Năm vừa qua là một năm đặc biệt đối với thị trường nhà ở Mỹ. Nhiều điều đặc biệt đã diễn ra: người mua không đủ tiền mua, người bán không muốn bán, lãi suất thế chấp ở mức cao nhất trong 20 năm và có rất ít căn nhà để bán. Thị trường – theo hầu hết các biện pháp – dường như bị đóng băng. Một câu hỏi đặt ra là, liệu năm 2024 có phải là năm thị trường bất động sản ổn định hay không?

Bất động sản Mỹ 2024
Bất động sản Mỹ 2024

Khả năng chi trả cho nhà ở cuối cùng cũng bắt đầu thay đổi

Theo dự báo 2024, khả năng chi trả dự kiến ​​sẽ cải thiện một chút trong năm tới. Ít nhất, các nhà kinh tế không lường trước việc thị trường sẽ trở nên khó khăn hơn nữa đối với những người mua đang phải vật lộn với những thách thức tồi tệ nhất về khả năng chi trả kể từ đầu những năm 1980.

Nhà kinh tế trưởng Danielle Hale cho biết: “Chúng ta sẽ không thấy một bước đột phá lớn nào trong tình trạng bế tắc của thị trường nhà ở trong khoảng 1 năm trở lại đây. Nhưng năm 2024 sẽ là một bước đi đúng hướng của của nhiều người và nó sẽ không còn tệ như năm trước nữa.”

Mặc dù thị trường sẽ ổn định nhưng dự kiến ​​vẫn sẽ còn nhiều thách thức. Dự báo hàng năm dự đoán giá nhà sẽ vẫn ở mức cao, lãi suất thế chấp không giảm nhiều như mong đợi, và những ngôi nhà sẵn sàng để dọn vào ở những khu vực mong muốn sẽ vẫn khan hiếm. Tuy nhiên, các chi tiết cụ thể sẽ khác nhau rất nhiều tùy theo vị trí.

Hale nói: “Mọi người đã sẵn sàng để tình trạng bế tắc về nhà ở được giải quyết. Nhưng chưa có sẵn các phương án tốt để điều đó xảy ra.”

Bất động sản Mỹ dự đoán vẫn ở mức cao
Bất động sản Mỹ dự đoán vẫn ở mức cao

Giá nhà dự kiến ​giảm

Một tin tốt cho dự báo đầu tiên: Giá nhà ​​sẽ giảm vào năm 2024.

Tuy nhiên giá nhà dự kiến ​​sẽ chỉ giảm khoảng 1,7%
Tuy nhiên giá nhà dự kiến ​​sẽ chỉ giảm khoảng 1,7%

Tuy nhiên giá nhà dự kiến ​​sẽ chỉ giảm khoảng 1,7%. Mức giảm đó không đủ để mang lại cho hầu hết người mua sự hỗ trợ tài chính nhỏ bé. Tuy nhiên, ở hầu hết các thị trường, họ không cần phải thức trắng đêm lo lắng rằng nếu không mua ngay thì sẽ phải chi trả nhiều hơn.

Việc giảm nhẹ cũng sẽ tạo cơ hội cho người thu nhập trung bình bắt kịp mức giá cao này. Thông thường, giá nhà tăng khoảng 6,5% mỗi năm từ năm 2013 đến năm 2019. Trong đại dịch COVID-19, nhiều người mua không thể tiết kiệm đủ tiền để theo kịp tốc độ tăng giá. Tuy nhiên trong năm mới này mọi thứ có thể sẽ được thực hiện theo hướng hiệu quả hơn.

Hale nói: “Sẽ có một khoảng thời tạm dừng sau khi giá nhà tăng không ngừng. Đây sẽ là một bước tiến lớn đối với tinh thần của người mua. Một số áp lực và cảm giác cấp bách sẽ bắt đầu giảm bớt.”

Mức giảm này cũng không phải là mức giảm đáng kể để trở thành lý do khiến người bán không đăng bán nhà của họ. Những người đã sở hữu nhà được vài năm có thể đã tích lũy được vốn sở hữu đáng kể khi giá trị nhà tăng vọt. Vì vậy, ngay cả khi giá giảm, rất ít chủ nhà sẽ gặp khó khăn trong các khoản thế chấp như những gì đã xảy ra trong cuộc đại suy thoái.

