TẠI SAO NHÀ Ở MỸ CÓ GIÁ CAO NHƯ HIỆN NAY?

Không ngoa khi nói rằng đây là thời điểm chưa từng có tiền lệ đối với thị trường nhà ở. Giá nhà đã tăng vọt 30% trong 5 năm qua, đạt mức kỷ lục 446.000 đô la vào năm 2025, trong khi lãi suất thế chấp cao và nền kinh tế bất ổn tiếp tục làm phức tạp thêm tình hình. Tác động này thể hiện rõ qua chi phí hàng tháng. Lãi suất thế chấp đã đẩy các khoản thanh toán lên cao hơn, trong khi bảo hiểm tăng, lạm phát và thuế bất động sản càng tạo thêm áp lực.

Những xu hướng này đã tạo ra một thị trường nhà ở chậm chạp và đắt đỏ, mang lại lợi thế lớn cho người mua. Thời gian bán nhà kéo dài hơn (66 ngày vào tháng 2/2026, tăng từ 55 ngày vào năm 2025), và nhiều người Mỹ không đủ khả năng mua nhà lần đầu. Thay vào đó, nhiều người lựa chọn thuê nhà, điều này hiện nay đã trở nên phải chăng hơn so với mua nhà ở mọi thành phố lớn. 

Theo nhà kinh tế trưởng của Redfin

“Việc giá nhà tăng chậm theo thời gian là điều bình thường, nhưng tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài hàng thập kỷ, sự bất ổn kinh tế và những biến động mạnh mẽ từ đại dịch đã khiến thị trường nhà ở hiện tại trở nên đặc biệt chậm và đắt đỏ. Cần có sự nỗ lực phối hợp từ chính trị và toàn ngành để thu hẹp khoảng cách nguồn cung, giảm chi phí xuống mức bình thường và biến việc sở hữu nhà trở thành một lựa chọn khả thi và hấp dẫn đối với nhiều người Mỹ hơn.” – Daryl Fairweather, Chuyên gia kinh tế trưởng của Redfin cho biết.

1. Nước Mỹ đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng.

Lý do chính khiến nhà ở ngày nay đắt đỏ là vì nguồn cung nhà ở không đủ. Quá nhiều người mua đang cạnh tranh cho quá ít bất động sản, tạo ra sự mất cân bằng cung cầu. Hoa Kỳ đã xây dựng thiếu nhà ở kể từ cuộc Đại suy thoái, khi giá nhà giảm mạnh và số vụ tịch thu nhà tăng vọt, và vẫn chưa phục hồi.  Sau đó là cơn sốt mua nhà thời đại dịch, làm trầm trọng thêm vấn đề bằng cách làm cạn kiệt nguồn cung vốn đã hạn chế xuống mức thấp kỷ lục. Giờ đây, mặc dù số lượng người bán nhiều hơn người mua trên thị trường, nhưng cả hai bên đều đang trì hoãn việc mua nhà do giá cao và doanh số bán hàng rất chậm.

“Mỹ đã mắc kẹt trong một chu kỳ bất thường kể từ đại dịch,” – Chen Zhao, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Kinh tế tại Redfin, cho biết – “Nguồn cung hạn chế đã đẩy giá nhà lên cao, khiến nhiều người mua và người bán không thể tham gia thị trường – làm hạn chế nguồn cung mới và cuối cùng đẩy giá lên cao hơn nữa. Thị trường đang tự điều chỉnh rất chậm, nhưng cho đến khi hoạt động xây dựng nhà ở tăng lên hoặc đất nước rơi vào suy thoái, mô hình này khó có thể thay đổi.”

Hiện nay, ước tính về tình trạng thiếu nhà ở dao động từ 1,5 triệu đến 5,5 triệu căn. Tình trạng này ảnh hưởng đến nhà ở ở mọi phân khúc giá, nhưng nhà ở dành cho người mua nhà lần đầu bị ảnh hưởng đặc biệt nặng nề – chủ yếu là do các nhà xây dựng đang lựa chọn xây những ngôi nhà lớn hơn và người mua nhà đang ở lại nơi họ sinh sống lâu hơn. 

2. Luật quy hoạch đô thị đã hạn chế việc xây dựng mới.

Tại nhiều khu vực, luật quy hoạch nhà ở đơn lập từ thời Thế chiến II đã gây khó khăn cho các nhà phát triển trong việc xây dựng nhà ở quy mô lớn. Ví dụ, tại California, một trong những nơi thiếu nhà ở trầm trọng nhất, 96% diện tích đất có sẵn được quy hoạch dành riêng cho nhà ở đơn lập. Những hạn chế này làm giảm khả năng xây dựng nhà ở mật độ cao hơn và góp phần làm tăng giá nhà. Chi phí xây dựng tăng cao cũng góp phần làm giảm động lực xây dựng nhà ở.

