CÁC DỰ ÁN EB-5 NÔNG THÔN CÓ AN TOÀN HƠN CÁC DỰ ÁN EB-5 THÀNH THỊ?

Các nhà đầu tư cân nhắc chương trình EB-5 thường hỏi liệu các dự án nông thôn có an toàn hơn các dự án thành thị hay không. Câu hỏi này hoàn toàn hợp lý: các dự án ở vùng nông thôn mang lại những lợi thế riêng biệt theo luật hiện hành, và đối với nhiều nhà đầu tư, chúng đại diện cho con đường tốt hơn để có được Thẻ Xanh.

Rủi ro nhập cư và rủi ro đầu tư là hai vấn đề khác nhau. Các dự án ở vùng nông thôn có lợi thế về cơ cấu nhập cư mà các dự án ở thành phố không có. Về phía đầu tư, vấn đề phức tạp hơn, và câu trả lời gần như hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng của dự án cụ thể hơn là vị trí địa lý của nó. Bài viết này sẽ phân tách hai khía cạnh đó và giải thích ý nghĩa của từng khía cạnh đối với quyết định của bạn.

Những yếu tố nào khiến một dự án được coi là dự án nông thôn theo quy định EB-5?

Theo chương trình EB-5, khu vực việc làm mục tiêu nông thôn (TEA) là bất kỳ địa điểm nào nằm ngoài Khu vực Thống kê Đô thị (MSA) và ngoài thành phố hoặc thị trấn có dân số từ 20.000 người trở lên, dựa trên dữ liệu điều tra dân số gần nhất. Định nghĩa này mang tính địa lý và chính xác. Nếu một dự án nằm trong MSA hoặc đô thị có dân số từ 20.000 người trở lên, nó không được coi là khu vực nông thôn.

Các dự án tại các khu dân cư đô thị có tỷ lệ thất nghiệp cao có thể được xếp vào loại TEA khác, tức là khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao; những dự án này thường được gọi là các dự án EB-5 “đô thị”. Cả dự án nông thôn và đô thị đều yêu cầu số vốn đầu tư tối thiểu là 800.000 đô la, so với 1.050.000 đô la đối với các khoản đầu tư ngoài TEA. Tuy nhiên, các lợi ích dành cho nhà đầu tư nông thôn nhiều hơn so với nhà đầu tư đô thị, đó là lý do tại sao sự phân biệt này lại quan trọng. 

Các dự án nông thôn khác với các dự án thành thị như thế nào về vấn đề nhập cư?

Từ góc độ nhập cư, các dự án nông thôn có hai lợi thế cụ thể theo Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 2022 (RIA): tỷ lệ visa dành riêng lớn nhất và ưu tiên xử lý. Các dự án thành thị cũng được phân bổ visa theo diện dành riêng, nhưng số lượng visa dành cho nông thôn gấp đôi và ưu tiên xử lý chỉ áp dụng cho các đơn xin visa từ vùng nông thôn.

Visa dành riêng

Cơ quan quản lý xuất nhập cảnh (RIA) dành 32% tổng số visa EB-5 hàng năm cho ba hạng mục ưu tiên: 20% cho các dự án nông thôn, 10% cho các dự án ở khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao và 2% cho các dự án cơ sở hạ tầng.

Các dự án nông thôn nhận được phần lớn nhất trong số visa dành riêng. Đối với các nhà đầu tư đến từ các quốc gia có nhu cầu EB-5 cao, chẳng hạn như Trung Quốc, Ấn Độ hay Việt Nam, đây là một lợi thế đáng kể. Tình trạng tồn đọng visa xảy ra khi nhu cầu từ một quốc gia nhất định vượt quá nguồn cung visa hiện có. Các nhà đầu tư trong nhóm chung không dành riêng không được bảo vệ khỏi tình trạng tồn đọng visa. Các nhà đầu tư trong nhóm dành riêng cho nông thôn đang nhận visa từ một nguồn phân bổ chuyên dụng, điều này làm giảm nguy cơ bị chậm trễ trong quá trình xét duyệt visa.

Xử lý ưu tiên

Đạo luật RIA chỉ đạo USCIS ưu tiên xử lý các đơn I-526E dành cho các dự án nông thôn. Đối với các nhà đầu tư cần biết kết quả nhập cư nhanh chóng, đặc biệt là những người có con sắp đến tuổi 21 hoặc đang chờ quyết định về tình trạng cư trú tại Mỹ, việc xử lý đơn I-526E nhanh hơn có giá trị thực tiễn vượt xa lý thuyết. Các dự án ở thành thị không được hưởng sự ưu tiên tương tự theo luật định.

Những gì các dự án thành thị mang lại

Các dự án thành thị không có những lợi thế về nhập cư như các dự án nông thôn. Phân bổ ngân sách dành riêng cho dự án thành thị nhỏ hơn và chúng không được ưu tiên xử lý. Điều làm cho một dự án thành thị trở thành lựa chọn đúng đắn là giá trị đầu tư chứ không phải là loại hình dự án. Một dự án thành thị cụ thể có thể có nhà tài trợ mạnh hơn, cấu trúc vốn được bảo vệ tốt hơn hoặc các yếu tố cơ bản về nhu cầu rõ ràng hơn so với các lựa chọn nông thôn mà nhà đầu tư đang cân nhắc. Đối với một nhà đầu tư đã thẩm định kỹ lưỡng, một dự án đô thị được bảo lãnh tốt hơn có thể có giá trị cao hơn so với con đường nhập cư nhanh hơn của dự án nông thôn.

Rủi ro đầu tư

Về rủi ro tài chính, cách nhìn nhận so sánh nông thôn và thành thị ít hữu ích hơn so với vẻ bề ngoài. Chất lượng của một dự án cụ thể, chủ đầu tư, cấu trúc vốn và các yếu tố kinh tế cơ bản quan trọng hơn nhiều so với việc dự án đó nằm trong hay ngoài khu vực đô thị.

Thị trường nông thôn có một số đặc điểm cần được chú ý. Nhu cầu về không gian thương mại hoặc nhà ở tại khu vực nông thôn có thể ít đa dạng hơn so với thành phố. Đồng thời, các dự án đô thị không tự động có rủi ro thấp hơn. Bất động sản hạng sang tại các khu vực đô thị dễ bị ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế hơn. Một dự án nông thôn được cấu trúc tốt, có các yếu tố thúc đẩy nhu cầu đã được chứng minh, các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và nguồn vốn đầy đủ có thể mang lại hồ sơ rủi ro cao hơn so với một dự án thành thị được cấu trúc kém.

Chương trình EB-5 yêu cầu vốn đầu tư phải “có rủi ro“, nghĩa là không có lợi nhuận được đảm bảo. Yêu cầu này áp dụng như nhau cho các dự án ở nông thôn và thành thị. Điều khác biệt nằm ở bối cảnh kinh tế cụ thể mà mỗi dự án hoạt động và mức độ các nhà tài trợ dự án đã tính đến bối cảnh đó trong kế hoạch của họ.

Thẩm định dự án cấp độ chuyên môn thực sự bao gồm những gì?

Vì chất lượng dự án ảnh hưởng đến rủi ro đầu tư nhiều hơn yếu tố địa lý, nên quy trình thẩm định rất quan trọng bất kể nhà đầu tư đang xem xét dự án thuộc loại nào. Đối với bất kỳ dự án EB-5 nào, dù ở nông thôn hay thành thị, việc xem xét kỹ lưỡng cần tập trung vào các lĩnh vực sau.

Lịch sử hoạt động của nhà phát triển

Một nhà phát triển đáng tin cậy cần có lịch sử hoàn thành các dự án tương tự đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách, đồng thời sẵn sàng thảo luận cởi mở về những thách thức đã gặp phải. Tại các thị trường nông thôn, nơi mối quan hệ với nhà thầu và sự chấp thuận của cộng đồng rất quan trọng, một nhà tài trợ có sự hiện diện vững chắc tại địa phương có thể giảm thiểu nhiều rủi ro trong hoạt động.

