GIÁ NHÀ SẼ GIẢM KHI NÀO?

Ai cũng biết nhà ở hiện nay rất đắt đỏ. Giá nhà cao hơn gần 50% so với năm 2020, trong khi lãi suất thế chấp tăng gần gấp đôi. Tình trạng thiếu nguồn cung, lạm phát tăng cao và nhu cầu tăng đột biến trong thời kỳ đại dịch là những nguyên nhân chính khiến nhiều người tiêu dùng không đủ khả năng mua nhà. Rất may, thị trường nhà ở đã bắt đầu ổn định và các nhà kinh tế cho rằng khả năng chi trả sẽ được cải thiện trong vài năm tới. Giá nhà khó có thể giảm, nhưng sẽ tăng chậm hơn, giúp tiền lương bắt kịp.

Theo nhà kinh tế trưởng của Redfin

“Giá nhà ở trên phạm vi toàn quốc sẽ không giảm trong thời gian ngắn sắp tới – và thực tế đó là một điều tốt. Việc giá nhà tăng dần theo thời gian là điều bình thường, cũng giống như tỷ lệ lạm phát thấp là tốt cho hầu hết các nền kinh tế. Sự khác biệt nằm ở chỗ giá cả tăng vọt cùng một lúc như trong thời kỳ bùng nổ nhà ở do đại dịch, khiến hầu hết người mua và người bán phải đứng ngoài cuộc. Tuy nhiên, hiện nay, khả năng chi trả đang bắt đầu tăng lên vì tiền lương đã tăng nhanh hơn chi phí nhà ở kể từ cuối năm 2025. Chúng tôi dự đoán điều này sẽ tiếp tục trong tương lai gần.” – Daryl Fairweather, Chuyên gia kinh tế trưởng của Redfin

Tại sao giá nhà lại cao như vậy?

Nền kinh tế thời kỳ đại dịch đã đẩy thị trường nhà ở vào tình trạng quá tải trước khi phục hồi trở lại. Một hệ quả của điều này là giá nhà tăng vọt, và kể từ đó vẫn duy trì ở mức cao đáng kể – gây áp lực lên ngân sách và khiến nhiều người mua và người bán phải đứng ngoài cuộc. Theo dữ liệu của Redfin, người mua nhà điển hình đã phải chi hơn 30% thu nhập của họ cho nhà ở kể từ tháng 3 năm 2022.

Tuy nhiên, nếu phân tích sâu hơn, có ba lý do chính khiến giá nhà ở hiện nay cao như vậy: nguồn cung nhà ở hạn chế, thiếu hụt nguồn cung nhà xây mới và lãi suất thế chấp biến động. Hãy cùng phân tích chi tiết hơn.

1. Nguồn cung nhà ở hạn chế

Nước Mỹ đang phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng. Ước tính con số này dao động từ 1,5 đến 7 triệu căn nhà, tình trạng thiếu hụt bắt đầu xuất hiện từ đầu thế kỷ và tăng tốc sau cuộc Đại suy thoái. Khi nguồn cung nhà ở không đủ đáp ứng nhu cầu, giá nhà sẽ tăng; và khi tình trạng thiếu hụt trở nên nghiêm trọng hơn, giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn nữa. Đó là điều đã xảy ra trong 15 năm qua – và đặc biệt là trong 5 năm gần đây.

Khi lãi suất thế chấp giảm xuống mức thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch, người mua đã tận dụng chi phí thấp hơn và mua một lượng lớn nhà ở đang rao bán. Điều này làm cạn kiệt nguồn cung và đẩy giá lên mức cao kỷ lục. Ảnh hưởng của tình trạng này vẫn còn kéo dài cho đến nay.