“Việc xây dựng nhà ở đã tăng chậm trong thập kỷ qua, nhưng chưa đủ đáng kể để thu hẹp khoảng cách nguồn cung. Việc cập nhật luật quy hoạch trên toàn quốc để phù hợp với nhu cầu hiện nay – ví dụ, cho phép xây dựng nhiều nhà ở nhiều tầng hơn – có thể thúc đẩy nguồn cung nhà ở và giảm chi phí, vì nhà cho thuê làm giảm áp lực lên thị trường nhà ở bán. Nhiều chính quyền địa phương đã cập nhật luật quy hoạch của họ, đó là một lý do tại sao việc xây dựng nhà ở nhiều tầng vẫn tương đối mạnh và giá thuê nhà không tăng vọt.” – Fairweather cho biết.

Tổng thống Trump đã thực hiện nhiều biện pháp để khuyến khích xây dựng, bao gồm giảm bớt các quy định về môi trường và thúc đẩy xây dựng trên đất liên bang. Tuy nhiên, ông không ủng hộ việc cập nhật rộng rãi quy hoạch khu dân cư nhà ở đơn lập, viện dẫn cam kết bảo tồn vùng ngoại ô Mỹ. Lập trường chống nhập cư của ông cũng có khả năng đẩy chi phí xây dựng và giá nhà lên cao.

3. Các nhà đầu tư sở hữu tỷ lệ nhà ở cao hơn.

Các nhà đầu tư bất động sản – bất kỳ tổ chức hoặc doanh nghiệp nào mua bất động sản nhà ở – đang chiếm một phần ngày càng lớn trong thị trường chung. Càng nhiều nhà mà các nhà đầu tư sở hữu, càng ít nhà có sẵn cho người mua thông thường. 

Xu hướng này trở nên rõ ràng nhất trong thời kỳ đại dịch: Trong khi mọi người khác đổ xô đi mua nhà, các nhà đầu tư đã mua một lượng nhà trị giá kỷ lục 64 tỷ đô la, tương đương gần 100.000 bất động sản. Điều này đã giúp nâng tổng thị phần của họ lên 21% vào năm 2022, nghĩa là cứ năm ngôi nhà thì có một ngôi nhà được mua bởi nhà đầu tư. Thị phần của họ đã giảm kể từ đó do giá nhà tăng vọt nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch. 

Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản lại đặt ra một vấn đề thú vị, vì hầu hết các bất động sản họ mua đều được sử dụng để cho thuê hoặc là một phần của các khu dân cư xây dựng để cho thuê. Tổng thống Trump đã đặt việc cấm các nhà đầu tư lớn mua nhà ở đơn lẻ làm ưu tiên hàng đầu nhằm mục đích đưa nguồn cung nhà ở hiện có đến tay người dân.

“Mặc dù điều này nghe có vẻ tích cực trên bề mặt, nhưng nó không giải quyết được gốc rễ của vấn đề. Việc hạn chế mua nhà của nhà đầu tư thực chất sẽ làm giảm nguồn cung nhà cho thuê và, do đó, gây thêm áp lực lên thị trường nhà ở bán. Vấn đề cốt lõi vẫn như cũ: Hoa Kỳ cần nhiều nhà ở hơn với giá cả phải chăng, và việc xây dựng thêm nhà ở sẽ mang lại hiệu quả lớn nhất.” – ông Zhao cảnh báo.

Giá nhà có giảm vào năm 2026 không? 

Giá nhà có thể sẽ không giảm trong năm 2026. Kịch bản khả thi hơn là giá nhà sẽ tiếp tục tăng chậm hơn. Giá nhà đã tăng khoảng 1% mỗi tháng kể từ giữa năm 2025 – chậm hơn so với mức tăng lương và đây là một trong những lý do khiến khả năng chi trả thực sự được cải thiện trong vài tháng qua.

Tuy nhiên, đồng thời, nền kinh tế bất ổn tiếp tục gây áp lực lên thị trường. Thuế quan đang đẩy chi phí xây dựng lên cao, các biện pháp siết chặt nhập cư có thể làm giảm lực lượng lao động xây dựng, và chiến tranh Iran cùng cú sốc giá dầu có thể dẫn đến lạm phát, suy thoái kinh tế, hoặc cả hai. Do đó, mọi người đều thận trọng, khiến việc chuẩn bị trước khi tham gia thị trường nhà ở trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Làm thế nào để mua và bán nhà trong bối cảnh thị trường bất động sản đắt đỏ?

Giá nhà đang cao và ít nhà được bán, nhưng nguồn cung lại dư thừa, tạo lợi thế cho người mua. Tuy nhiên, xu hướng này khác nhau tùy theo khu vực: Ở các khu vực Trung Tây và Đông Bắc, số người mua nhiều hơn người bán, giúp nhà bán nhanh chóng và đẩy giá lên. Tại nhiều thành phố ở miền Nam, giá nhà đang giảm do số người bán nhiều hơn người mua. Hãy liên hệ với một chuyên viên bất động sản địa phương để tìm hiểu tình hình thị trường bất động sản tại khu vực của bạn.

