THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở MỸ: NHÀ XÂY MỚI KHAN HIẾM VÀ ĐẮT ĐỎ

Giá niêm yết trung bình của nhà xây mới đã giảm từ quý IV năm 2025 sang quý I năm 2026, ở mức 449.373 đô la. Sự sụt giảm theo quý là một sự thay đổi được dự đoán trước, và số liệu quý I năm 2026 thực tế hoàn toàn phù hợp với mức giá của một năm trước vào thời điểm này (449.150 đô la). Giá nhà xây mới không thay đổi, nhưng giá nhà hiện hữu đang bắt đầu giảm đáng kể, giảm 0,9% so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn 390.550 đô la.

Giá nhà hiện hữu đang giảm ngay cả khi số lượng nhà hiện hữu rao bán bắt đầu tăng với tốc độ chậm nhất trong nhiều năm, báo hiệu sự suy giảm nhu cầu trong phân khúc này do lãi suất thế chấp cao và sự bất ổn của người tiêu dùng. Tăng trưởng nguồn cung nhà xây mới duy trì ổn định ở mức 5% đến 9% mỗi năm, và tốc độ tăng trưởng nguồn cung nhà hiện hữu đang chậm lại để phù hợp với xu hướng này.

Trong quý thứ hai liên tiếp, giá nhà mới rao bán trên thị trường đã giảm với tốc độ nhanh hơn so với nhà hiện có. Điều này xảy ra cùng lúc với việc giá nhà xây mới nói chung vẫn ổn định, cho thấy các nhà xây dựng đang chủ động quản lý giá cả hàng tồn kho của họ, bắt đầu với giá cao hơn và điều chỉnh giảm xuống để phù hợp với nhu cầu của người mua. 

Việc chủ động điều chỉnh giá này không làm tăng thời gian lưu kho trên thị trường, thời gian này vẫn ổn định (mặc dù ở mức cao hơn) đối với nhà xây mới ngay cả khi tốc độ của thị trường nhà hiện hữu tiếp tục chậm lại.

Giá mỗi mét vuông, thước đo giá trị thực tế của các ngôi nhà đang rao bán, đang giảm đối với cả nhà xây mới và nhà hiện hữu. Thị trường đã cho thấy kết quả bất thường là giá mỗi mét vuông của nhà hiện hữu cao hơn nhà mới trong phần lớn năm 2025, nhưng hai quý vừa qua đã đưa chỉ số này trở lại mức bình thường với nhà mới có giá mỗi mét vuông cao hơn (217 đô la) so với nhà hiện hữu (216 đô la). Sự trở lại bình thường này là do giá mỗi mét vuông của nhà hiện hữu giảm mạnh (5 đô la mỗi mét vuông) so với cùng kỳ năm ngoái, đồng thời giá mỗi mét vuông của nhà mới cũng giảm nhẹ hơn (1 đô la mỗi mét vuông).

Việc nguồn cung và giá nhà hiện hữu giảm đã dẫn đến tỷ lệ nhà xây mới được rao bán trên thị trường về cơ bản ổn định ở mức 19,3% (so với 19,4% cùng kỳ năm ngoái) và mức chênh lệch giá giữa nhà xây mới và nhà hiện hữu tăng nhẹ lên 15,1% (so với 14,0% năm ngoái).

Nhìn chung, thị trường nhà mới bán đã thể hiện sự ổn định vượt trội trong những quý và năm gần đây, ngay cả khi thị trường nhà hiện hữu biến động mạnh hơn nhiều. Điều này diễn ra trong bối cảnh các nhà xây dựng phải đối mặt với những khó khăn đáng kể về chi phí nhân công và vật liệu ngày càng tăng, cũng như sự cạnh tranh gay gắt từ những người mua nhà có ngân sách hạn chế với phân khúc nhà hiện hữu.

Bất động sản rao bán theo khu vực

Tình trạng xây dựng nhà mới ở khu vực đô thị còn thấp. Gần 30% số nhà hiện có đang rao bán nằm ở các mã bưu chính đô thị, nhưng chỉ có hơn 10% số nhà xây mới nằm ở khu vực này. Đây là một số kết quả được dự đoán trước, vì đất đai dành cho xây dựng nhà mới dễ kiếm hơn nhiều ở khu vực ngoại ô so với khu vực đô thị, và phần lớn nhà xây mới đang rao bán được xây dựng trong các khu dân cư mới ở ngoại ô thành phố hơn là trên các lô đất riêng lẻ trong thành phố. 

