ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO BĐS MỸ TĂNG MẠNH TRONG BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG TOÀN CẦU BIẾN ĐỘNG

Patrick là Người sáng lập và cũng là Giám đốc điều hành của công ty CARROLL, một công ty bất động sản quốc gia và quản lý các quỹ đầu tư liên quan tới các hoạt động bất động sản.

Đại dịch toàn cầu và nhiều sự kiện quốc tế khác đã gây ra sự bất ổn trên thị trường tiền tệ, gây ra sự BẤT ỔN tăng lên, LÃI SUẤT sẽ giảm xuống. Và ngay bây giờ, khi nhiều cuộc khủng hoảng toàn cầu đang hội tụ để đưa ra nhiều kịch bản khác nhau, và Feds đang tăng lãi suất, một cách bất chấp. Lãi suất tăng khiến nhiều người mua nhà tại Hoa Kỳ lo lắng. Trong lúc này, chúng tôi đang thấy một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài từ các quốc gia khác đổ vốn vào Mỹ.

Lãi suất tăng

Chúng tôi đang ở trong một tình huống chưa bao giờ có. Trước đây, khi thị trường có nguy cơ suy thoái và FED không phải bù lạm phát, thì lãi suất sẽ thấp hơn. Khi thị trường xuất hiện bất ổn, lãi suất thường giảm xuống, và FED muốn mọi người ra ngoài vay và chi tiêu nhiều hơn.

Trong thời gian này, mọi người tích trữ tiền mặt của họ, vì vậy đó là động lực cho các doanh nghiệp và mọi người ra ngoài và mua hàng. Hiện tại, thị trường và nguồn cung dầu đã bị ảnh hưởng, điều này sẽ làm tăng giá dầu và làm cạn kiệt nguồn thu nhập. Điều này gây ra hiệu ứng domino đối với nền kinh tế, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nếu FEDS tăng lãi suất quá cao và quá nhanh.

Hiện có khoảng hàng ngàn tỷ đô la nợ có lãi suất có thể điều chỉnh. Chúng tôi gọi đó là khoản nợ lãi suất thả nổi. Nếu FED tăng lãi suất lên quá nhiều, thì điều này sẽ làm sai lệch các bài toán giả định về lãi suất ước tính. Lãi suất tăng sẽ làm tăng chi phí của các dự án hiện tại mà không thể bù đắp được ngoài việc tăng mức độ rủi ro.

Các bài toán đánh giá này cũng sẽ ảnh hưởng đến việc tăng mức lãi suất phi rủi ro, và sẽ ảnh hướng đến bội số PE (bội số Giá/Thu nhập). Lãi suất phi rủi ro càng cao thì bội số PE của cổ phiếu càng thấp. Vì vậy, nó là con số vô cùng quan trọng trên thị trường chứng khoán. Rủi ro lớn nhất mà chúng ta đang gặp phải chính là FED đã thổi phồng nó, tăng lãi suất quá nhanh và quá nhiều.

Các vấn đề về chuỗi cung ứng

Cuộc khủng hoảng Covid-19 ở Trung Quốc đã tiếp tục phá hủy chuỗi cung ứng, đã làm tăng mạnh lạm phát. Chúng ta không thể kiếm được nguyên liệu, chúng tôi không thể có hàng hóa và có hiệu ứng khan hiếm, làm tăng chi phí. Thảm họa kinh tế toàn cầu và việc tăng lãi suất có thể là công thức dẫn đến thảm họa.

Đầu tư nước ngoài vào BĐS Mỹ

Theo một báo cáo của Deloitte, khi các hạn chế về du lịch quốc tế được dỡ bỏ, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại của Hoa Kỳ đã hồi phục trở lại trong nửa cuối năm 2021. Đầu tư nước ngoài tăng 53 tỷ USD chỉ trong nửa cuối năm, chiếm phần lớn trong tổng số 69 tỷ USD trong năm 2021, là 2 quý đầu tư lớn nhất kể từ khi năm 2001 (năm bắt đầu tổng hợp dữ liệu) tới nay.

Trong mảng đầu tư bất động sản dân cư, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục tìm đến bất động sản Hoa Kỳ như một khoản đầu tư trú ẩn an toàn và tôi tin rằng các cuộc khủng hoảng hiện tại sẽ khiến càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Mỹ trú ẩn nhiều hơn.

Tránh lạm phát

Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tìm đến Hoa Kỳ mặc dù lãi suất tăng. Tài sản và bất động sản tạo ra thu nhập hay bất kỳ thứ gì mà bạn có thể cho thuê và kiếm được lợi tức tiền mặt, là lợi suất dòng tiền trên vốn chủ sở hữu đã đầu tư. Với các bất động sản có dòng tiền – hãy nghĩ đến căn hộ, khu công nghiệp, khách sạn, bất cứ thứ gì bạn có thể mua và cho thuê – là dòng tiền thu được sau khi đã chi trả các khoản nợ nếu có, đặc biệt là các bất động sản cho phép điều chỉnh tiền thuê. Khi chi phí tăng lên như trả lãi ngân hàng tăng lên, chi phí cho nhân viên tăng lên, chi tiêu tăng lên thì ít nhất bạn có thể theo kịp điều đó bằng cách tăng tiền thuê nhà.

Các tài sản tạo ra thu nhập cho phép điều chỉnh tiền thuê, chẳng hạn như khách sạn và căn hộ, sẽ phá vỡ các nguyên tắc lạm phát — với ý tưởng rằng bạn có thể chuyển nó thành chi phí phát sinh. Bạn có thể bù đắp sự gia tăng chi phí bằng giá cho thuê cao hơn, do đó, tránh được rủi ro lạm phát. Những cơ hội như vậy vẫn đang tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước.

Kết luận

Bất chấp lạm phát, lãi suất tăng và nhiều cuộc khủng hoảng toàn cầu, tôi kỳ vọng các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục đổ tiền đến Hoa Kỳ để tận dụng môi trường an ninh chính trị và tăng trưởng ổn định. Sự biến động của thị trường toàn cầu gây ra nhiều hậu quả sâu rộng, nhưng lịch sử đã chứng minh rằng bất động sản Hoa Kỳ sẽ luôn là một khoản đầu tư an toàn.

(Nguồn: Forbes)