Hiện nay, lượng hàng tồn kho đang dần được cải thiện, nhưng nền kinh tế bất ổn và đắt đỏ đang kìm hãm sự tăng trưởng đáng kể. “Đây là một xu hướng khá khó phá vỡ,” – Fairweather nhận xét – “Giá cao khiến các chủ nhà ít muốn rao bán nhà của mình, điều này lại càng giữ giá ở mức cao vì lượng hàng tồn kho vẫn thấp. Tăng trưởng ổn định trong xây dựng nhà mới với mức giá mà người tiêu dùng có thể chi trả là cách tốt nhất để giảm chi phí đáng kể trên toàn quốc.”

2. Xây dựng nhà ở không đủ

Hoa Kỳ phụ thuộc vào nguồn cung nhà ở mới ổn định để đáp ứng nhu cầu dân số ngày càng tăng. Trong lịch sử, sự cân bằng này tương đối ổn định, với các chu kỳ bùng nổ và suy thoái xây dựng sau các cuộc chiến tranh hoặc các cú sốc kinh tế. Nhưng kể từ sau cuộc Đại suy thoái, việc xây dựng nhà ở đã tụt hậu nghiêm trọng so với nhu cầu, có nghĩa là không có đủ nguồn cung mới được đưa vào thị trường. Đây là một trong những lý do khiến những ngôi nhà điển hình ngày nay lại cũ hơn bao giờ hết.

Hoạt động xây dựng nhà ở đã tăng mạnh kể từ đại dịch, nhưng nhiều chủ nhà cần phải bán nhà và nhiều nhà xây dựng cần phải xây mới để tình trạng thiếu nhà ở được giảm bớt.

3. Lãi suất thế chấp biến động mạnh

Lãi suất thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định khả năng mua nhà. Lãi suất càng cao, khoản thanh toán hàng tháng càng đắt đỏ đối với người mua nhà. Và khi lãi suất thấp hơn, việc mua nhà nhìn chung sẽ hấp dẫn hơn. Đó là những gì đã xảy ra trong thời kỳ đại dịch, khi lãi suất cực thấp khuyến khích người mua nhà mua một lượng lớn nhà từ năm 2020-2022, làm cạn kiệt nguồn cung và đẩy giá nhà tăng cao. Nhưng xu hướng đó đã đảo ngược khi lãi suất tăng trở lại. 

Hiện tại, thị trường nhà ở đang có phần trì trệ, với lãi suất thế chấp tương đối cao và giá nhà vẫn ở mức cao, khiến nhiều người mua không thể tham gia thị trường. Nhưng theo thời gian, khi nhiều người nhận ra đây là trạng thái bình thường mới, có khả năng nhiều người tiêu dùng sẽ thăm dò thị trường và tìm cách mua hoặc bán nhà.

Giá nhà sẽ giảm khi nào?

Trên phạm vi toàn quốc, giá nhà khó có khả năng giảm trong thời gian ngắn sắp tới. Thị trường nhà ở đang dần phục hồi sau những biến động trong vài năm qua, và các nhà kinh tế của Redfin dự đoán giá sẽ tăng chậm hơn trong thời gian tới. “Câu hỏi chính xác hơn cần đặt ra là khi nào khả năng chi trả nhà ở sẽ được cải thiện? Và câu trả lời là ngay bây giờ Tiền lương đang tăng nhanh hơn chi phí nhà ở, nhờ lãi suất thế chấp liên tục giảm và giá nhà ở ổn định. Chúng tôi dự đoán điều này sẽ tiếp tục khi thị trường nhà ở trải qua quá trình tái cấu trúc kéo dài trong vài năm tới.”

Ngoài những đợt điều chỉnh nhỏ hoặc giảm giá riêng lẻ, nhìn chung giá nhà giảm không phải là điều tốt. Nếu giá nhà giảm, chủ nhà sẽ mất vốn chủ sở hữu, người mua có thể rút lui vì lo sợ thị trường sụp đổ, và một sự chuyển biến kinh tế rộng lớn hơn có thể đã bắt đầu.

Trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế, tăng trưởng giá cả ổn định đi kèm với thu nhập tăng lên được các nhà kinh tế coi là dấu hiệu của một nền kinh tế lành mạnh và đang mở rộng. Nhiệm vụ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) là giữ tỷ lệ lạm phát ở mức càng gần 2% càng tốt. Chi phí nhà ở – tức là chi phí mua bán và thuê nhà – có tác động rất lớn đến lạm phát; sự tăng vọt của các chi phí này trong thời kỳ đại dịch là một lý do khiến lạm phát vẫn cao hơn mục tiêu của Fed. 

Giá nhà ở có đang giảm ở đâu không?

Hiện nay, giá nhà đang giảm chủ yếu ở những điểm đến di cư phổ biến nhất trong thời kỳ đại dịch – các thành phố như Austin, Nashville và San Antonio  Những thành phố này đã chứng kiến ​​sự gia tăng mạnh về dân số và hoạt động mua bán từ năm 2021-2022, nhưng kể từ đó đã mất đi sức hút khi giá nhà tăng quá cao và hình thức làm việc từ xa kết thúc. Giờ đây, tại nhiều thị trường này, số lượng người bán nhiều hơn hẳn số người mua, đẩy giá nhà xuống. 

Austin là một ví dụ điển hình. Khu vực đô thị Texas này đã chuyển từ thành phố lớn nóng nhất nước Mỹ sang thành phố lạnh nhất trong ba năm qua. Giá nhà đã giảm 150.000 đô la so với mức đỉnh điểm, và trung bình một căn nhà cần hơn 100 ngày để bán.

Giá nhà giảm ảnh hưởng đến người mua và người bán nhà như thế nào?

Trong hầu hết các trường hợp, chờ giá nhà giảm có thể không phải là chiến lược tốt nhất. Mặc dù giá nhà có thể đang giảm ở một số thị trường, nhưng hầu hết các nhà kinh tế đều dự đoán giá nhà sẽ tăng chậm chứ không giảm trên toàn quốc. Điều đó có nghĩa là người mua chờ đợi có thể bỏ lỡ cơ hội thương lượng với người bán hoặc mua được ngôi nhà phù hợp với nhu cầu của mình. Tuy nhiên, việc giá cả giảm có thể ảnh hưởng đến người mua và người bán theo những cách khác nhau.

Dành cho người mua nhà

Thoạt nhìn, giá nhà giảm có vẻ là một tin tốt cho người mua nhà; giờ đây họ phải chi ít tiền hơn cho một ngôi nhà so với dự kiến ​​ban đầu. Tuy nhiên, việc giá nhà giảm thường là kết quả của những biến động kinh tế lớn hơn – như điều chỉnh thị trường hoặc lãi suất tăng đột biến – điều này thực tế có thể khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn. Người mua có thể phải đối mặt với những thách thức như:

• Lãi suất thế chấp có thể cao hơn
• Sức mua giảm
• Sự bất ổn về việc làm ngày càng gia tăng.
• Giá nhà giảm, điều này có thể khiến việc chuyển nhà trở nên khó khăn hơn trong tương lai.

Do những yếu tố này, việc chờ giá giảm không phải lúc nào cũng mang lại kết quả như người mua mong đợi.

“Nếu bạn là người mua đang chờ giá giảm, bạn nên xem xét lại chiến lược của mình, nhiều người bán đang giảm giá để thu hút người mua, nhưng chỉ một vài thành phố thực sự chứng kiến ​​giá giảm đều đặn và người mua có thể không muốn đầu tư vào một ngôi nhà đang mất giá. Tuy nhiên, ở hầu hết các vùng khác trên cả nước, hiện tại thực sự là thời điểm tốt để mua nhà, vì sự cạnh tranh thấp và người bán sẵn sàng thương lượng.”

