trí thứ cấp, chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu thực sự, mô hình kinh doanh mà nhà đầu tư có thể đánh giá được, và các tài liệu ghi rõ bằng văn bản những gì đã được quảng cáo. Các nhà đầu tư kiên quyết yêu cầu những đặc điểm này sẽ luôn đặt mình vào vị thế mạnh hơn nhiều để được hoàn trả vốn.

Đồng hành cùng American Plus Group – Định cư Mỹ thông qua Visa EB-5

American Plus Group hiện đang là đối tác chính của các Trung tâm vùng hàng đầu tại Mỹ như: CMB, Civitas, Arcfe, EB5United… Chúng tôi luôn sẵn sàng đưa ra các thông tin tư vấn chính xác, kịp thời với toàn bộ các khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn của chúng tôi.

American Plus Group – với hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường di trú tại Việt Nam, chúng tôi cùng đội ngũ Luật sư dày dạn kinh nghiệm trong việc thực hiện, xử lý hồ sơ Visa EB-5 như Foster Global, Fragomen, Greenberg & Traurig… Không chỉ tham gia tư vấn, thực hiện hồ sơ ban đầu, chúng tôi cam kết sẽ đồng hành cùng các nhà đầu tư đến giai đoạn cuối cùng của thẻ xanh 10 năm tại Mỹ.

Các nhà đầu tư Việt Nam đang có nhiều ưu tiên về thời gian thụ lý khi chọn lựa các dự án thuộc khu vực nông thôn, thất nghiệp cao và xây dựng cơ sở hạ tầng. Quý nhà đầu tư muốn biết thêm thông tin chi tiết về dự án EB-5 và mong muốn tìm hiểu cơ hội làm việc và định cư Mỹ, vui lòng liên hệ đội ngũ APG (American Plus) theo hotline 094 806 4444 để được chuyên gia di trú và luật sư quốc tế hàng đầu tư vấn tham gia chương trình EB-5.