Lãi suất thế chấp dự kiến giảm

Lãi suất thế chấp cao hơn đã tác động mạnh đến thị trường nhà ở giống như một cuộc chiến MMA khốc liệt.

Trong 3 năm qua, lãi suất đã tăng từ mức cao 2% lên mức trung bình 7% (theo dữ liệu của Freddie Mac về các khoản thế chấp lãi suất cố định 30 năm). Điều đó dẫn đến khoản thanh toán thế chấp thông thường tăng hơn gấp đôi trong cùng thời gian.

Thật không may cho người mua, các nhà kinh tế không dự đoán được lãi suất sẽ quay trở lại mức thấp nhất từng thấy trong thời kỳ đại dịch. Nhóm kinh tế Realtor.com dự đoán lãi suất sẽ ở mức trung bình khoảng 6,8% trong năm 2024 và giảm xuống khoảng 6,5% vào thời điểm cuối năm. Tỷ lệ này thấp hơn khoảng 8/10 điểm so với tỷ lệ tuần trước (7,29% – theo Freddie Mac), nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình 4% từ năm 2013 đến năm 2019.

Hale cho biết: “Những thay đổi nhỏ về giá có thể dẫn đến những thay đổi lớn trong khoản thanh toán hàng tháng của sở hữu nhà, đặc biệt là khi giá cao”.

Tuy nhiên, lãi suất khó có thể giảm đủ để mang lại cho thị trường nhà ở một “cú sốc” mà nó đang rất cần. Những người mua có thu nhập trung bình vào năm 2024 dự kiến ​​sẽ chi khoảng 34,9% thu nhập của họ cho việc thanh toán tiền nhà, và giảm xuống dưới 30% vào cuối năm. Con số này tốt hơn so với tháng 10 năm nay, khi người mua chi tiêu 39% nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức 21% từ năm 2016 đến năm 2019.

Hale cho biết: “Tỷ lệ thế chấp tăng đã khiến một số lượng đáng kể người mua nhà bị loại khỏi thị trường vì họ đã tăng chi phí đi vay vào thời điểm giá nhà gần đạt mức cao kỷ lục. Mức tăng gấp đôi là quá lớn đối với nhiều người mua.”

Tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng hơn

Điểm khó khăn lớn nhất đối với nhiều người mua nhà trong năm 2024 là có quá ít nhà để bán để lựa chọn. Ngay cả khi mua nhà giá rẻ hơn, người mua có thể không tìm thấy bất cứ thứ gì họ muốn. Đó sẽ là một vòng luẩn quẩn kéo dài. Nếu không tìm thấy bất cứ thứ gì họ muốn mua, nhiều khả năng họ sẽ ở lại ngôi nhà cũ. Và điều đó có nghĩa là, có ít nhà hơn dành cho những người mua khác.

Số lượng nhà hiện có để bán dự kiến ​​sẽ giảm 14% vào năm 2024 so với 2023 (Những ngôi nhà hiện tại không bao gồm việc xây dựng mới).

Số lượng nhà hiện có để bán dự kiến ​​sẽ giảm 14% vào năm 2024 so với 2023
Số lượng nhà hiện có để bán dự kiến ​​sẽ giảm 14% vào năm 2024 so với 2023

Vấn đề là lãi suất thế chấp cao đang khiến nhiều chủ nhà phải ở lại. Khoảng 2/3 số chủ nhà có thế chấp lãi suất dưới 4%, hơn 90% có tỷ lệ dưới 6%. Có rất ít động lực để những người này bán nhà, đặc biệt khi việc mua một ngôi nhà mới với mức giá cao hơn sẽ khiến họ phải chi trả nhiều tiền hơn mỗi tháng. Những người đăng bán nhà của họ và mua nhà mới thường phải làm như vậy vì hoàn cảnh gia đình thay đổi. Chẳng hạn như có thêm con cái hoặc ly hôn, hoặc họ đang chuyển nơi làm việc mới, hay nghỉ hưu.

