Liệu người Việt có được vay ngân hàng Mỹ?

Nếu mua nhà ở, tốt nhất bạn nên chuẩn bị đủ số tiền cần mua

Việc có được vay ngân hàng khi mua nhà ở Mỹ được không là câu hỏi mà nhiều người ở Việt Nam rất quan tâm. Các bạn thường nghe nói, người ở Mỹ chỉ phải trả trước 5% hay 20% khi mua nhà ở Mỹ, còn lại được ngân hàng cho vay. Vậy bạn – người nước ngoài có vay ngân hàng được không? Thủ tục thế nào?

Với tư cách là một chuyên viên tín dụng ngân hàng chuyên về bất động sản, tôi có thể trả lời thế này: Nếu mua nhà ở, tốt nhất bạn nên chuẩn bị đủ số tiền cần mua. Bạn không thuộc diện được chính quyền Mỹ bảo trợ nên nếu vay thì sẽ chịu chi phí và lãi suất cao hơn so với người Mỹ.

Các ngân hàng thương mại Mỹ chịu sự chi phối của các luật lệ về tín dụng nhà ở của chính quyền tiểu bang và liên bang Mỹ. Các luật lệ này khống chế các ngân hàng một tỉ lệ lãi suất và một chi phí nhất định khi cho công dân vay nhằm mục đích mua nhà ở Mỹ. Nói chung luật pháp bảo vệ cho quyền lợi của người vay.

Đồng thời, luật pháp cũng bảo trợ bảo hiểm cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro; chẳng hạn như chính phủ đã dùng tiền ngân sách để trợ giúp cho ngân hàng trong thời gian khủng hoảng thị trường địa ốc vừa qua (bail-out).

Vì thế mà người Mỹ được vay tiền mua nhà để ở với lãi suất khá thấp, hiện nay trung bình  khoảng 4% cho khoản nợ kéo dài 30 năm và dưới 3,5% cho khoản nợ có thời gian 15 năm. Nhưng chính quyền không bảo lãnh cho người nước ngoài, vì vậy mà bạn không được hưởng các khoản ưu đãi này.

Do đó, bạn chỉ có thể vay tiền ở các quỹ đầu tư cá nhân (private, subprime loans) theo những quy chế đặc biệt. Các chuyên viên tín dụng (loan officers) thường không khuyến khích khách hàng sử dụng các hình thức vay này, vì chi phí lãi suất cao hơn bình thường.

Chẳng hạn, lãi suất có thể lên tới 10%; trong lúc đó bạn phải trả trước tới trên 30% tổng trị giá căn nhà.

Tuy nhiên, người nước ngoài sẽ được vay với một lãi suất công bằng hơn nếu như đầu tư vào các loại bất động sản thương mại; chẳng hạn như các khu nhà cho thuê làm văn phòng, cửa hàng, cơ sở sản xuất và chung cư.

Đáng chú ý, các toà nhà dân cư (apartment, condominium) có từ 5 căn hộ trở lên được xem là bất động sản thương mại.

Bất động sản thương mại không nằm trong diện bị chi phối bởi các luật lệ khắt khe của chính quyền về tín dụng nhà ở. Do đó các ngân hàng Mỹ được phép mở hồ sơ tín dụng cho cả khách hàng người nước ngoài, miễn tài sản đó nằm trên lãnh thổ của Mỹ.

Nếu như đối với diện nhà ở, ngân hàng quan tâm tới yếu tố “tín chấp”, tức là điểm tín dụng và lý lịch của người vay, thì đối với bất động sản thương mại, ngân hàng căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi (income) và tính toán khoản tiền cho vay dựa trên lợi tức hàng năm của tài sản này.

Đối với loại bất động sản thương mại, ngân hàng có thể cho vay tới 70% trên giá trị tài sản. Tuy nhiên, ngân hàng thông thường định giá giá trị tài sản (appraisal) thấp hơn giá cả mua bán. Do đó, khi mua loại tài sản này, bạn nên chuẩn bị một khoản trả trước từ 40% trở lên so với giá mua.

Hiện nay lãi suất cho vay đối với bất động sản thương mại vào khoảng 5-8% năm, tùy theo mức độ rủi ro của loại hình kinh doanh và khu vực địa lý của tài sản.

Nhưng cũng cần lưu ý, là mặc dù căn cứ chủ yếu vào tài sản để quyết định việc cho vay, ngân hàng vẫn yêu cầu nhà đầu tư một số giấy tờ như hồ sơ thu nhập và thuế của bạn hoặc công ty bạn tại Việt Nam, hoặc ở một quốc gia mà bạn đang sinh sống hay có hoạt động kinh doanh.

Tóm lại, như tôi đã nói ở phần đầu, nếu có ý định mua nhà ở Mỹ dân cư riêng lẻ, dùng để ở hoặc để cho thuê, bạn tốt hơn nên chuẩn bị đủ số tiền cần mua. Và số tiền đó nên nằm trong một tài khoản tại các ngân hàng Mỹ.

Chuyên viên tín dụng và bất động sản (Sacramento, California, Mỹ)