DOANH SỐ BÁN NHÀ TĂNG NHẸ KHI LÃI SUẤT THẾ CHẤP THẤP THU HÚT NGƯỜI MUA NHÀ MỸ

Thị trường nhà ở đã nhận được một chút động lực từ việc giảm lãi suất thế chấp vào tháng trước, với doanh số bán nhà đã qua sử dụng tăng tháng thứ ba liên tiếp sau một mùa xuân và mùa hè ảm đạm.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (National Association of Realtors®) báo cáo rằng số lượng giao dịch mua bán nhà hiện có đã tăng 0,5% trong tháng 11 so với tháng trước, đạt mức tỷ lệ hàng năm được điều chỉnh theo mùa là 4,13 triệu giao dịch, mức cao nhất trong 9 tháng. Tuy nhiên, con số của tháng 11 vẫn giảm 1% so với năm ngoái, khi mà sự tăng mạnh doanh số bán nhà trong quý IV vẫn không đủ để ngăn chặn năm 2024 ghi nhận số lượng bán nhà thấp nhất trong gần 30 năm.

Mặc dù doanh số bán nhà mùa thu năm nay có sự tăng nhẹ, nhưng năm 2025 vẫn đang trên đà ghi nhận số lượng nhà bán ra thấp hơn mức thấp nhất trong ba thập kỷ đạt được vào năm ngoái, trừ khi tháng 12 mang đến một sự tăng đột biến bất ngờ.

“Doanh số bán nhà hiện có đã tăng tháng thứ ba liên tiếp nhờ lãi suất thế chấp thấp hơn vào mùa thu này,” – nhà kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun cho biết – “Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nguồn cung đang bắt đầu chững lại. Với doanh số bán bất động sản gặp khó khăn ở mức thấp kỷ lục và giá trị nhà ở đạt mức cao nhất mọi thời đại, các chủ nhà không vội vàng rao bán nhà của họ trong những tháng mùa đông.”

Lượng hàng tồn kho chưa bán giảm 5,9% so với tháng trước, xuống còn 1,43 triệu đơn vị trong tháng 11. Điều đó có nghĩa là thị trường hiện có lượng hàng tồn kho tương đương với 4,2 tháng cung ứng nếu duy trì tốc độ bán hàng hiện tại. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho vẫn cao hơn 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, và lượng cung ứng theo tháng cũng cao hơn đáng kể so với mức 3,8 tháng của năm ngoái, cho thấy thị trường đang cân bằng hơn.

Theo Freddie Mac, người mua nhà đã được hưởng lợi từ lãi suất thế chấp thấp hơn, trung bình ở mức 6,24% trong tháng 11, mức trung bình hàng tháng thấp nhất trong hơn một năm. “Lãi suất thế chấp giảm chậm trong năm 2025, duy trì ở mức trên 6,5% cho đến giữa tháng 9, gây ảnh hưởng đáng kể đến doanh số bán nhà đầu năm”, nhà kinh tế trưởng Danielle Hale của Realtor.com® cho biết – “Những người mua nhà trong tháng 11, những người có thể đã ký hợp đồng vào tháng 9 và tháng 10, đã được hưởng lợi từ mức lãi suất gần mức thấp nhất trong năm, và may mắn thay, lãi suất thế chấp vẫn duy trì ở mức thấp này.”

Trong khi đó, giá nhà tiếp tục tăng nhẹ, với giá bán trung bình của các căn nhà hiện có tăng 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 409.200 đô la. “Tăng trưởng tiền lương đang vượt xa tốc độ tăng giá nhà, điều này giúp cải thiện khả năng chi trả nhà ở,” – ông Yun cho biết – “Tuy nhiên, khả năng chi trả trong tương lai có thể bị ảnh hưởng nếu nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu.”

Doanh số bán nhà vẫn ở mức thấp kỷ lục.

Mặc dù có sự tăng nhẹ trong tháng 11, doanh số bán nhà vẫn ở mức thấp kỷ lục, do người mua bị hạn chế bởi những lo ngại về khả năng chi trả và sự bất ổn kinh tế – trong khi người bán lại không cảm thấy áp lực phải chốt giao dịch. “Mọi người vẫn đang chờ đợi thị trường nhà ở phục hồi mạnh mẽ, nhưng điều đó không xảy ra, ngay cả khi lãi suất thế chấp giảm nhẹ,” – Jeff Ostrowski, nhà phân tích thị trường nhà ở của Bankrate, cho biết – “Một yếu tố khó lường: Tỷ lệ thất nghiệp đang tăng và sự bất ổn kinh tế đang lan rộng, cả hai đều không tốt cho doanh số bán nhà.”

Nhóm nghiên cứu kinh tế của Realtor.com dự báo thị trường nhà ở quốc gia cho thấy điều kiện về khả năng chi trả sẽ cải thiện dần vào năm 2026, nhưng không có sự biến động mạnh mẽ nào. Dự báo cho thấy lãi suất thế chấp trung bình sẽ ở mức 6,3% trong suốt năm 2026, cải thiện nhẹ so với mức trung bình 6,6% dự kiến ​​cho cả năm 2025 nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử 4% được ghi nhận từ năm 2013 đến năm 2019. Theo dự báo, giá nhà ở trên toàn quốc sẽ tiếp tục tăng 2,2% cho đến cuối năm sau, sau khi tăng 2% vào năm 2025. Tuy nhiên, thu nhập và lạm phát nói chung dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà ở, giúp cải thiện phần nào khả năng chi trả.

“Nhìn về phía trước, tôi dự đoán lãi suất thế chấp sẽ duy trì ở mức gần như hiện tại trong phần lớn năm 2026,” – nhà kinh tế học Hale cho biết – “Điều này sẽ đủ để mang lại sự cải thiện rất nhỏ về khả năng chi trả, cho dù chúng ta đo lường khoản thanh toán hàng tháng trực tiếp hay khoản thanh toán hàng tháng so với thu nhập,” bà nói thêm. “Điều này sẽ đủ để thúc đẩy doanh số bán hàng tăng nhẹ vào năm 2026, mặc dù vẫn ở mức thấp kỷ lục.”

(Nguồn: APG Sưu Tầm)