Dành cho người bán nhà

Giá nhà giảm có thể gây bất lợi cho cả người mua nhà và người bán nhà vì nhiều lý do:

• Giá trị nhà của họ hiện nay thấp hơn, vì giá nhà giảm đồng nghĩa với giá trị tài sản giảm.
• Giá thấp hơn thường phản ánh – và có thể làm giảm hơn nữa – nhu cầu của người mua.
• Người mua có thể ngần ngại mua một ngôi nhà đang mất giá.
• Sự bất ổn của thị trường có thể khiến việc lên kế hoạch cho những bước đi tiếp theo trở nên khó khăn hơn, chẳng hạn như mua nhà mới hoặc chuyển đến nơi khác.

Ngoài ra, một số chủ nhà có thể buộc phải bán lỗ, đặc biệt là những người đã mua nhà trong thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch và hiện muốn hoặc cần chuyển đi. Một phân tích của Redfin từ năm 2025 cho thấy gần 6% người bán nhà đã mua nhà từ năm 2020-2022 có nguy cơ bị lỗ khi bán nhà.  “Nếu giá trị nhà ở đang giảm, điều đó thường có nghĩa là thị trường đang điều chỉnh lại hoặc biến động kinh tế đang ở mức cao – cả hai đều là tin xấu cho người bán. Hầu hết người mua cũng có thể e ngại đầu tư rủi ro, điều này có thể khiến người bán khó hoàn tất giao dịch nhanh chóng. May mắn thay, hiện nay người bán có thể kỳ vọng giá nhà sẽ tăng chậm và nhu cầu sẽ dần phục hồi ở nhiều thị trường khi khả năng chi trả được cải thiện.”

Thị trường nhà đất đang sụp đổ?

Không, thị trường nhà ở không sụp đổ – mặc dù nó đang chậm, đắt đỏ và đã trải qua một vài năm đầy biến động. Sự sụp đổ thường là kết quả của một cú sốc kinh tế hoặc tài chính, chẳng hạn như suy thoái kinh tế, lạm phát cao hoặc sự suy giảm lớn của thị trường lao động. Sự sụp đổ thường dẫn đến sự sụt giảm trên diện rộng về giá nhà, hoạt động mua bán và sự gia tăng các vụ tịch thu nhà và nợ quá hạn. 

Hầu hết các nhà kinh tế đều đồng ý rằng thị trường nhà ở sẽ không sụp đổ, mà thay vào đó đang trải qua một quá trình điều chỉnh dài hạn đã và đang diễn ra. Giá nhà sẽ tăng chậm hoặc giảm ở những thị trường quá nóng, lượng hàng tồn kho sẽ tăng lên, và người mua sẽ tiếp tục có quyền thương lượng cho đến khi khả năng chi trả được cải thiện đủ để cân bằng lại thị trường. 

Tóm lại: Giá cả đang ổn định, nhưng sẽ không giảm trong thời gian ngắn sắp tới. 

Giá nhà ở nhiều khả năng sẽ không giảm trong tương lai gần mà thay vào đó sẽ quay trở lại mức tăng trưởng “bình thường” hơn. Có một vài nơi giá nhà đang giảm, nhưng nhìn chung chỉ giới hạn ở các thành phố thuộc Vành đai Mặt trời, nơi giá nhà đã tăng vọt đến mức không bền vững và hiện đang điều chỉnh lại. Giá cả giảm không hẳn là điều tốt, vì nó có thể dẫn đến giá trị nhà ở thấp hơn và thường là kết quả của tình trạng kinh tế khó khăn. Một nền kinh tế lành mạnh và tăng trưởng là nền kinh tế mà giá cả và thu nhập tăng chậm theo thời gian, giúp chi phí sinh hoạt ở mức hợp lý và các hộ gia đình có thể duy trì sức mua của mình.

Hiện nay có rất nhiều bất ổn, từ thuế quan, xung đột quốc tế, đến nỗi lo ngại về trí tuệ nhân tạo và lạm phát. Các nhà kinh tế tin rằng thị trường nhà ở đang bắt đầu ổn định.

(Nguồn Redfin)