Mặc dù trên toàn quốc, phần lớn các công trình xây dựng mới không tập trung ở khu vực đô thị, nhưng có bảy khu vực đô thị lớn mà phần lớn nhà mới rao bán nằm trong các mã bưu chính đô thị. Đây chủ yếu là các thành phố lớn với nhiều mã bưu chính được phân loại là đô thị và không có nhiều đất trống xung quanh, cũng như các khu vực đô thị có tỷ lệ chung cư cao, thường được xây dựng gần trung tâm thành phố. Tỷ lệ nhà cũ rao bán ở khu vực đô thị tại mỗi khu vực đô thị này, ngoại trừ San Francisco, đều cao hơn tỷ lệ nhà mới xây dựng ở khu vực đô thị, cho thấy các khu vực đô thị này nằm trong các khu vực đô thị chứ không phải là có một xu hướng xây dựng mới tập trung ở những mã bưu chính đó. Tại San Francisco, việc xây dựng lấp đầy các khu vực đô thị hiện có thực sự khiến các công trình xây dựng mới mang tính đô thị hơn so với các công trình bán lại. Sự tập trung nhà mới xây dựng ở khu vực đô thị tại các khu vực này cũng dẫn đến việc mỗi khu vực trong số bảy khu vực này có mức giá nhà mới xây cao hơn mức trung bình toàn quốc.

Ngược lại, 9 trong số 10 khu vực đô thị có mức chênh lệch giá nhà xây mới thấp nhất (6 trong số đó là âm, cho thấy nhà xây mới có giá thấp hơn nhà hiện có) lại có tỷ lệ nhà xây mới được rao bán ở khu vực đô thị dưới 10%.

Điều này cho thấy mối liên hệ trực tiếp giữa vị trí xây dựng nhà mới và giá cả cạnh tranh của những ngôi nhà đó. Thật dễ dàng để nói rằng nhà xây mới là lựa chọn hợp lý hơn về giá cả ở những thị trường như Austin, TX, nhưng vị trí của những ngôi nhà mới đó không thực sự so sánh được với vị trí của những ngôi nhà hiện có (29,6% trong số đó nằm ở các khu vực đô thị). Một lần nữa, ở mỗi khu vực đô thị này, nguồn cung nhà cũ bán lại tập trung nhiều hơn đáng kể ở khu vực đô thị so với nguồn cung nhà xây mới, điều này làm giảm chênh lệch giá giữa nhà xây mới và nhà xây mới. Điều quan trọng là phải hiểu bối cảnh này khi so sánh giá nhà hiện có và nhà mới, như chúng ta sẽ trình bày bên dưới.

Giá niêm yết trung bình theo khu vực

Trên phạm vi toàn quốc, mức giá chênh lệch cao nhất đối với nhà xây mới thuộc về các khu đô thị, cao hơn 78,4% so với nhà hiện hữu trong khu vực. Các khu vực đô thị này thường có vị thế tốt hơn và có nhiều nhà hiện hữu lâu đời hơn, kết hợp với khó khăn trong việc xây dựng nhà mới tại các khu vực dân cư đông đúc này, cho phép nhà xây mới ở khu vực đô thị có giá cao hơn. Ngược lại, mức chênh lệch giá nhà xây mới ở các khu vực ngoại ô chỉ là 7,0%. Nhà xây mới ở ngoại ô dễ tìm hơn nhiều so với nhà xây mới ở đô thị và khó phân biệt hơn với các nhà hiện hữu mới hơn ở gần đó, vì vậy giá cả phải cạnh tranh hơn nhiều. Ngoài ra, nhà xây mới ở ngoại ô tập trung nhiều ở khu vực phía Nam, nơi giá niêm yết có xu hướng thấp hơn.

Dưới đây là 10 khu đô thị lớn có giá nhà xây mới cao nhất. Tại mỗi khu vực, giá nhà xây mới ít nhất gấp đôi giá niêm yết trung bình của nhà ở hiện có. Điều này cho thấy sự kết hợp thú vị giữa các khu đô thị ven biển đắt đỏ và các khu đô thị nội địa giá cả phải chăng, chứng tỏ rằng tất cả các loại thành phố đều có nhu cầu về nhà ở đô thị mới.

Xây dựng nhà mới chủ yếu tập trung ở vùng ngoại ô trên khắp cả nước, nhưng việc xây dựng nhà ở trong lòng đô thị lại là một phần quan trọng và sinh lợi của ngành này. Khi áp lực ngày càng gia tăng đối với các chính quyền địa phương trong việc cho phép xây dựng nhiều nhà mới hơn ở các thành phố bằng cách đơn giản hóa thủ tục cấp phép và áp dụng các quy định quy hoạch dễ dàng hơn, tín hiệu giá cả đối với nhà ở đô thị sẽ khiến nhiều nhà thầu hơn đổ xô vào phân khúc nhà ở giá cao này.

(Nguồn: realtor)