ASPEN SCHOOL HOUSING: DỰ ÁN EB-5 VÙNG NÔNG THÔN VỚI KHOẢN VAY CẤP CAO EB-5 AN TOÀN

Chương trình EB-5 tiếp tục mang đến cho các nhà đầu tư một trong những con đường an toàn và trực tiếp nhất đến Thẻ Xanh Hoa Kỳ. Thời gian phê duyệt đơn I-526E cho vùng nông thôn nhanh chóng chưa từng có. Và đối với các nhà đầu tư đã ở Hoa Kỳ, việc nộp đơn đồng thời thường đồng nghĩa với việc được cấp phép làm việc và du lịch nhanh chóng.

Cho dù bạn muốn nhập cư vào Hoa Kỳ vì lý do nghề nghiệp, học thuật hay gia đình, việc theo đuổi thị thực EB-5 là một khoản đầu tư dài hạn cho tương lai của bạn. Mục tiêu chính, tất nhiên, là nhập cư. Nhưng mọi nhà đầu tư EB-5 đều hy vọng ít nhất là thu hồi được số tiền họ đã đầu tư – nếu không muốn nói là kiếm được lợi nhuận từ khoản đầu tư đó.

Tuy nhiên, việc hoàn trả không được đảm bảo. Khả năng nhà đầu tư EB-5 được hoàn trả đúng hạn, hoặc hoàn toàn, phần lớn phụ thuộc vào khả năng tài chính thành công của dự án EB-5 và tài sản thế chấp của khoản vay EB-5. Ngay cả khi dự án hoạt động tốt và tạo ra doanh thu, các điều khoản đầu tư EB-5 vẫn có thể bất lợi cho nhà đầu tư. Quỹ đầu tư EB-5 có thể được xếp hạng thấp về mức độ ưu tiên hoàn trả, thậm chí là ở vị trí cuối cùng. Hoặc việc hoàn trả có thể yêu cầu đáp ứng một số điều kiện nhất định. Và nếu dự án không hoạt động tốt như mong đợi, các điều khoản đầu tư EB-5 có thể đặc biệt quan trọng.

Trước khi đầu tư vào một dự án EB-5, bạn nên đảm bảo rằng dự án đó cung cấp các điều khoản đầu tư thuận lợi, giúp bạn có nhiều khả năng được hoàn vốn hơn. Dành thời gian nghiên cứu các điều khoản quan trọng này sẽ giúp bạn nhận được khoản hoàn vốn đầy đủ, kịp thời và có thể bảo vệ bạn khỏi việc mất một phần khoản đầu tư, hoặc thậm chí toàn bộ 800.000 đô la.

Đối với các nhà đầu tư EB-5, một trong những chỉ số mạnh nhất về an toàn tài chính của dự án là khoản vay EB-5 cấp cao, được bảo đảm. Nếu khoản vay ở vị trí cấp cao, nhà phát triển sẽ phải hoàn trả quỹ đầu tư EB-5 trước khi có thể hoàn trả cho các bên cho vay khác trong dự án. Do đó, khoản vay cấp cao có thể giảm thiểu phần lớn rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư EB-5. Nhưng không phải mọi khoản vay cấp cao đều có tính bảo đảm thực sự.

Ví dụ, một dự án EB-5 có thể tuyên bố có khoản vay ưu tiên, nhưng trên thực tế, vị trí ưu tiên của khoản vay có thể phụ thuộc vào doanh số bán hàng hoặc các sự kiện khác. Nếu các yêu cầu về doanh số bán hàng không được đáp ứng hoặc không có sự kiện nào xảy ra, khoản vay có thể không bao giờ được coi là ưu tiên. Các điều khoản của khoản vay EB-5 cũng có thể cho phép nhà phát triển vay thêm nợ hoặc phát hành quyền lưu giữ trước khi vay EB-5, điều này có thể làm giảm thứ tự ưu tiên hoàn trả của khoản vay. Hoặc khoản vay EB-5 có thể không được ghi nhận đúng cách, trong trường hợp đó, nó thực sự không được bảo đảm.

Điều này có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư EB-5? Khi lựa chọn dự án EB-5, hãy tìm khoản vay ưu tiên không phụ thuộc vào các mốc doanh số hoặc sự kiện trong tương lai. Khoản vay không được phép có các khoản nợ hoặc quyền thế chấp khác ảnh hưởng đến quyền thế chấp. Và khoản vay EB-5 phải được ghi nhận trong hồ sơ công khai dưới dạng chứng thư tín thác hoặc quyền thế chấp ưu tiên hàng đầu.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu lý do tại sao đầu tư vào một dự án bằng khoản vay EB-5 cấp cao có thể là một cách hiệu quả để giảm thiểu rủi ro tài chính của nhà đầu tư và tại sao việc tìm hiểu xem khoản vay cấp cao có bất kỳ điều khoản dự phòng nào hay không là rất quan trọng.

Xem thêm: USCIS Thắt Chặt Các Quy Định Về Quyền Công Dân

Khoản vay EB-5 cấp cao có thể giảm thiểu rủi ro

Để hiểu khoản vay cấp cao EB-5 có thể mang lại lợi ích gì cho các nhà đầu tư, chúng ta hãy cùng xem xét cách thức hoàn trả hoạt động trong cấu trúc vốn bất động sản thông thường. Nguồn vốn vay và vốn chủ sở hữu của một dự án bất động sản được sắp xếp theo từng lớp dựa trên thứ tự ưu tiên trả nợ. Các lớp này thường được gọi là “gói vốn”. Khoản vay cao cấp nằm ở vị trí cao nhất, nắm giữ quyền ưu tiên đối với dòng tiền của dự án và quyền ưu tiên thế chấp đối với tài sản thế chấp. Vì khoản vay cao cấp được đảm bảo bằng quyền yêu cầu bồi thường lớn nhất đối với dự án, nên rủi ro thua lỗ của khoản vay này thấp nhất.

Khi một dự án có doanh thu từ bán hàng, cho thuê, v.v., tiền sẽ được phân bổ theo từng khoản. Thông thường, chủ đầu tư phải trả lãi và gốc theo khoản vay ưu tiên trước khi tiền được chuyển cho các bên cho vay trung gian. Chỉ sau khi các khoản nợ này được thanh toán, các nhà đầu tư cổ phần mới nhận được lợi nhuận.

Trình tự trả nợ có cấu trúc này có nghĩa là nguồn tài chính càng cao trong danh mục thì rủi ro thua lỗ càng thấp. Các bên cho vay cấp cao sẽ chịu mức thâm hụt nhỏ nhất nếu một dự án hoạt động kém hiệu quả vì họ được trả nợ trước và thường từ nhóm tài sản rộng nhất. Các bên cho vay cấp cao cũng được hưởng quyền ưu tiên trong việc thực thi pháp luật. Đối với các nhà đầu tư EB-5 muốn bảo vệ vốn của mình, khoản vay cấp cao mang lại sự bảo vệ lớn nhất vì khoản vay này được hoàn trả trước các nguồn tài chính khác.

Cách xác định khoản vay EB-5 cấp cao an toàn

Vì các khoản vay cấp cao có thể bảo vệ nguồn vốn của nhà đầu tư EB-5 rất tốt, nên các dự án có khoản vay cấp cao thường dễ tiếp thị hơn. Tuy nhiên, một số dự án tìm cách giành lợi thế tiếp thị bằng cách tuyên bố rằng họ có khoản vay cấp cao, trong khi thực tế, các khoản vay của họ chỉ có tiềm năng được coi là cấp cao. Điều quan trọng là các nhà đầu tư EB-5 phải nhận thức được những cái gọi là “khoản vay cấp cao” này, biết cách nhận biết và tránh chúng.

Các khoản vay cấp cao cần tránh

Nếu trạng thái cấp cao của khoản vay phụ thuộc vào các sự kiện trong tương lai – như đạt được một số số liệu bán hàng nhất định, đạt ngưỡng cho thuê nhất định hoặc nhận được thêm vốn góp từ nhà phát triển – thì “cấp cao” có thể mang tính hứa hẹn hơn là bảo vệ. Cho đến khi các điều kiện này được đáp ứng, khoản vay này thường sẽ có thứ hạng thấp hơn trong danh mục các nguồn vốn khác. Nếu không đạt được doanh số theo yêu cầu hoặc chủ đầu tư không đáp ứng được các điều kiện kích hoạt hiệu suất, khoản vay “cao cấp” có thể được xếp hạng thấp hơn nợ trung gian hoặc thậm chí là tài trợ vốn chủ sở hữu.

Trước khi đầu tư vào các dự án được cho là có khoản vay cấp cao EB-5, các nhà đầu tư EB-5 nên hỏi bằng văn bản xem khoản vay đó có bất kỳ điều khoản dựa trên hiệu suất nào không, khi nào và bằng cách nào khoản vay đó trở thành khoản vay cấp cao trong danh sách. Ngay cả khi khoản vay được ghi nhận là ưu tiên từ đầu, vị thế của nó vẫn có thể bị thay đổi nếu hợp đồng vay cho phép các khoản thế chấp ưu tiên mới. Ví dụ, một số khoản vay ưu tiên có các điều khoản ngoại lệ cho phép chủ đầu tư vay thêm nợ hoặc cấp quyền thế chấp cho nhà cung cấp đối với công trình xây dựng.

Nếu không có những hạn chế chắc chắn đối với các khoản thế chấp cao cấp mới, bên cho vay cao cấp có nguy cơ bị đẩy xuống dưới do các khoản tài trợ trong tương lai. Các nhà đầu tư EB-5 nên tránh bất kỳ dự án nào tuyên bố có khoản vay cao cấp EB-5 nhưng lại cho phép chủ đầu tư cấp cho các chủ nợ khác các khoản vay ngang bằng hoặc cao hơn theo các điều khoản của khoản vay.

Nhà đầu tư EB-5 cũng nên tránh các dự án mà khoản vay ưu tiên EB-5 chưa được ghi nhận. Trong những trường hợp như vậy, khoản vay chưa có chứng thư tín thác hoặc thế chấp trong hồ sơ đất công. Nếu không có quyền lưu giữ được ghi nhận, bên cho vay không có quyền bảo đảm hoàn thiện đối với tài sản thế chấp, đồng nghĩa với việc các chủ nợ sau này có thể được hưởng quyền ưu tiên. Nếu khoản vay “cao cấp” EB-5 không được ghi nhận và dự án EB-5 bị thiếu hụt vốn, khoản vay có thể được coi là không có bảo đảm. Để đảm bảo quyền lợi của mình, quỹ đầu tư EB-5 – tức là bên cho vay – có thể phải nhờ đến các vụ kiện tụng kéo dài và tốn kém. Những thủ tục như vậy thường thu hồi được rất ít.

Đối với các nhà đầu tư EB-5 đang tìm kiếm một thỏa thuận vay cấp cao an toàn, việc kiểm tra kỹ lưỡng tất cả các tài liệu này là điều không thể bỏ qua.

Xem thêm: Top Thị Trường Bất Động Sản Hàng Đầu Về Xây Dựng Nhà Mới 2025

Những điều cần lưu ý khi vay vốn EB-5 cấp cao

Khi khoản vay cao cấp không bị ràng buộc bởi doanh số bán hàng hoặc các mốc quan trọng của dự án, thời hạn vay được cố định ngay từ ngày đầu tiên. Việc không có điều kiện kích hoạt “nếu-thì” đồng nghĩa với việc khoản vay sẽ luôn nằm ở vị trí cao nhất trong cơ cấu vốn bất kể tất cả các khoản tiền EB-5 được giải ngân cùng lúc hay nhỏ giọt chậm hơn. Ngay cả khi doanh số bán căn hộ bị đình trệ hoặc dự án không đạt được hiệu quả như mong đợi, yêu cầu ưu tiên này cũng không thể bị bác bỏ vì nó không dựa trên bất kỳ điều kiện hiệu suất nào.

Khoản vay cao cấp có chứng thư tín thác hoặc thế chấp được ghi nhận sẽ được giữ nguyên trạng thái thế chấp thứ nhất. Ngay khi được lưu trong hồ sơ đất đai, mọi bên cho vay hoặc người mua tương lai đều thấy rằng khoản nợ này có quyền ưu tiên hàng đầu đối với bất động sản. Bất kể có bao nhiêu vốn bổ sung đổ vào dự án, khoản thế chấp cao cấp đã được ghi nhận không thể bị đẩy xuống vị trí thấp hơn trong danh sách nợ.

Nếu một dự án EB-5 không có khoản nợ nào khác, khoản vay ưu tiên thậm chí còn an toàn hơn. Không cần phải đàm phán thế chấp thứ hai hay quyền cầm cố của người bán, mỗi đô la thu nhập từ cho thuê, doanh thu bán hàng, hoặc tiền tái cấp vốn đều được chuyển thẳng đến người cho vay ưu tiên trước. Một cấu trúc rõ ràng như thế này mang lại cho các nhà đầu tư EB-5 sự an tâm thực sự khi đầu tư vốn.

Khoản vay cấp cao an toàn: Giới thiệu Dự án EB-5 vùng nông thôn ASPEN SCHOOL HOUSING

Dự án EB-5 Aspen School Housing là một dự án phát triển bất động sản độc đáo tại Aspen, Colorado, nhằm cung cấp nhà ở giá phải chăng cho giáo viên và nhân viên của Aspen School District (ASD). Được tài trợ bởi Bether Capital và thực hiện bởi M Development, dự án này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở cấp thiết tại một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất nước Mỹ mà còn mang đến cơ hội đầu tư định cư an toàn thông qua chương trình EB-5.

Dự án tập trung vào việc xây dựng 31 căn nhà ở giá phải chăng, đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động thiết yếu tại Aspen. Với vị trí đắc địa và sự hỗ trợ từ các cơ quan chính phủ, dự án này hứa hẹn mang lại giá trị bền vững cho cả cộng đồng và nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư EB-5 sẽ được hưởng lợi từ quy chế nông thôn của dự án Aspen School Housing, cho phép USCIS xử lý hồ sơ ưu tiên. Và những người nộp đơn xin EB-5 theo thị thực H-1B và các thị thực tương tự có thể nhận được giấy tờ làm việc và du lịch chỉ trong thời gian ngắn thông qua việc nộp hồ sơ đồng thời.

Dự án Aspen School Housing dự kiến tạo ra 452 việc làm, vượt xa yêu cầu tối thiểu 350 việc làm cho 35 nhà đầu tư EB-5 (tức là 12.9 việc làm/nhà đầu tư so với 10 việc làm/nhà đầu tư theo yêu cầu). Điều này làm tăng tỷ lệ phê duyệt đơn I-526E và I-829 (đơn xin xóa bỏ điều kiện thẻ xanh), đảm bảo lộ trình nhận thẻ xanh an toàn.

Khoản vay EB-5 cao cấp được hưởng ưu tiên hàng đầu. Dự án Aspen School Housing áp dụng chiến lược hoàn vốn rõ ràng, cụ thể và đáng tin cậy, với đối tượng mua lại chính là học khu Aspen School District (ASD)  ASD sẽ mua lại dự án với giá tối thiểu bằng tổng chi phí của khoản vay EB-5 (28 triệu USD) + vốn vay cấp cao (18,86 triệu USD) = 46,86 triệu USD. Số tiền này được ưu tiên dùng để hoàn trả lại vốn EB-5 và vay ngân hàng, đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư.

Nhà đầu tư sẽ được hoàn lại vốn EB-5 trong trường hợp đơn I-526E bị từ chối. Đây là cam kết rõ ràng từ chủ đầu tư, mang lại sự an tâm và giảm thiểu rủi ro định cư cho nhà đầu tư và gia đình. Vốn EB-5 giữ vị trí thứ nhất trên tài sản đảm bảo. Điều này có nghĩa là nếu dự án gặp vấn đề, tài sản của dự án (31 căn nhà) sẽ được ưu tiên sử dụng để hoàn trả vốn EB-5. Vốn EB-5 được giữ trong tài khoản ký quỹ (escrow) và do một bên thứ ba độc lập quản lý.

Quy trình giải ngân và chuyển tiền phải được phê duyệt bởi cả tài khoản ký quỹ và bên quản lý quỹ, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích. M Development và Southwest Regional Center cam kết hoàn thành dự án đúng tiến độ và chất lượng, đảm bảo tạo đủ việc làm và tối ưu hóa giá trị đầu tư.

(Nguồn: APG Tổng Hợp)