Vấn đề là lãi suất thế chấp cao đang khiến nhiều chủ nhà phải ở lại.
Vấn đề là lãi suất thế chấp cao đang khiến nhiều chủ nhà phải ở lại.

Tin tốt là các nhà xây dựng dự kiến ​​sẽ tiếp tục xây nhiều nhà hơn trong năm mới. Những con số đó không nằm trong số lượng tồn kho nhà ở giảm. Các nhà xây dựng dự kiến ​​​​sẽ tăng tốc xây dựng khoảng 0,4% so với năm ngoái lên dưới một triệu ngôi nhà mới. Và họ có thể sẽ tiếp tục đưa ra các biện pháp khuyến khích, chẳng hạn như giảm lãi suất thế chấp để hoàn tất các giao dịch mua bán nhà một cách nhanh chóng.

Doanh số bán nhà ở mức thấp

Vì chủ nhà sẽ không đăng bán nhiều bất động sản và người mua đang gặp khó khăn trong việc mua nhà nên doanh số bán được dự đoán sẽ vẫn ở mức thấp. Realtor dự đoán số lượng nhà bán hiện tại sẽ chỉ tăng 0,1%, lên khoảng 4,07 triệu căn nhà được bán vào năm 2024.

Số lượng nhà bán hiện tại sẽ chỉ tăng 0,1%, lên khoảng 4,07 triệu căn nhà được bán vào năm 2024
Số lượng nhà bán hiện tại sẽ chỉ tăng 0,1%, lên khoảng 4,07 triệu căn nhà được bán vào năm 2024

Mặc dù điều đó nghe có vẻ ấn tượng trong thời kỳ thiếu nhà ở khi giá cả và tỷ giá tăng cao, nhưng đó là một sự sụt giảm đáng kể so với 5,28 triệu căn nhà được bán hàng năm từ năm 2013 đến năm 2019. Và đó là một sự sụt giảm đáng kể so với doanh số 6,12 triệu căn nhà được bán ra vào năm 2021 – khi cả nước vẫn đang trong tầm kiểm soát của đại dịch và tỷ lệ thế chấp ở mức thấp lịch sử.

Giá thuê dự kiến sẽ rẻ hơn

Khi thị trường nhà ở đã định giá nhiều người muốn mua nhà, nhiều người buộc phải ở lại thuê nhà lâu hơn. Điều đó khiến họ dễ bị “tổn thương” trước những chủ nhà liên tục tăng giá trong vài năm qua. Tuy nhiên sau vài năm tăng giá chóng mặt, đợt tăng giá lớn dự kiến ​​sẽ kết thúc. Dự đoán giá thuê sẽ giảm 0,2% vào năm 2024.

Cũng sẽ có nhiều dịch vụ cho thuê hơn để họ lựa chọn, điều này sẽ giúp hạn chế giá cả. Các nhà xây dựng tăng cường xây dựng thêm nhiều căn hộ trong năm qua. Hale nói: “Việc họ không tiếp tục tăng giá sẽ là một sự thay đổi đáng hoan nghênh. Chúng tôi đã đạt mức xây dựng chung cư gần kỷ lục và điều đó giúp giảm bớt áp lực về giá thuê.”

Thị trường sẽ như thế nào đối với người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà lần đầu?

Những người mua nhà lần đầu sẽ tiếp tục phải đối mặt với thị trường nhà ở đầy biến động vào năm 2024, dù vậy thị trường vẫn sẽ có một số dấu hiệu khởi sắc.

Tỷ lệ thu nhập cần có để mua căn nhà có giá trung bình dự kiến ​​sẽ bắt đầu giảm khi lãi suất thế chấp giảm, giá nhà giảm và thu nhập tăng. Vào năm 2023, dự kiến ​​rằng trong cả năm, chi phí hàng tháng cho một ngôi nhà để bán thông thường sẽ ở mức trung bình hơn 2.240 USD, tăng gần 20% so với khoản thanh toán thế chấp vào năm 2022 và gần gấp đôi khoản thanh toán thông thường cho người mua ở năm 2020. Con số này lên tới gần 37% thu nhập hộ gia đình thông thường.

