Thị trường nhà ở mùa hè này sẽ nóng đến mức nào?
Mùa sao thủy nghịch hành, thị trường nhà ở sẽ nóng lên hay tiếp tục sụt giảm? Câu chuyện về thị trường nhà đất trong khoảng một năm qua là: lãi suất thế chấp tăng đã làm giảm khả năng chi trả, khiến người mua nhà phải bỏ cuộc và định giá khó khăn. Tuy nhiên, tỷ lệ cao hơn đã dẫn đến một vấn đề thậm chí còn lớn hơn: tình trạng thiếu nhà để bán ngày càng trầm trọng.
Các chủ sở hữu nhà đã miễn cưỡng giao dịch lên hoặc xuống, hoặc chuyển chỗ ở và từ bỏ mức lãi suất thế chấp thấp kỷ lục của họ. Điều đó khiến người mua có rất ít để mua. Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng của Moody’s Analytics, cho biết: “Thị trường nhà đất sẽ không đi đến đâu trong mùa hè này. Đây sẽ là một mùa hè nhàm chán. Ở góc độ người mua, tình hình không thể tồi tệ hơn. Tỷ lệ thế chấp cao, giá nhà cao, không có hàng tồn kho để bán”.
Nó cũng không hẳn là thuận buồm xuôi gió cho người bán. Trong khi thị trường vẫn nghiêng về phía họ nhờ tình trạng thiếu nhà ở ngày càng trầm trọng, họ không thể kiểm soát được mức giá cao như chỉ một năm trước. Người mua chỉ đơn giản là không đủ khả năng để chi trả nhiều như bây giờ khi lãi suất cao hơn đã dẫn đến các khoản thanh toán thế chấp lớn hơn mỗi tháng.
Nói cách khác, người mua đang phải vật lộn để đủ khả năng mua nhà. Thậm chí nếu họ có thể tìm được một căn nhà đáp ứng nhu và gia chủ có nhu cầu bán. Nhưng người bán không còn có thể định giá được căn nhà của mình. Vì vậy, thị trường nhà ở đã bị đình trệ.
Chuyên gia thẩm định bất động sản quốc gia Jonathan Miller dự đoán: “Mùa hè sẽ trôi qua một cách chậm rãi và đều đặn. Sẽ giống một mùa hè “Goldilocks” hơn – không quá sôi động nhưng cũng không quá nhàm chán”.
Vấn đề số 1: Không có đủ nhà để bán
Thách thức lớn nhất đối với thị trường nhà ở mùa hè là không có đủ nhà để bán.
Số lượng danh sách mới niêm yết giảm 25,7% so với tháng 6/2022 và giảm 28,8% so với tháng 6/2019 (theo Realtor). Và mặc dù có nhiều nhà rao bán hơn so với 1 năm trước, nhưng điều này là do một số bất động sản không bán được.
Đây là những ngôi nhà cố định, những ngôi nhà có cấu hình kỳ lạ, những ngôi nhà thiếu sức hấp dẫn, những ngôi nhà có giá cao phi thực tế, những tài sản không có vị trí lý tưởng. Những ngôi nhà này đã được bán trong đại dịch COVID-19 khi mọi người tuyệt vọng. Nhưng giờ đây khi giá nhà ở quá cao, người mua ít sẵn sàng thỏa hiệp với một ngôi nhà ít tiềm năng. Bất cứ ngôi nhà nào hấp dẫn và sẵn sàng dọn vào ở trong một khu vực đáng mơ ước vẫn đang bán rất nhanh.
“Các ngôi nhà đang ở trên thị trường lâu hơn” – Nhà kinh tế trưởng Danielle Hale của Realtor.com cho biết: “Chúng tôi không thấy có nhiều ngôi nhà luân chuyển trên thị trường trong năm nay. Khi chúng ta bước vào cuối mùa hè và đầu mùa thu, chúng ta có thể thấy ít nhà hơn trên thị trường.”
Nhiều ngôi nhà được rao bán mới được xây dựng.
Các chủ sở hữu nhà hiện tại không muốn từ bỏ lãi suất thế chấp thấp của họ. Vì vậy, họ sẽ ở lại trừ khi có lý do thuyết phục để chuyển đi.
Vào tháng 4, khoảng 29% số nhà rao bán là nhà mới xây (theo Freddie Mac về Cục Điều tra Dân số và Hiệp hội Địa ốc Quốc gia). Đó là tỷ lệ xây dựng mới cao nhất kể từ khi việc thu thập dữ liệu bắt đầu vào năm 1999. Nhà thẩm định Miller cho biết: “Thách thức mà người mua nhà phải đối mặt trong mùa hè này là hạn chế về lựa chọn hơn là khả năng chi trả. Nguồn cung nhà ở rất hạn chế là rào cản lớn hơn.”
Không có gì đáng ngạc nhiên, việc thiếu nhà để bán đã dẫn đến doanh số bán nhà ít hơn. Trong một năm điển hình, sẽ có khoảng 5,5 triệu vụ mua bán nhà hiện có (không bao gồm xây dựng mới). Một năm thực sự tốt có thể đạt doanh thu 6 triệu. Nhưng dự kiến sẽ chỉ có khoảng 4,2 triệu vụ mua bán nhà trong năm nay, theo dự báo nhà ở giữa năm của Realtor.com.
Vấn đề thứ 2: Lãi suất thế chấp vẫn cao
Lãi suất thế chấp cao hơn là thủ phạm chính đằng sau sự chậm lại của thị trường nhà ở.
Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ không phải là người ủng hộ việc giá nhà tăng mạnh trong thời kỳ đại dịch. Nó bắt đầu tăng lãi suất của chính mình trong nỗ lực ngăn chặn lạm phát và hạ nhiệt thị trường nhà đất. Tỷ lệ thế chấp theo một quỹ đạo tăng tương tự, thay thế các khoản thanh toán hàng tháng.
Kết quả: Khoản thanh toán thế chấp điển hình trong tháng 6 lớn hơn 91%* so với tháng 6/2019 và nhiều hơn 9% so với tháng 6/2022 (theo Realtor.com).
Những tỷ lệ thế chấp cao hơn đã làm lạnh thị trường nhà đất.
Rất nhiều người mua nhà tiềm năng đã được định giá, biến giấc mơ sở hữu nhà của người Mỹ trở nên khó khăn hơn. Các nhà kinh tế dự đoán lãi suất thế chấp sẽ ở mức trung bình đến cao 6% cho đến khi Fed cắt giảm lãi suất. Và thật không may cho người mua, các quan chức Fed đã nói rằng họ mong đợi một hoặc hai đợt tăng lãi suất khác trong năm nay.
“Có thể chúng ta sẽ thấy lãi suất thế chấp tăng trở lại một chút. Nhưng tôi không nghĩ rằng chúng ta sẽ tăng trở lại trên 7%” – Hale nói.
Vấn đề thứ 3: Giá đang giảm nhưng không đủ để khởi động thị trường
Mùa hè này, giá nhà có thể sẽ tiếp tục giảm một chút khi người mua đạt đến giới hạn tài chính của họ.
Vào tháng 6, giá niêm yết trên toàn quốc đã giảm lần đầu tiên sau nhiều năm, giảm 0,9% so với mức cao kỷ lục của tháng 6 năm ngoái. Điều đó không đủ để mang lại cho hầu hết người mua nhà bất kỳ sự giúp đỡ có ý nghĩa nào khi lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao.
Và những đợt giảm giá đó không phải là phổ biến. Giá giảm ở những khu vực đắt đỏ nhất của đất nước, nói chung là ở phía Tây và ở những khu vực bùng nổ trong đại dịch, chẳng hạn như miền Nam. Tuy nhiên, chúng vẫn đang tăng ở các thị trường Trung Tây và Đông Bắc rẻ hơn.
Hale nói: “Bất động sản bây giờ mang tính địa phương hơn rất nhiều so với những năm trước. Realtor.com dự kiến giá sẽ thấp hơn 0,6% trong năm nay so với năm ngoái. Zandi của Moody’s Analytics cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục giảm, giảm 8% so với mức đỉnh năm ngoái. Trong khi đó, nhà kinh tế học Lisa Sturtevant tin rằng giá cả sẽ ổn định hơn.
Sturtevant, nhà kinh tế trưởng của Bright MLS, dịch vụ niêm yết cho khu vực giữa Đại Tây Dương, cho biết: “Ở nhiều thị trường, chúng ta sẽ không thấy giá tăng. Tuy nhiên, việc thiếu nhà để bán có khả năng giữ cho thị trường cạnh tranh. Những người mua đã đặt tiền vào một tài sản có thể sẽ phải cạnh tranh để có được nó. Và họ có thể phải đưa ra mức giá cao hơn giá niêm yết để giành chiến thắng trong cuộc chiến đấu thầu.
Lautz của NAR cho biết những ngôi nhà hiện tại nhận được khoảng 3 lời đề nghị, với “đại đa số” sẽ ký hợp đồng trong vòng chưa đầy một tháng. (Nhà hiện tại không bao gồm xây dựng mới.) Nhà thẩm định Miller nói: “Tôi sẽ không ngạc nhiên khi thấy một số lượng khiêm tốn việc mua và bán nhà tiếp tục diễn ra trong mùa hè này. Chủ đề bao trùm của mùa hè là sự lạc quan và thận trọng.”
(Nguồn: Realtor.com)
[signature]