05 THỊ TRƯỜNG CÓ GIÁ NHÀ ĐANG GIẢM

Những người mua nhà đã đứng ngoài thị trường chờ giá giảm có thể sắp hết thời gian để chớp lấy cơ hội mua nhà giá hời.

Mặc dù tỷ lệ các bất động sản đang rao bán có giảm giá vẫn ở mức cao so với lịch sử, đạt 16,7% trong tháng 4, nhưng con số này lại ít phổ biến hơn trên toàn quốc so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy giá cả đang ổn định ở mức cần thiết. Tuy nhiên, tại một số thị trường, việc giảm giá vẫn phổ biến, dẫn đầu là Phoenix, nơi gần 1/3 số bất động sản được rao bán (29%) đã giảm giá trong tháng trước. Tiếp theo là Tampa, FL (25%), San Antonio, TX (25%), Denver (24%) và Portland, OR (24%).

“Nói một cách đơn giản, nhà cửa đang không bán được nhiều ở những thị trường này,” – nhà kinh tế cấp cao Jake Krimmel của Realtor.com® cho biết – “Điều đó một phần là do nguồn cung dồi dào nhưng cũng do nhu cầu yếu ở mức giá và lãi suất hiện tại.” Phoenix và Tampa cũng dẫn đầu danh sách các thị trường lớn có nhiều đợt giảm giá nhất trong tháng 4 năm 2025, với tỷ lệ giảm giá lần lượt là 31,3% và 29,3%. “Tại sao các thành phố lớn này lại liên tục đứng đầu danh sách giảm giá?” – ông hỏi – “Có lẽ một phần là do kỳ vọng không thực tế và một phần là do ảo tưởng, nhưng việc giảm giá có nghĩa là người bán đã nhận được thông điệp một cách rõ ràng.”

Trong số các thị trường có mức giảm giá cao nhất, 4/5 thị trường có mức giảm giá ít hơn so với năm ngoái – điều này cho thấy có lẽ thị trường sắp chạm đáy.

Việc giảm giá giảm dần trên toàn quốc.

Theo báo cáo thị trường nhà ở hàng tháng 4/2026 của Realtor.com, với 16,7% số lượng nhà được rao bán giảm giá trong tháng trước, so với 17,9% cùng kỳ năm ngoái, người bán dường như đang điều chỉnh kỳ vọng ngay từ đầu thay vì thăm dò thị trường bằng giá cao hơn rồi mới giảm giá sau đó.

“Năm nay, số lượng giảm giá và giá niêm yết trung bình đều ít hơn, cho thấy người bán đã nắm bắt được điều kiện thị trường nhìn chung thuận lợi hơn cho người mua và đang điều chỉnh kỳ vọng về giá trước khi niêm yết chứ không phải sau khi niêm yết. Điều này phù hợp với kết quả khảo sát cho thấy người bán kỳ vọng sẽ nhượng bộ nhiều hơn ngay cả khi họ kỳ vọng có nhiều khả năng nhận được mức giá mong muốn” – Krimmel nói.

Các biện pháp giảm giá dường như đang phát huy hiệu quả khi thời gian trung bình nhà ở được rao bán trên thị trường đã giảm 5,5 ngày so với tháng 3, mặc dù tăng nhẹ 2 ngày so với cùng kỳ năm ngoái. Giảm giá vẫn ít phổ biến hơn ở vùng Đông Bắc (10,2% số lượng niêm yết) và vùng Trung Tây (13,4%), nơi nguồn cung khan hiếm hơn và nhu cầu cao hơn, so với vùng phía Nam (18,8%) và vùng phía Tây (17,9%). Tuy nhiên, khu vực phía Nam chứng kiến mức giảm giá thấp nhất, với tỷ lệ giảm giá thấp hơn 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn một chút so với mức trung bình toàn quốc. Khu vực phía Tây đứng ngay sau với tỷ lệ giảm giá thấp hơn 1,1% so với năm trước.

