NGƯỜI MUA NHÀ HIỆN NAY CÓ NHIỀU QUYỀN THƯƠNG LƯỢNG HƠN

Người mua nhà hiện có thứ mà họ ít khi có được trong những năm gần đây: đòn bẩy tài chính.

Tháng 8 vừa qua, số lượng người bán nhà nhiều hơn người mua gần 58% – đây là khoảng cách lớn nhất trong lịch sử ghi nhận của Redfin. Số lượng nhà rao bán ngày càng tăng, gần 3/5 số nhà được bán với giá thấp hơn giá chào bán ban đầu, và người mua có nhiều cơ hội thương lượng hơn.

Số lượng nhà mới rao bán tại Mỹ đã tăng 2,6% so với tháng trước, đạt mức cao nhất trong hơn bốn năm vào tháng 8. Sự gia tăng nguồn cung mới chủ yếu đến từ San Jose, California, nơi số lượng nhà rao bán tăng 25,5% so với cùng kỳ năm ngoái, Nashville (15,8%) và Seattle (13,7%), hai thành phố ghi nhận mức tăng lớn nhất cả nước.

Ngày càng nhiều chủ nhà ở Mỹ rao bán nhà khi hiệu ứng cố định lãi suất thế chấp dần mất đi, hoàn cảnh cuộc sống thúc đẩy việc chuyển nhà và người bán điều chỉnh theo thị trường đang chậm lại. Sự gia tăng số lượng nhà mới rao bán đang góp phần làm tăng nguồn cung tổng thể: Tổng số nhà rao bán đã tăng 3,9% so với tháng trước, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020. Seattle cũng là một động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng này; số lượng nhà rao bán đang hoạt động đã tăng 24,2% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 8, mức tăng lớn nhất tại Mỹ. Tiếp theo là Boston với mức tăng 18,7% và San Jose (17,7%).

Tất cả các số liệu trong báo cáo này đều đã được điều chỉnh theo mùa, ngoại trừ dữ liệu về giá bán trung bình và dữ liệu về lãi suất thế chấp.

San Jose, Nashville và Seattle đều có những lý do riêng cho sự gia tăng số lượng nhà được rao bán tại địa phương. Các nhà kinh tế của Redfin cho rằng chủ nhà ở San Jose có thể đang cố gắng tận dụng sự quan tâm mới đối với khu vực Vịnh San Francisco do sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) thúc đẩy . Điều này diễn ra bất chấp giá nhà ở San Jose vẫn thấp hơn so với thành phố lân cận San Francisco (giá bán nhà trung bình ở San Jose giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 8 xuống còn 1,5 triệu đô la, trong khi ở San Francisco tăng 7,5% lên 1,6 triệu đô la).

Nashville là một trong những thị trường người mua mạnh nhất cả nước, với nhiều năm xây dựng nhà ở đã mang đến cho người mua nhà rất nhiều lựa chọn; các đại lý của Redfin cho biết người mua đang dành thời gian để xem xét kỹ nguồn cung nhà bán. Thêm vào đó, một số chủ nhà hiện tại đang rao bán nhà vì họ nhận thấy thị trường người mua đang rất sôi động và muốn bán trước khi giá giảm, theo các đại lý địa phương.

Sự gia tăng số lượng nhà mới rao bán ở Seattle một phần phản ánh việc người bán đã trì hoãn việc mua nhà vào mùa hè năm ngoái khi nhu cầu của người mua giảm, và hiện đang lựa chọn thăm dò thị trường bất chấp nhu cầu vẫn còn ảm đạm. Số lượng nhà mới rao bán đã có xu hướng tăng trong hai năm qua, nhưng mức tăng so với cùng kỳ năm trước hiện nay đặc biệt lớn vì số lượng nhà rao bán đã giảm vào mùa hè năm 2025. Trong khi đó, việc tìm người mua nhà ở Seattle đang mất nhiều thời gian hơn: Giá nhà giảm 5,3% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 797.192 đô la, số lượng giao dịch đang chờ xử lý giảm 14,2%, và các chuyên viên của Redfin cho biết sự không chắc chắn về việc làm trong lĩnh vực công nghệ đang khiến người mua thận trọng. Sự kết hợp giữa nhiều người bán hơn và ít người mua hơn đang khiến lượng nhà tồn kho nói chung ở Seattle tăng lên.

Nhu cầu mua nhà chững lại do giá nhà vẫn ở mức cao.

Về phía người mua, số lượng giao dịch nhà ở đang chờ xử lý hầu như không thay đổi (0,1%) so với tháng trước trong tháng 8. Điều này đưa số lượng giao dịch đang chờ xử lý chỉ cao hơn một chút so với mức thấp nhất trong 1 năm của tháng 7. Doanh số bán nhà thành công, một chỉ báo chậm hơn về nhu cầu, đã giảm 0,5% so với tháng trước, xuống mức thấp nhất trong hơn một năm.

Nhu cầu mua nhà đang trì trệ chủ yếu do giá nhà ở vẫn ở mức cao, khiến những người muốn mua nhà phải đứng ngoài cuộc. Giá nhà bán trung bình tại Mỹ tăng 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 398.596 đô la, mức cao nhất trong tháng 8 từ trước đến nay. Lãi suất thế chấp trung bình hàng tháng tăng vọt lên 6,67% , mức cao nhất trong hơn một năm.

“Mặc dù giá nhà vẫn còn cao, nhưng tin tốt cho người mua nhà là hầu hết các yếu tố thị trường khác đều đang nghiêng về phía họ,” Chen Zhao , trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế của Redfin, cho biết. “Nhiều căn nhà được rao bán hơn đồng nghĩa với việc người mua có thể dành thời gian, so sánh các căn nhà và thương lượng thay vì cảm thấy bị áp lực phải mua ngay căn nhà đầu tiên ưng ý. Ở nhiều vùng trên cả nước, người mua có thể thương lượng về giá cả , chi phí sửa chữa hoặc chi phí giao dịch – và có thể từ bỏ giao dịch nếu các con số không phù hợp. Điều đó không có nghĩa là nhà ở nằm trong tầm tay của tất cả mọi người, nhưng đối với những người có khả năng mua nhà ngay bây giờ, thị trường hiện nay thân thiện hơn nhiều so với vài năm trước.”

Nhu cầu mua nhà tăng ở San Francisco, giảm ở Seattle

Không phải mọi khu vực đô thị đều có nhu cầu mua nhà như nhau; nhu cầu mạnh ở một số vùng và yếu hơn ở những vùng khác. Đó là một phần lý do khiến doanh số bán nhà trên toàn quốc đang trì trệ.

Doanh số bán nhà tăng nhanh nhất ở San Francisco, với mức tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường nhà ở San Francisco đang cực kỳ sôi động, hưởng lợi từ sự gia tăng mạnh mẽ của khối tài sản khổng lồ tập trung tại thành phố này. Mức tăng trưởng cao tiếp theo thuộc về Newark, NJ (8,3%) và New York (5,4%), vốn là những thị trường mạnh mẽ nhờ vị trí gần các trung tâm việc làm lớn.

Ngược lại, doanh số bán nhà giảm mạnh nhất ở Houston (-10,4% so với cùng kỳ năm ngoái), Detroit (-9%) và Seattle (-8%). Một phân tích gần đây của Redfin đã so sánh thị trường nhà ở ảm đạm của Seattle với thị trường sôi động của San Francisco: Mặc dù cả hai thành phố đều là trung tâm công nghệ lớn, San Francisco đang phục hồi mạnh mẽ vì sự giàu có từ trí tuệ nhân tạo tập trung rất nhiều ở thành phố này, trong khi các nhân viên công nghệ ở Seattle đang cảm thấy không chắc chắn về công việc của mình. Sheryl Wingate, một chuyên viên cao cấp của Redfin, cho biết việc sa thải nhân viên công nghệ đang làm giảm nhu cầu mua nhà trên toàn khu vực Seattle.

Người mua đang nhận được nhiều ưu đãi giảm giá – đặc biệt là ở Florida và Texas.

Doanh số bán hàng chậm đang tạo cơ hội cho nhiều người mua có được những món hời.

Trong tháng 8, cứ năm căn nhà ở Mỹ thì có ba căn (59,5%) được bán với giá thấp hơn giá chào bán ban đầu. Tỷ lệ này đã ổn định trong một năm rưỡi qua, cho thấy ở phần lớn các khu vực trên cả nước, người mua có khả năng thương lượng giảm giá.

Tại West Palm Beach, 85% số nhà được bán với giá thấp hơn giá chào bán, tỷ lệ cao nhất ở Mỹ. Tiếp theo là Miami (83%), sau đó là ba khu đô thị lớn của Texas: Austin (82%), San Antonio (82%) và Dallas (79%).

Đó đều là những thị trường người mua mạnh nhất cả nước, mang lại cho người mua nhiều không gian để thương lượng. Nhiều năm xây dựng nhà ở đã khiến Texas dư thừa nguồn cung, một yếu tố khác tạo thêm quyền lực cho người mua. Tại West Palm Beach và Miami, doanh số bán nhà hạng sang là động lực lớn của thị trường – và nhiều ngôi nhà siêu đắt tiền được bán với giá thấp hơn giá chào bán, mặc dù giá bán thực tế vẫn khá cao.

Câu chuyện lại khác ở những thị trường sôi động. Tại San Francisco, chỉ có 30% số nhà được bán dưới giá chào bán trong tháng 8, tỷ lệ thấp nhất cả nước. Tiếp theo là Newark (33%), San Jose (38%), Oakland (41%) và Montgomery County, PA (44%). Tại Newark và Montgomery County, nguồn cung hạn chế đã khiến cạnh tranh tương đối mạnh. Tại khu vực Vịnh San Francisco, sự giàu có và nhu cầu được thúc đẩy bởi trí tuệ nhân tạo (AI) đang giữ cho thị trường nhà ở cạnh tranh, đặc biệt là ở San Francisco.

Những điểm nổi bật

Giá cả: Giá bán trung bình tăng nhiều nhất so với cùng kỳ năm ngoái tại West Palm Beach, FL (8,6%), Milwaukee (7,8%) và San Francisco (7,5%). Giá giảm nhiều nhất tại Austin, TX (-6,3%), Seattle (-5,3%) và Fort Worth, TX (-2,6%).
Giao dịch nhà chờ xử lý: Giao dịch nhà chờ xử lý tăng mạnh nhất ở Milwaukee (6,5%), Virginia Beach, VA (5,2%) và Cincinnati (5,1%). Giảm mạnh nhất ở Seattle (-14,2%), Denver (-13,5%) và Houston (-11,5%).
Doanh số bán nhà đã hoàn tất: Doanh số bán nhà tăng mạnh nhất ở San Francisco (9,5%), Newark, NJ (8,3%) và New York (5,4%). Giảm mạnh nhất ở Houston (-10,4%), Detroit (-9%) và Seattle (-8%).
Số lượng nhà mới rao bán: Số lượng nhà mới rao bán tăng mạnh nhất ở San Jose, CA (25,5%), Nashville (15,8%) và Seattle (13,7%). Số lượng giảm mạnh nhất ở Dallas (-7,4%), Fort Worth, TX (-6,8%) và Indianapolis (-4,5%).
Số lượng tin rao bán: Số lượng tin rao bán tăng mạnh nhất ở Seattle (24,2%), Boston (18,7%) và San Jose, CA (17,7%). Giảm mạnh nhất ở Jacksonville, FL (-15,9%), Miami (-14,3%) và West Palm Beach (-14,1%).
Thời gian rao bán trung bình: Tại Jacksonville, trung bình một ngôi nhà được ký hợp đồng trong vòng 68 ngày, nhanh hơn 14 ngày so với cùng kỳ năm ngoái – mức giảm lớn nhất trong số các khu vực đô thị được phân tích. Tiếp theo là West Palm Beach (-13 ngày) và San Diego (-12 ngày). Thời gian rao bán tăng nhiều nhất ở Tampa, Florida (+17 ngày) và Orlando (+10 ngày), tiếp theo là Philadelphia, Indianapolis và Las Vegas (+5 ngày mỗi nơi).