LƯẠ CHỌN DỰ ÁN EB-5 TỐT CÓ THỂ QUAN TRỌNG HƠN VIỆC THEO DÕI CÁC QUY ĐỊNH

Việc lựa chọn một dự án EB-5 đòi hỏi nhà đầu tư phải đánh giá nhiều yếu tố hơn là chỉ vị trí, thị trường hoặc lợi nhuận dự kiến ​​của dự án. Dự án phải hỗ trợ hồ sơ nhập cư của nhà đầu tư, tạo ra đủ việc làm đủ điều kiện, tuân thủ các yêu cầu của USCIS và duy trì lộ trình hoàn trả khả thi. Điểm yếu trong bất kỳ lĩnh vực nào trong số đó đều có thể ảnh hưởng đến hành trình EB-5 của nhà đầu tư rất lâu sau khi nộp đơn I-526E.

Các quy định được đề xuất của DHS có thể khiến việc đánh giá đó trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Vào ngày 2 tháng 7 năm 2026, Bộ An ninh Nội địa đã công bố Thông báo về Quy định Đề xuất (NPRM) dài 127 trang tại 91 FR 40676–40802. Được ban hành theo Hồ sơ DHS số USCIS-2026-0100, đề xuất này sẽ sửa đổi các phần 204, 205, 216 và 235 của 8 CFR để thực hiện các điều khoản chính của Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022, có hiệu lực vào ngày 15 tháng 3 năm 2022.

Ý kiến ​​đóng góp bằng văn bản phải được gửi trước ngày 31 tháng 8 năm 2026.

Mặc dù NPRM chưa phải là bản cuối cùng và bản thân nó không thay đổi các yêu cầu hiện hành, nhưng nó cho thấy cách DHS có thể điều chỉnh chương trình EB-5 sau khi Đạo luật Cải cách Di trú (RIA) được ban hành. Đề xuất này sẽ yêu cầu hồ sơ dự án đầy đủ hơn, sự giám sát chính thức hơn từ các trung tâm khu vực, kiểm soát quỹ chặt chẽ hơn, sửa đổi kịp thời và sự sẵn sàng hơn cho các cuộc kiểm toán.

Các nhà đầu tư sẽ có nhiều lý do hơn để lựa chọn các dự án EB-5 mạnh mẽ được hỗ trợ bởi các trung tâm khu vực uy tín thay vì các dự án yếu hơn, thiếu sự tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn của USCIS.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét một vài thay đổi được đề xuất liên quan đến các dự án EB-5 — và những thay đổi này có thể có ý nghĩa gì đối với những người nộp đơn EB-5 đang tìm kiếm khoản đầu tư tốt nhất có thể.

Đơn I-956F vẫn sẽ rất quan trọng, nhưng đánh giá sức mạnh tài chính cũng quan trọng không kém

Đối với mỗi đợt chào bán EB-5, trung tâm khu vực được chỉ định sẽ nộp đơn I-956F – Đơn xin phê duyệt đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại. Hồ sơ này trình bày kế hoạch kinh doanh, tài liệu chào bán và tổ chức, cấu trúc tài chính, phân tích tạo việc làm, các thông tin quan trọng cần công bố và thông tin về các tổ chức và cá nhân chịu trách nhiệm về dự án.

Phương pháp tính thời gian xử lý được USCIS công bố nêu rõ rằng việc xét duyệt đơn I-526E phụ thuộc vào việc xét duyệt Mẫu đơn I-956F kèm theo. Các quy định được đề xuất sẽ duy trì mối quan hệ đó, điều này khiến tình trạng và chất lượng của hồ sơ I-956F trở nên vô cùng quan trọng đối với mọi nhà đầu tư tham gia đợt chào bán.

Khi USCIS chấp thuận Mẫu đơn I-956F, điều đó có nghĩa là họ đã xem xét cấu trúc dự án EB-5 và nhận thấy hồ sơ đủ điều kiện được chấp thuận. Tuy nhiên, nếu hồ sơ vẫn đang chờ xử lý, quyết định đó vẫn chưa được giải quyết, vì vậy nhà đầu tư nên xem xét kỹ lịch sử phê duyệt của trung tâm khu vực, bất kỳ Yêu cầu bổ sung bằng chứng (RFE) hoặc Thông báo về ý định từ chối (NOID) nào đã biết, và liệu hồ sơ hiện tại có tuân theo cấu trúc mà trung tâm khu vực đã từng phê duyệt hay không.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là việc chấp thuận mẫu đơn I-956F không đồng nghĩa với việc USCIS đánh giá triển vọng thương mại của dự án. Việc chấp thuận mẫu đơn I-956F không đảm bảo rằng công trình sẽ hoàn thành đúng tiến độ, rằng mọi việc làm dự kiến ​​sẽ được tạo ra, rằng người vay sẽ trả lại khoản vay EB-5, hoặc rằng dự án sẽ không thay đổi.

Đây là một yếu tố quan trọng liên quan đến vấn đề nhập cư, nhưng nó không thể thay thế việc xem xét riêng biệt về rủi ro tài chính, thực hiện và hoàn trả của dự án.

Đề xuất xin cấp phép dự án sẽ yêu cầu hồ sơ đầy đủ hơn

Theo NPRM, một trung tâm khu vực nộp Mẫu I-956F cần phải chứng minh rằng dự án là khả thi, đáng tin cậy và có khả năng đáp ứng các yêu cầu về đầu tư và tạo việc làm. Mỗi đơn đăng ký thường sẽ bao gồm một doanh nghiệp thương mại mới, mặc dù doanh nghiệp đó có thể hợp tác với nhiều đơn vị tạo việc làm khác nhau.

Các điều khoản trong kế hoạch kinh doanh được đề xuất sẽ yêu cầu một bản mô tả chi tiết về bản chất, tiến độ và quy mô dự kiến ​​của dự án; nguồn và cách sử dụng vốn; thị trường và môi trường cạnh tranh; các giấy phép cần thiết và đã được cấp; lịch trình xây dựng và tuyển dụng; và kinh nghiệm của chủ sở hữu và người quản lý. Hồ sơ cũng cần phải chứng minh các giả định kinh tế và giải thích cách thức khoản đầu tư được đề xuất dự kiến ​​sẽ tạo ra các việc làm đủ điều kiện.

Các nhà đầu tư nên sử dụng hồ sơ đó để kiểm tra xem các tài liệu chào bán có mô tả dự án đúng như thực tế hay không. Bản ghi nhớ chào bán, kế hoạch kinh doanh, báo cáo kinh tế, tài liệu tài chính và các tài liệu quan trọng khác phải nhất quán với nhau và với điều kiện hiện tại của dự án.

Những thay đổi và sửa đổi quan trọng có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư sau khi nộp hồ sơ

Bản dự thảo quy định (NPRM) sẽ yêu cầu sửa đổi khi có những thay đổi quan trọng ảnh hưởng đến điều kiện đủ điều kiện, bao gồm một số thay đổi về quyền sở hữu, địa điểm dự án, nguồn tài chính, tài khoản riêng biệt, thỏa thuận ký quỹ hoặc bằng chứng tạo việc làm. Vì các dự án phát triển thường xuyên trải qua việc điều chỉnh ngân sách, tái cấp vốn, thay đổi tiến độ, chuyển nhượng quyền sở hữu và điều chỉnh kế hoạch xây dựng, trung tâm khu vực cần phải có khả năng phân biệt một vấn đề phát triển thông thường với một thay đổi ảnh hưởng đến hồ sơ EB-5.

Theo khuôn khổ nghiêm ngặt hơn này, trung tâm khu vực sẽ cần phải xác định xem sự thay đổi đó ảnh hưởng như thế nào đến điều kiện đủ điều kiện và việc tạo việc làm, thu thập các tài liệu hỗ trợ, sửa đổi phân tích kinh tế hoặc pháp lý khi cần thiết và đệ trình bản sửa đổi thích hợp trước khi vấn đề được đưa ra kiến ​​nghị của nhà đầu tư.

Đề xuất này cũng xem xét việc nộp hồ sơ ở cấp độ dự án trước khi nhà đầu tư đầu tiên đủ điều kiện nộp Mẫu đơn I-829. USCIS có thể xem xét bằng chứng dự án chung một lần thay vì nhận hồ sơ gần như giống hệt nhau từ mỗi nhà đầu tư, nhưng trung tâm khu vực cần theo dõi tiến độ của nhà đầu tư và tập hợp hồ sơ dự án đầy đủ, cập nhật trước khi cửa sổ nộp đơn I-829 đầu tiên mở ra.

Do đó, các nhà đầu tư nên xem xét cách trung tâm khu vực giám sát các khoản giải ngân xây dựng, báo cáo dự án, thay đổi tài chính, quyền sở hữu và kế hoạch phát triển, cũng như ai là người cập nhật phân tích kinh tế và lưu giữ các hồ sơ cần thiết ở giai đoạn I-829. Những trách nhiệm đó có thể trở thành yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả nhập cư của nhà đầu tư.

Việc cấp vốn và tạo việc làm cần phải trải qua quá trình xem xét kỹ lưỡng hơn

Mỗi nhà đầu tư EB-5 phải được ghi nhận ít nhất 10 việc làm đủ điều kiện. Ở giai đoạn I-956F, dự án phải trình bày phương pháp tính toán số lượng việc làm đó một cách hợp lý, ở giai đoạn đơn I-829, hồ sơ phải chứng minh rằng số lượng việc làm cần thiết đã được tạo ra hoặc có thể được ghi nhận theo các quy định hiện hành.

Bản dự thảo quy định (NPRM) sẽ thu hẹp một số phương pháp mà các dự án đã sử dụng để hỗ trợ tạo việc làm. DHS đề xuất loại bỏ việc sử dụng tài trợ tạm thời hoặc tài trợ bắc cầu được hoàn trả làm cơ sở cho tín dụng tạo việc làm, cấm phương pháp tính chi tiêu của khách du lịch và loại bỏ hình thức chia sẻ việc làm khỏi định nghĩa việc làm toàn thời gian, đồng thời cho phép phương pháp tính tỷ lệ cư trú của người thuê nhà trong những điều kiện cụ thể. Bất kể ngôn ngữ nào được sử dụng trong quy định cuối cùng, đề xuất này đều ủng hộ mối liên hệ chặt chẽ hơn giữa các khoản chi tiêu đủ điều kiện và số việc làm được tuyên bố.

Điều đó khiến báo cáo kinh tế của dự án trở thành một tài liệu quan trọng. Các nhà đầu tư cần xác định số lượng việc làm dự kiến ​​cho mỗi nhà đầu tư, số lượng việc làm đã được tạo ra, các khoản chi tiêu nào tạo ra số lượng việc làm đó, và liệu dự án có còn đáp ứng đủ điều kiện cho tất cả các nhà đầu tư nếu USCIS loại trừ một phần chi tiêu hoặc áp dụng giả định thận trọng hơn hay không.

Một lượng việc làm dự phòng đáng kể có thể bù đắp cho sự chậm trễ, thay đổi ngân sách và tranh chấp về phương pháp luận, nhưng một dự án chỉ tạo ra hơn 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư thì không thể.

Các tài khoản riêng biệt, quản lý quỹ và giám sát trung tâm khu vực.

Bản dự thảo quy định (NPRM) sẽ bổ sung chi tiết cho các yêu cầu về tài khoản riêng biệt và quản lý quỹ của RIA. Vốn EB-5 sẽ cần được chuyển qua các tài khoản riêng biệt tại các tổ chức tài chính được bảo hiểm và chịu sự quản lý của liên bang. Hồ sơ xin phép dự án cần phải ghi rõ các tài khoản đó và phương án quản lý quỹ, trừ khi doanh nghiệp thương mại mới sử dụng phương án kiểm toán theo luật định. Hồ sơ giao dịch được lưu giữ đúng cách cần thể hiện thời điểm nhận vốn đầu tư, thời điểm vốn được rút khỏi tài khoản ký quỹ, nơi chuyển tiền, khoản chi tiêu dự án nào được tài trợ và thời điểm hoàn trả bất kỳ khoản tiền nào. Hồ sơ này sau đó có thể liên quan đến đơn xin dự án và Mẫu I-829 của nhà đầu tư.

Đề xuất này cũng yêu cầu các trung tâm khu vực duy trì các thủ tục để giám sát các doanh nghiệp thương mại mới và các thực thể tạo việc làm liên quan, cũng như giải quyết các vấn đề về nhập cư, an ninh, hình sự, lao động và các yêu cầu khác của liên bang và tiểu bang. Các yêu cầu giám sát này cũng có thể dẫn đến việc báo cáo cho nhà đầu tư thường xuyên hơn.

Kiểm toán, thăm địa điểm và thực thi làm tăng chi phí do việc tuân thủ yếu kém

Đạo luật RIA yêu cầu USCIS phải kiểm toán mọi trung tâm khu vực được chỉ định ít nhất một lần mỗi năm năm. Bản dự thảo quy định (NPRM) sẽ đặt các cuộc kiểm toán đó trong khuôn khổ thực thi rộng hơn và mở rộng vai trò của các chuyến thăm thực địa, cho phép USCIS đến thăm các trung tâm khu vực sau khi thông báo và các doanh nghiệp thương mại mới hoặc các tổ chức tạo việc làm mà không cần thông báo trước.

Đề xuất này cũng yêu cầu USCIS, bắt đầu từ ngày 15 tháng 3 năm 2024, phải tiến hành kiểm tra thực địa trước khi xem xét một số Mẫu đơn I-829 do các nhà đầu tư trung tâm khu vực nộp. Ngày 15 tháng 3 năm 2024 được lấy trực tiếp từ Đạo luật Đầu tư Khu vực (RIA), được ban hành vào ngày 15 tháng 3 năm 2022, quy định rằng yêu cầu kiểm tra thực địa này sẽ có hiệu lực hai năm sau khi ban hành.

Bộ An ninh Nội địa (DHS) có thể ban hành thông báo vi phạm, áp đặt hình phạt tiền tệ, đình chỉ hoặc chấm dứt hoạt động của các trung tâm khu vực, và cấm các tổ chức hoặc cá nhân tham gia. Đối với một số vi phạm nhất định, Cục Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) có thể áp đặt hình phạt tiền tệ đối với một trung tâm khu vực lên tới 10% tổng vốn EB-5 được đầu tư vào các doanh nghiệp thương mại mới hoặc các thực thể tạo việc làm trực tiếp liên quan đến vi phạm đó.

Những hậu quả đó có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư ngay cả khi họ đã chứng minh đầy đủ nguồn vốn hợp pháp và tuân thủ các yêu cầu kê khai riêng. Hành vi sai trái hoặc không tuân thủ của trung tâm khu vực hoặc các đơn vị trực thuộc vẫn có thể dẫn đến yêu cầu bổ sung thông tin (RFE) hoặc bị từ chối, đó là lý do tại sao việc thẩm định phải bao gồm cả những người và thực thể chịu trách nhiệm về đợt chào bán một cách cẩn thận như chính quá trình phát triển dự án.

RIA và NPRM cung cấp các biện pháp bảo vệ khả thi cho một số nhà đầu tư thiện chí bị ảnh hưởng bởi việc chấm dứt hợp đồng hoặc bị cấm tham gia đấu thầu, nhưng việc sử dụng các biện pháp bảo vệ đó có thể liên quan đến chi phí bổ sung, tái đầu tư hoặc sự chậm trễ kéo dài nhiều tháng. Chúng đưa ra một hướng đi khả thi sau một thất bại nghiêm trọng; chúng không làm giảm chi phí của việc lựa chọn dự án yếu kém.

Những điều nhà đầu tư nên xem xét trước khi rót vốn

Bất kể phiên bản cuối cùng của các quy định EB-5 được đề xuất như thế nào, các nhà đầu tư EB-5 luôn nên xem xét kỹ lưỡng việc tuân thủ luật nhập cư, khả năng thực hiện dự án và sức mạnh tài chính của dự án. Cụ thể, các nhà đầu tư nên xem xét:

• Trạng thái của đơn I-956F, ngày nộp đơn, bất kỳ yêu cầu bổ sung thông tin (RFE) hoặc thông báo từ chối (NOID) nào đã biết, và hồ sơ phê duyệt và từ chối dự án của trung tâm khu vực.
• Số lượng việc làm dự kiến ​​và đã tạo ra, chi phí đủ điều kiện, các giả định được sử dụng trong mô hình kinh tế và lượng việc làm dự phòng cho mỗi nhà đầu tư.
• Toàn bộ cơ cấu vốn, nguồn tài trợ cam kết không thuộc chương trình EB-5, vốn chủ sở hữu bằng tiền mặt của nhà phát triển, quyền ưu tiên vốn EB-5, tài sản thế chấp, bảo lãnh, thời hạn đáo hạn, quyền gia hạn và nguồn trả nợ.
• Các thủ tục của trung tâm khu vực về việc giám sát dự án, báo cáo cho nhà đầu tư, đánh giá các thay đổi quan trọng, nộp các bản sửa đổi, chuẩn bị cho các cuộc kiểm toán và thăm địa điểm, và tập hợp các tài liệu I-829.

Các bước tiếp theo dành cho nhà đầu tư EB-5

DHS có thể sửa đổi, thu hẹp hoặc loại bỏ các điều khoản sau thời hạn góp ý ngày 31 tháng 8 năm 2026, và NPRM hiện chưa có hiệu lực của một quy định cuối cùng. Tuy nhiên, thông báo cho thấy sự nhấn mạnh của cơ quan này vào hồ sơ dự án đáng tin cậy, vốn có thể truy vết, tạo việc làm bền vững, giám sát tích cực của các trung tâm khu vực và hậu quả đối với việc không tuân thủ.

Trước khi rót vốn, nhà đầu tư cần hiểu rõ dự án sẽ được hoàn thành như thế nào, việc làm cần thiết sẽ được tạo ra ra sao, nguồn vốn EB-5 sẽ được quản lý như thế nào, những thay đổi quan trọng sẽ được xử lý ra sao và nguồn vốn hoàn trả dự kiến ​​đến từ đâu. Việc được chấp thuận đơn I-956F vẫn rất quan trọng, nhưng những dự án mạnh nhất thường kết hợp hồ sơ tuân thủ quy định của USCIS với tình hình tài chính vững mạnh và một trung tâm khu vực có khả năng hỗ trợ các nhà đầu tư đến khi đạt được thường trú nhân.

Đồng hành cùng American Plus Group – Định cư Mỹ thông qua Visa EB-5

American Plus Group hiện đang là đối tác chính của các Trung tâm vùng hàng đầu tại Mỹ như: CMB, Civitas, Arcfe, EB5United… Chúng tôi luôn sẵn sàng đưa ra các thông tin tư vấn chính xác, kịp thời với toàn bộ các khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn của chúng tôi.

American Plus Group – với hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường di trú tại Việt Nam, chúng tôi cùng đội ngũ Luật sư dày dạn kinh nghiệm trong việc thực hiện, xử lý hồ sơ Visa EB-5 như Foster Global, Fragomen, Greenberg & Traurig… Không chỉ tham gia tư vấn, thực hiện hồ sơ ban đầu, chúng tôi cam kết sẽ đồng hành cùng các nhà đầu tư đến giai đoạn cuối cùng của thẻ xanh 10 năm tại Mỹ.

Các nhà đầu tư Việt Nam đang có nhiều ưu tiên về thời gian thụ lý khi chọn lựa các dự án thuộc khu vực nông thôn, thất nghiệp cao và xây dựng cơ sở hạ tầng. Quý nhà đầu tư muốn biết thêm thông tin chi tiết về dự án EB-5 và mong muốn tìm hiểu cơ hội làm việc và định cư Mỹ, vui lòng liên hệ đội ngũ APG theo hotline 094 806 4444 để được chuyên gia di trú và luật sư quốc tế hàng đầu tư vấn tham gia chương trình EB-5.

(Nguồn: eb5visainvestments)