Dưới đây là một số lời khuyên để đối phó với thị trường nhà đất chậm chạp và đắt đỏ hiện nay. 

Dành cho người mua:

• Hãy kiên nhẫn: Lượng nhà bán ra đang tăng dần, nhưng sự cạnh tranh để sở hữu những ngôi nhà giá tốt vẫn còn cao ở một số khu vực. Hãy làm thủ tục phê duyệt trước khoản vay và nhanh chóng hành động khi bạn tìm được ngôi nhà phù hợp.
• Đàm phán quyết liệt: Với nguồn cung dồi dào và nguồn cung người bán khan hiếm, người mua thường có nhiều cơ hội hơn để thương lượng về giá cả, chi phí sửa chữa hoặc chi phí giao dịch.
• Lập ngân sách cẩn thận: Lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao, vì vậy hãy biết giới hạn của mình. Đừng cố gắng chi tiêu quá nhiều chỉ vì nguồn cung nhà ở tăng lên – thay vào đó, hãy tập trung vào khả năng chi trả dài hạn và lập ngân sách.
• Hãy cân nhắc các nhượng bộ: Ngày càng nhiều người bán đưa ra các nhượng bộ để hoàn tất giao dịch, chẳng hạn như giảm lãi suất, trả hoa hồng cho môi giới và chi trả các chi phí đóng giao dịch. Môi giới của bạn có thể giúp bạn quyết định xem nên đưa ra đề nghị gì.
• Hãy thuê một người môi giới giỏi : Một người môi giới bất động sản sẽ giúp bạn tìm kiếm, xem nhà, thương lượng và hoàn tất giao dịch mua nhà trong phạm vi ngân sách của bạn. Tùy thuộc vào mức độ cạnh tranh của thị trường, họ có thể đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc giúp bạn mua được nhà.

Dành cho người bán:

• Định giá hợp lý: Định giá quá cao có thể khiến nhà của bạn tồn đọng lâu hơn dự kiến. Những ngôi nhà được định giá đúng ngay từ đầu thường bán nhanh hơn và với giá cao hơn, ngay cả trong thị trường chậm. Một báo cáo trước đây của Redfin cho thấy người bán điển hình muốn nhiều hơn 39.000 đô la so với số tiền mà người mua điển hình sẵn sàng trả. 
• Hãy cân nhắc tiếp thị theo từng giai đoạn: Nếu được phép ở khu vực của bạn, việc đăng tin cho một số lượng nhỏ người mua tiềm năng trước khi chính thức đăng lên MLS có thể giúp bạn đánh giá mức độ quan tâm và thử nghiệm các phương án định giá khác nhau. Redfin và Compass đã hợp tác để hiển thị các tin rao “Độc quyền riêng tư” và “Sắp ra mắt” của Compass, mang lại sự linh hoạt cho người bán và giúp người mua tiếp cận được nhiều ngôi nhà hơn.
• Đưa ra các ưu đãi: Hãy cân nhắc việc hỗ trợ chi phí đóng giao dịch, giảm lãi suất hoặc linh hoạt ngày chuyển đến để tạo sự khác biệt trong thị trường người mua mạnh hiện nay. Sự linh hoạt có thể là chìa khóa để hoàn tất giao dịch nhanh chóng.
• Nhấn mạnh những điểm nổi bật: Người mua nhà thường thận trọng và thích những ngôi nhà đã hoàn thiện sẵn sàng để ở, vì vậy những sửa chữa nhỏ, sơn mới và bài trí nội thất có thể tạo nên sự khác biệt lớn.
• Hãy hợp tác với một người môi giới giỏi: Thị trường hiện nay rất phức tạp, vì vậy việc có một người môi giới hàng đầu am hiểu xu hướng địa phương trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Tóm lại: Giá nhà cao là do nguồn cung không đủ, nhưng tình hình có thể sẽ cải thiện trong tương lai.

Giá nhà ở cao là do nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu. Chi phí cao, chính sách quy hoạch hạn chế và sự gia tăng hoạt động đầu tư đã kìm hãm việc xây dựng nhà ở và khiến một số ngôi nhà lẽ ra được bán phải chuyển sang cho thuê, làm giảm nguồn cung xuống mức thấp kỷ lục. Một số dự luật nhà ở được đề xuất, bao gồm Đạo luật ROAD to Housing, có thể giúp loại bỏ một số rào cản khiến các nhà xây dựng và người mua nhà khó tiếp cận thị trường. Nhưng cho đến khi hoạt động xây dựng nhà ở tăng lên đáng kể hoặc điều kiện kinh tế thay đổi, nhiều người mua và người bán có thể vẫn sẽ đứng ngoài cuộc, kéo dài những thách thức về khả năng chi trả hiện nay.