Vị trí ưu tiên hoàn vốn

Các nhà đầu tư EB-5 cần hiểu rõ vị trí vốn của mình trong cơ cấu vốn của dự án. Các nhà đầu tư ở vị trí cho vay ưu tiên, được bảo đảm bằng quyền thế chấp ưu tiên hàng đầu trên tài sản dự án, có khả năng bảo vệ rủi ro tốt hơn so với các nhà đầu tư ở vị trí thứ cấp hoặc vốn cổ phần. Một dự án được cấu trúc tốt sẽ giải thích rõ ràng cách thức sử dụng vốn EB-5, có bảo đảm nào (nếu có) cho khoản đầu tư đó và lộ trình thoái vốn thực tế như thế nào.

Tạo việc làm

Mỗi khoản đầu tư EB-5 phải tạo ra ít nhất 10 việc làm toàn thời gian tại Mỹ cho mỗi nhà đầu tư, và số lượng việc làm phải được xác minh tại thời điểm nộp đơn I-829. Một dự án chỉ ước tính chính xác 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư sẽ không có biên độ an toàn cho việc chậm trễ xây dựng hoặc hiệu suất kém. Một dự án cho phép một biên độ an toàn đáng kể cao hơn mức tối thiểu, thường được mô tả bằng số việc làm trên mỗi nhà đầu tư trong tài liệu chào bán, sẽ mang lại cho nhà đầu tư sự bảo vệ tốt hơn nếu các giả định cơ bản thay đổi trong suốt thời gian đầu tư.

Sự sẵn sàng của dự án

Các dự án đang trong giai đoạn xây dựng, hoặc đã nhận được nguồn vốn tài trợ cấp cao từ các bên cho vay thứ ba, đã chứng minh được mức độ khả thi mà các dự án giai đoạn tiền xây dựng chưa đạt được. Các bên cho vay thứ ba tiến hành thẩm định riêng trước khi cam kết vốn. Một dự án EB-5 mà ngân hàng hoặc tổ chức cho vay đã nắm giữ vị trí tài trợ cấp cao cho thấy các nhà thẩm định độc lập đã đánh giá và chấp nhận các yếu tố cơ bản của dự án.

Làm thế nào để lựa chọn an toàn hơn?

Nếu câu hỏi là về sự an toàn nhập cư, tức là xác suất nhận được Thẻ Xanh một cách hiệu quả và không bị trì hoãn kéo dài, thì các dự án ở vùng nông thôn có lợi thế về mặt cấu trúc.

Nếu câu hỏi là về sự an toàn của khoản đầu tư, tức là xác suất thu hồi vốn và dự án tạo ra đủ việc làm cần thiết, thì câu trả lời không nằm ở việc dự án phát triển ở nông thôn hay thành thị. Vấn đề nằm ở nhà tài trợ dự án, cấu trúc vốn, luận chứng kinh tế cho hoạt động kinh doanh và mức độ trung thực của những yếu tố đó được trình bày trong các tài liệu chào bán. Hầu hết các nhà đầu tư đều ưu tiên Thẻ Xanh trước, rồi mới đến lợi nhuận tài chính. Đối với những nhà đầu tư đó, sự kết hợp giữa hạn ngạch visa lớn hơn, quy trình ưu tiên và dự án được thẩm định kỹ lưỡng khiến chương trình EB-5 dành cho khu vực nông thôn trở thành lựa chọn khả thi nhất đối với phần lớn người nộp đơn.

Các nhà đầu tư đến từ các quốc gia có nhu cầu EB-5 thấp, hoặc những người có sự ưu tiên mạnh mẽ cho một dự án đô thị cụ thể, nên cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố này. Không có một loại visa nào phù hợp với tất cả các nhà đầu tư, và bất kỳ quyết định nào cũng nên được đưa ra dưới sự hướng dẫn của một luật sư chuyên về luật nhập cư giàu kinh nghiệm.

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các lựa chọn đầu tư EB-5, liên hệ với đội ngũ chuyên gia của American Plus Group để được tư vấn miễn phí ngay hôm nay.

(Nguồn: eb5visainvestments)