Vào năm 2024, khi giá nhà giảm ở mức khiêm tốn và lãi suất thế chấp giảm xuống, chi phí mua nhà thông thường dự kiến ​​sẽ chỉ giảm xuống dưới 2.200 USD, tương đương gần 35% thu nhập. Mặc dù cao hơn nhiều so với mức trung bình nhưng đây là bước quan trọng đầu tiên theo hướng có lợi người mua.

Người mua nhà có thể chuẩn bị như thế nào? 

Người mua nhà có thể chuẩn bị cho thị trường nhà ở năm nay bằng cách chuẩn bị sẵn sàng về mặt tài chính.

Người mua có thể sử dụng công cụ tính khả năng chi trả nhà để chuyển thu nhập và tiền tiết kiệm của họ thành phạm vi giá nhà. Và người mua hàng có thể gây áp lực kiểm tra kết quả bằng cách sử dụng máy tính thế chấp để xem xét các kịch bản trả trước, giá cả và khoản vay khác nhau để xem chi phí hàng tháng sẽ bị ảnh hưởng như thế nào. Làm việc với người cho vay có thể giúp người mua tiềm năng khám phá các sản phẩm cho vay khác nhau như khoản vay FHA hoặc VA có thể đưa ra lãi suất thế chấp thấp hơn hoặc tiêu chí tín dụng linh hoạt hơn.

Mặc dù giá nhà được dự đoán sẽ giảm vào năm 2024 nhưng chi phí nhà ở vẫn ở mức cao và việc trả trước có thể là trở ngại lớn đối với người mua. Nghiên cứu gần đây cho thấy số tiền đặt cọc thông thường để mua nhà đạt mức cao kỷ lục là 30.000 USD.

Thị trường sẽ như thế nào đối với người bán nhà?

Người bán nhà có thể phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các nhà xây dựng nhiều hơn so với những người bán khác vào năm 2024. Bởi vì các nhà xây dựng đang tiếp tục duy trì nguồn cung và ngày càng thích ứng với điều kiện thị trường, họ tập trung vào những ngôi nhà giá thấp hơn và sẵn sàng điều chỉnh giá khi cần thiết. Do đó, những người bán tiềm năng sẽ muốn xem xét bối cảnh về nhà ở xây dựng mới trên thị trường của họ cũng như bất kỳ tác động nào đến giá cả và tiếp thị trước khi đăng bán.

Thị trường sẽ như thế nào đối với người thuê nhà?

Vào năm 2024, việc thuê nhà dự kiến ​​sẽ tiếp tục là một lựa chọn tiết kiệm chi phí hơn so với mua trong thời gian ngắn mặc dù dự đoán lợi ích của việc thuê nhà sẽ giảm đi khi giá nhà và lãi suất thế chấp giảm.

Tuy nhiên, đối với những người đang cân nhắc việc theo đuổi nguồn vốn sở hữu lâu dài thông qua việc sở hữu nhà, điều cần thiết không chỉ là cảnh giác với các xu hướng thị trường mà còn phải xem xét cẩn thận thời gian dự định cư trú tại ngôi nhà tiếp theo của họ.

Khi giá nhà tăng nhanh, giống như trong thời kỳ đại dịch, chi phí mua nhà cao hơn có thể hòa vốn với chi phí thuê nhà chỉ trong vòng 3 năm. Nói chung, phải mất nhiều thời gian hơn để đạt được điểm hòa vốn, thường là trong khoảng thời gian từ 5 đến 7 năm. Điều quan trọng là khi giá nhà giảm và giá thuê cũng giảm như dự kiến ​​sẽ xảy ra vào năm 2024, có thể mất nhiều thời gian hơn để bù đắp số chi phí mua nhà cao hơn.

(Nguồn: Realtor.com)

Đội ngũ chuyên gia và luật sư di trú sẵn sàng hỗ trợ, hãy gọi Hotline 0948064444.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *