HƯỚNG DẪN NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA BẤT ĐỘNG SẢN MỸ

Người nước ngoài muốn mua nhà ở Mỹ có thể sẽ gặp nhiều khó khăn, nếu như không biết quy trình mua bất động sản Mỹ hoạt động như thế nào. Bạn đang muốn mua nhà ở Mỹ, với tư cách là người mới đến Mỹ có thị thực như H1-B, L-1, v.v. hoặc nhà đầu tư nước ngoài không thường trú, bạn có thể tìm hiểu thêm về cách người nước ngoài mua bất động sản ở Mỹ bằng cách đọc bài hướng dẫn này. 

Hướng dẫn cung cấp đầy đủ các thông tin bao gồm những cân nhắc quan trọng đối với:  Người mới đến Mỹ hoặc những người nhập cư gần đây có thị thực hoặc các nhà đầu tư nước ngoài không thường trú muốn mua bất động sản ở Mỹ. 

Người nước ngoài có thể mua nhà ở Mỹ không?

Câu trả lời là Có, người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Mỹ mà không bị hạn chế về quyền công dân. Những công dân không phải người Mỹ có thể mua tất cả các loại tài sản, nhà ở, thương mại, bất động sản cho thuê để nghỉ dưỡng và đất đai. Quá trình đơn giản cho phép các cá nhân trở thành chủ sở hữu tài sản và hưởng lợi từ quyền sở hữu bất động sản.

Xem thêm: 5 THỊ TRẤN VEN BIỂN HỢP TÚI TIỀN CHO NGƯỜI MUA NHÀ 2023

Bối cảnh giao dịch bất động sản nước ngoài ở Mỹ

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia (NAR), doanh số bán nhà cho công dân nước ngoài của Mỹ có trị giá 59 tỷ USD trong khoảng thời gian từ tháng 4 năm 2021 đến tháng 3 năm 2022 (153 tỷ USD vào thời điểm cao điểm nhất vào năm 2017).

Ngoài ra, 57% người mua nước ngoài là người nhập cư gần đây (người mới đến) hoặc người có thị thực tại Mỹ. ~40% còn lại là người mua không cư trú.  

Người nước ngoài đã mua 98.600 căn nhà hiện có trị giá 59 tỷ USD từ tháng 4 năm 2021 đến tháng 3 năm 2022, tăng 8,45% về khối lượng đô la (54,4 tỷ USD trong cùng kỳ năm ngoái).

Sự gia tăng này có thể là do thế giới mở cửa trở lại sau Covid, thị trường đang phục hồi và dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới.

Xem thêm: 4 LỜI KHUYÊN ĐỂ BẠN ĐƯA RA “ĐỀ NGHỊ MUA NHÀ MỸ” TỐT NHẤT

Quy định dành cho người nước ngoài mua bất động sản ở Mỹ

Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Mỹ mà không có bất kỳ hạn chế nào và có quyền sở hữu nhà như công dân Mỹ. Tuy nhiên, đây là một số điều bạn nên biết.

1. Người nước ngoài cần lấy mã số nhận dạng người đóng thuế (ITIN) từ Sở Thuế Vụ (IRS) để mua bất động sản ở Mỹ.
2. Người nước ngoài cần nhận được nguồn tài trợ từ ngân hàng Mỹ hoặc tổ chức tài chính khác để mua bất động sản ở Mỹ. Họ cũng có thể cần thêm tài liệu, chẳng hạn như bằng chứng về thu nhập, lịch sử việc làm và lịch sử tín dụng. Tuy nhiên, có một chương trình thế chấp dành cho người nước ngoài cho phép họ vay thế chấp mà không cần lịch sử tín dụng Mỹ.
3. Người nước ngoài có thể phải trả mức trả trước cao hơn từ 20-25%.
4. Thuế đối với người nước ngoài cũng giống như đối với công dân Mỹ.
5. Người nước ngoài có thể mua nhà ở hoặc tài sản đầu tư ở Mỹ mà không có bất kỳ hạn chế nào.

Giấy tờ người nước ngoài cần mua bất động sản ở Mỹ

Tùy thuộc vào người cho vay thế chấp mà bạn chọn, bạn có thể phải cung cấp một số hoặc tất cả những điều sau đây:

• Giấy tờ người nước ngoài cần mua nhà ở Mỹ
• Hộ chiếu nước ngoài hợp lệ,
• Visa Mỹ hoặc bằng lái xe;
• Đối với các nhà đầu tư toàn cầu, một số người cho vay có thể yêu cầu b1/b2 (visa du lịch);
• Các quốc gia miễn thị thực không cần điều đó và một số người cho vay hoàn toàn không cần thị thực;
• Số an sinh xã hội hoặc ITIN;
• Báo cáo ngân hàng nếu có liên quan, các tài liệu tài chính từ ngân hàng nước ngoài của bạn;
• Bằng chứng dự trữ (là quá trình xác minh rằng tài sản của khách hàng do một sàn giao dịch tiền điện tử hoặc tổ chức tài chính nắm giữ có tương ứng với số lượng tài sản mà công ty nắm giữ để dự trữ thay mặt cho khách hàng hay không)
• Kiểm tra chi phiếu
• Khai thuế
• Điểm tín dụng (nếu có)
• Ngay cả khi bạn không có lịch sử tín dụng ở Mỹ, bạn vẫn có thể vay thế chấp để mua bất động sản ở Mỹ.

5 lựa chọn thế chấp cho người nước ngoài mua bất động sản ở Mỹ

Thế chấp cho người nước ngoài không có tín dụng Mỹ

1.Thế chấp quốc gia nước ngoài

Khoản vay thế chấp quốc gia nước ngoài được thiết kế đặc biệt để hỗ trợ những người mới mua nhà ở Mỹ. Các khoản vay thế chấp truyền thống có thể khó khăn đối với người nước ngoài để đủ điều kiện do các yếu tố như họ không có lịch sử tín dụng ở Mỹ và tài liệu về thu nhập hạn chế. Do đó, các khoản vay thế chấp quốc gia nước ngoài thường yêu cầu khoản trả trước cao hơn (20-25%) và đi kèm với lãi suất tăng nhẹ. Tuy nhiên, chúng là một lựa chọn hấp dẫn đối với người nước ngoài muốn mua bất động sản tại Mỹ.

Xem thêm: TÌM HIỂU MUA NHÀ MOBILE HOME MỸ

2. Khoản vay DSCR (Đối với tài sản đầu tư)

Khoản vay DSCR dành cho người nước ngoài là một lựa chọn tài trợ đặc biệt nhằm hỗ trợ người không cư trú hoặc người nước ngoài vay vốn để đầu tư bất động sản ở Mỹ. Nó đánh giá thu nhập dự kiến ​​của tài sản so với nghĩa vụ nợ (nghĩa vụ hoàn trả số tiền cho người khác, bao gồm các khoản phải trả và các nghĩa vụ phát sinh theo hối phiếu nhận nợ, hối phiếu đòi nợ, trái phiếu) của nó, xem xét khả năng chi trả các khoản vay hàng tháng của người đi vay. Các khoản vay DSCR dành cho người nước ngoài cung cấp giải pháp tài chính khả thi cho các nhà đầu tư quốc tế đang tìm cách mở rộng danh mục đầu tư bất động sản của họ.

Thông thường, các khoản vay DSCR yêu cầu điểm tín dụng cụ thể, nhưng rất ít người cho vay cung cấp các khoản vay DSCR cho người nước ngoài không có tín dụng Mỹ, những khoản trả trước và lãi suất sẽ cao hơn các khoản vay DSCR tiêu chuẩn.

3. Khoản vay ITIN

Khoản vay ITIN là khoản vay thế chấp được thiết kế cho các cá nhân có Mã số Nhận dạng Người nộp thuế Cá nhân (ITIN) thay vì số An sinh Xã hội. Những khoản vay này phục vụ cho những người nhập cư không có giấy tờ đang tìm cách mua nhà ở Mỹ. Các khoản vay ITIN có những yêu cầu cụ thể và tạo cơ hội cho những cá nhân không có số An sinh Xã hội trở thành chủ sở hữu nhà.

Thế chấp cho cư dân không phải Mỹ với tín dụng đã được xác lập

1. Khoản vay FHA

Khoản vay FHA là khoản vay thế chấp được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), nhằm mục đích giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ tiếp cận hơn. Nó cung cấp các lựa chọn trả trước thấp hơn và yêu cầu tín dụng nhẹ nhàng hơn so với các khoản vay thông thường. Người nước ngoài có lịch sử tín dụng lâu đời ở Mỹ có thể đủ điều kiện vay FHA bằng cách đáp ứng yêu cầu về điểm tín dụng tối thiểu, thường bắt đầu ở mức 580.

2. Thế chấp thông thường

Khoản vay thế chấp này tuân theo các nguyên tắc do các tổ chức được chính phủ tài trợ như Fannie Mae và Freddie Mac đặt ra. Để đủ điều kiện vay thế chấp thông thường, người nước ngoài thường cần phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể của người cho vay, bao gồm có lịch sử tín dụng tốt và đáp ứng các yêu cầu về điểm tín dụng, thường bắt đầu vào khoảng 620 hoặc cao hơn.

FHA và các khoản thế chấp thông thường là sự lựa chọn lý tưởng do lãi suất thấp hơn và yêu cầu thanh toán trước, nhưng những cư dân không phải Mỹ có lịch sử tín dụng lâu đời ở Mỹ có thể đủ điều kiện cho những khoản này.

Yêu cầu về thị thực đối với người nước ngoài mua nhà ở Mỹ

1. Người có thẻ xanh: Người có thẻ xanh có những đặc quyền tương tự như công dân Mỹ khi đăng ký thế chấp. Họ có thể đủ điều kiện nhận các khoản vay FHA, khoản vay Fannie Mae hoặc khoản vay Freddie Mac. Có thể thanh toán trước ở mức thấp nhất là 3%, với lịch sử làm việc và thuế tối thiểu hai năm.
2. Người nước ngoài tạm thời không cư trú: Công dân tạm thời không cư trú có thị thực làm việc hợp lệ có thể xem xét các khoản vay FHA. Họ có thể cần cung cấp Giấy phép Làm việc và Số An sinh Xã hội. Có thể yêu cầu bằng chứng về khả năng sống và làm việc ở Mỹ trong ít nhất ba năm.
3. Người tị nạn và người xin tị nạn: Người tị nạn và người nước ngoài được cấp tị nạn tại Mỹ có thể nộp đơn xin vay mua nhà theo các điều kiện giống như công dân Mỹ, vì người nước ngoài được phép mua bất động sản ở Mỹ. Họ phải xuất trình Mẫu I-94 hợp lệ có đóng dấu “Được phép làm việc” hoặc Giấy phép làm việc.
4. Nhà đầu tư toàn cầu: Nhà đầu tư toàn cầu có thể cần thị thực B1/B2, tùy thuộc vào người cho vay mà bạn đang làm việc cùng. Nếu bạn đến từ một quốc gia được miễn thị thực, bạn không cần thị thực để vay thế chấp ở Mỹ.

Ý nghĩa về thuế khi mua nhà ở Mỹ đối với người không cư trú

1. Ấn Phẩm IRS 515

Ấn phẩm IRS 515 là tài liệu về thuế dành cho những người không phải là công dân Mỹ đang nghĩ đến việc mua bất động sản ở Mỹ. Nó thảo luận thông tin về các loại thuế ở Mỹ, bao gồm thông tin về thuế khấu trừ (thuế thu nhập được khấu trừ từ tiền lương của người lao động), thuế lãi vốn (một khoản thuế đánh vào lợi nhuận mà nhà đầu tư kiếm được từ việc bán một khoản đầu tư ) và thuế bất động sản (là thuế liên bang hoặc tiểu bang đánh vào tài sản thừa kế)

2. Thuế suất

Không phải công dân Mỹ, phải chịu thuế khấu trừ 30% đối với thu nhập từ bất động sản Mỹ.

3. Bạn có thể chọn cách xử lý thu nhập từ tài sản của mình

Thu nhập của người nước ngoài không cư trú, chịu thuế thu nhập của Hoa Kỳ, có thể được chia thành hai loại:

• Thu nhập có liên quan hiệu quả đến hoạt động kinh doanh hoặc buôn bán ở Hoa Kỳ
• Thu nhập không liên quan hiệu quả đến hoạt động kinh doanh hoặc buôn bán ở Hoa Kỳ

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản không cư trú tại Mỹ, bạn có thể chọn coi tất cả thu nhập từ bất động sản này là thu nhập liên quan đến hoạt động kinh doanh hoặc buôn bán ở Mỹ. Nếu bạn thực hiện lựa chọn này, bạn sẽ bị đánh thuế ở mức tương tự như công dân Mỹ. Nếu bạn không thực hiện lựa chọn này, thu nhập của bạn sẽ phải chịu thuế khấu trừ 30%

Xem thêm: TÌM HIỂU CÁC MỨC THUẾ TẠI MỖI TIỂU BANG Ở HOA KỲ

4. Thuế cần thực hiện

Có hai loại thuế sẽ ảnh hưởng đến cách đánh thuế thu nhập của bạn từ bất động sản ở Mỹ.

Chịu thuế trên thu nhập ròng. Nếu bạn thực hiện lựa chọn này, thu nhập cho thuê của bạn sẽ bị giảm bởi bất kỳ chi phí cho phép nào, chẳng hạn như lãi suất thế chấp, thuế tài sản và sửa chữa. Số tiền thu nhập ròng sau đó sẽ phải chịu thuế theo thuế suất thuế thu nhập thông thường.

Chịu thuế tổng thu nhập. Nếu bạn thực hiện lựa chọn này, thu nhập cho thuê của bạn sẽ không bị giảm bởi bất kỳ chi phí cho phép nào. Tổng thu nhập sẽ phải chịu thuế khấu trừ 30%.

5. Hiệp định thuế

Bạn có thể đủ điều kiện được giảm thuế suất khấu trừ nếu có hiệp định thuế giữa quốc gia của bạn và Mỹ. Để biết thêm thông tin, vui lòng xem IRS Publication 515.

6. Thuế lãi vốn

Nếu bạn không phải là công dân Mỹ và bạn bán bất động sản ở Mỹ của mình, bạn sẽ phải chịu thuế lãi vốn khi bán. Thuế suất lãi vốn là 15% đối với hầu hết người nộp thuế.

7. Thuế khấu trừ

Khi bạn bán bất động sản ở Mỹ, người mua phải giữ lại 10% giá bán và gửi cho IRS. Điều này được gọi là thuế khấu trừ. Thuế khấu trừ có thể được giảm hoặc loại bỏ nếu bạn thực hiện lựa chọn theo IRC 897(I).

8. Thuế tài sản của tiểu bang

Bạn có thể phải chịu thuế tài sản của tiểu bang đối với tài sản ở Mỹ của bạn . Số tiền thuế sẽ khác nhau tùy thuộc vào tiểu bang nơi có tài sản.

9. Mẫu đơn 1040NR

Bạn sẽ cần phải nộp tờ khai thuế Mỹ (Mẫu 1040NR) nếu bạn có thu nhập từ bất động sản Mỹ.

Lời khuyên cho người nước ngoài mua bất động sản ở Mỹ

1. Tìm hiểu kiến ​​thức về thị trường địa phương

Nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường địa phương, bao gồm giá trị tài sản, xu hướng thị trường và đặc điểm khu vực lân cận. 

Tìm kiếm sự hướng dẫn từ một đại lý bất động sản địa phương làm việc với người mua nước ngoài. 

2. Lập kế hoạch tài chính

Khám phá các lựa chọn thế chấp được tạo ra dành riêng cho người mua nước ngoài có/không có lịch sử tín dụng Mỹ. 

3. Hiểu các vấn đề về thuế và pháp lý

Tham khảo ý kiến ​​của cố vấn thuế hoặc luật sư bất động sản quen thuộc với các giao dịch quốc tế để hiểu các quy định về thuế và yêu cầu pháp lý.

Hoặc bạn có thể chọn một đại lý CIPS sẽ giúp đỡ và tư vấn cho bạn từ đầu đến cuối hành trình về nhà.

4. Lập kế hoạch chuyển tiền

• Nếu bạn nhận được tiền từ một quốc gia khác để mua hàng ở Mỹ, hãy làm việc với tổ chức tài chính có kinh nghiệm về giao dịch quốc tế để giảm thiểu rủi ro trao đổi tiền tệ.
• Hãy xem xét các kế hoạch phòng ngừa rủi ro hoặc sử dụng dịch vụ trao đổi tiền tệ để giảm thiểu biến động.
• Các đại lý CIPS được đào tạo về giao dịch bất động sản quốc tế, vì vậy bạn cũng có thể nhờ sự trợ giúp của đại lý CIPS để chuyển tiền dễ dàng.

5. Bù đắp chi phí bằng thu nhập cho mục đích thuế thu nhập của Mỹ

Các nhà đầu tư, đầu tư vào bất động sản phải chọn cách khấu trừ chi phí từ thu nhập để được hưởng lợi từ ưu đãi thuế mà IRS cấp cho các khoản đầu tư đó.

6. Xem xét việc quản lý tài sản

Nếu bạn là nhà đầu tư có ý định quản lý tài sản của mình từ xa thì hãy xem xét các dịch vụ quản lý tài sản.

Thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp có kinh nghiệm làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài để xử lý việc quản lý, bảo trì và sửa chữa.

7. Hiểu sự khác biệt về văn hóa và ngôn ngữ

• Tìm kiếm các chuyên gia có kinh nghiệm làm việc với khách hàng quốc tế và để thu hẹp khoảng cách văn hóa và ngôn ngữ một cách hiệu quả.
• Đại lý bất động sản CIPS được đào tạo đặc biệt cho người nước ngoài và có thể dễ dàng hiểu được nhu cầu văn hóa và ngôn ngữ của họ.

8. Thuê Đại lý CIPS (Đại lý bất động sản dành cho người nước ngoài)

Với kiến ​​thức chuyên môn về thị trường toàn cầu, các quy định xuyên biên giới và cân nhắc về văn hóa, các đại lý CIPS cung cấp hướng dẫn và hỗ trợ có giá trị cho người nước ngoài giải quyết các vấn đề phức tạp của việc mua hoặc bán bất động sản xuyên biên giới.

Họ có thể giúp bạn hiểu quy trình mua hàng, các lựa chọn tài chính, thuế, luật & quy định, thị trường địa phương, v.v.

Ưu điểm và nhược điểm của việc mua bất động sản ở Mỹ với tư cách là người nước ngoài

Ưu điểm:

1. Thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ: Thị trường bất động sản Mỹ cho thấy sự ổn định và tăng trưởng trong những năm qua, khiến nơi đây trở thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn đối với người nước ngoài.

2. Loại hình bất động sản đa dạng: Mỹ có nhiều loại bất động sản đa dạng, từ căn hộ ở thành thị đến nhà ở ngoại ô và thậm chí cả đất nông nghiệp ở nông thôn, mang đến cho người nước ngoài nhiều lựa chọn.

3. Tiềm năng thu nhập cho thuê: Mua bất động sản ở Mỹ có thể mang lại nguồn thu nhập ổn định thông qua việc cho thuê bất động sản, khiến nó trở thành một lựa chọn đầu tư hấp dẫn. Giá thuê trung bình ở Mỹ là 1.702 USD và New York có giá thuê cao nhất là 3.370 USD cho căn hộ 1 phòng ngủ.

4. Thu nhập từ việc cho thuê có thể trả khoản thế chấp: Nếu bạn mua một bất động sản cho thuê ở một vị trí chiến lược, thì bạn có thể kiếm đủ thu nhập để trả khoản thế chấp cho tài sản của mình hoặc trong một số trường hợp, bạn có thể kiếm được nhiều hơn số tiền cần phải trả của mình.

Ví dụ: Nếu bạn mua một căn nhà trị giá 300.000 USD với khoản trả trước 20% và lãi suất 6% trong 30 năm thì khoản trả góp hàng tháng của bạn sẽ là 1702 USD, số tiền này bạn có thể dễ dàng trả bằng thu nhập cho thuê của mình.

5. Tiềm năng tăng giá: Thị trường bất động sản Mỹ tăng giá trong nhiều năm qua, tạo cơ hội cho người nước ngoài có khả năng kiếm được lợi nhuận đáng kể từ khoản đầu tư của họ theo thời gian. Giá trị bất động sản hàng năm ở Mỹ tăng khoảng 12,2% , đây là mức rất tốt cho các nhà đầu tư.

6. Nếu bạn trở về  nước: Đây là mối quan tâm lớn của hầu hết những người cư trú không thường trú khi mua nhà ở Mỹ.  Bạn có thể sở hữu tài sản của mình từ xa và tận hưởng sự tăng giá trị hoặc bạn có thể bán nó để thu lợi nhuận. Hơn nữa, bạn có thể cho thuê nó để tạo thêm thu nhập thụ động.

Nhược điểm:

1. Rào cản về văn hóa và ngôn ngữ có thể khiến việc điều hướng thị trường bất động sản trở nên khó khăn hơn: Nhưng vẫn có giải pháp. APG có thể giúp bạn kết nối với các đại lý CIPS của các đại lý bất động sản dành cho người nước ngoài để khắc phục vấn đề này và hướng dẫn bạn về thị trường và quy trình mua hàng để việc mua bán của bạn trở nên siêu suôn sẻ.

4. Đảm bảo khoản thế chấp có thể khó khăn: Với khoản thế chấp mang quốc tịch nước ngoài , người nước ngoài có thể dễ dàng nhận được khoản thế chấp mà không cần tín dụng Mỹ. Vì vậy, hãy yên tâm; tài chính sẽ không thành vấn đề.

Phần kết luận

Tóm lại, người nước ngoài có thể mua nhà ở Mỹ mà không có bất kỳ hạn chế nào. Bạn chỉ cần làm theo quy trình và tuân thủ các quy định để mua bất động sản và nhận khoản vay không cần tín dụng của Mỹ.

Chúng tôi, American Plus Group với 10 năm kinh nghiệm hỗ trợ, tư vấn quy trình và thủ tục mua bán nhà bên Mỹ cho người Việt Nam ngay khi khách hàng ở Việt Nam. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được các tài liệu mua bán nhà chi tiết.

(Nguồn: homeabroadinc.com)