Không phải ngẫu nhiên, đây là những khu vực có giá niêm yết trung bình giảm mạnh nhất kể từ tháng 4/2025, lần lượt là -2,6% và -3,1%, cho thấy người mua đang bắt đầu tham gia thị trường khi giá cả dần ổn định.

Thị trường Arizona: Số 1 về giảm giá

Paul Mosley của Epique Realty – người chuyên bán bất động sản tại Phoenix, Scottsdale và Mesa, hiện có một số bất động sản đang được giảm giá, bao gồm một biệt thự năm phòng ngủ rộng 4.200 feet vuôngtrên khu đất rộng 1 mẫu Anh với gara ba ô tô và gara nhiều chỗ đậu xe RV. Chỉ sau 16 ngày rao bán, giá đã được giảm mạnh. “Tôi đã có khoảng nửa tá lượt xem nhà và ba buổi mở cửa đón khách. Đã có rất nhiều người đến xem – khoảng 30 đến 40 người.” – anh ấy nói với Realtor.com. Nhưng vì không có ai quan tâm, ông đã giảm giá 50.000 đô la xuống còn 1,35 triệu đô la để bất động sản không bị tồn đọng quá lâu.

Mosley không phải là người duy nhất giảm giá ngôi nhà đang bán. Mặc dù tỷ lệ giảm giá đã giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái, khu vực này vẫn có tỷ lệ giảm giá cao nhất cả nước, với 29,1% số lượng bất động sản được giảm giá trong tháng 4. Mặc dù Mosley cho rằng ngôi nhà trị giá 1,35 triệu đô la này hơi lỗi thời – cần được sơn lại và sửa sang lại phòng tắm – nhưng ông ấy còn có nhiều lý do khác khiến cho rằng ngôi nhà này, cũng như những ngôi nhà khác trong khu vực, đang bị trì trệ. Theo Realtor.com, số ngày trung bình nhà được rao bán trên thị trường đã tăng thêm 5 ngày so với năm trước.

Mosley chỉ ra một số yếu tố: Lãi suất cao ổn định ở mức 6,36% (mặc dù con số này có thể sớm thay đổi), nỗi lo lạm phát, và thậm chí cả nhiệt độ cao bất thường gần đây khiến mọi người ở trong nhà có điều hòa thay vì lái xe đi xem nhà trong cái nóng oi bức. Ông cũng lưu ý rằng giá dầu cao đang ảnh hưởng nặng nề đến khu vực này. Ông thậm chí còn chỉ ra vô số mái nhà lắp đặt tấm pin năng lượng mặt trời của khu vực đô thị như một yếu tố khác góp phần làm chậm doanh số bán hàng – người môi giới cảm thấy nhiều hợp đồng thuê nhà có giá quá cao, và người mua ngần ngại tiếp quản chúng.

Florida và Colorado

Ngay sau Phoenix là Tampa ở vùng Vịnh thuộc tiểu bang Florida, với 25,13% số bất động sản được rao bán trong khu vực đô thị này được giảm giá.

“Việc giảm giá này là có thật,” – Martin Orefice của Rent-to-Own Labs có trụ sở tại Orlando, người cũng kinh doanh ở Tampa, nói với Realtor.com. Ông lưu ý rằng ông chủ yếu thấy việc giảm giá ở phân khúc cao cấp của thị trường. “Giá nhà cao cấp đang giảm 30% hoặc hơn ở một số khu vực, đặc biệt là những ngôi nhà lớn ở ngoại ô, trong khi giá nhà bình dân về cơ bản vẫn ổn định vì đơn giản là số lượng nhà loại này không nhiều”, ông nói. “Tôi cho rằng đây là phản ánh của tình trạng ngân sách eo hẹp hơn bất cứ điều gì khác.”

Đối với khu vực đô thị Denver-Aurora-Centennial (24,35%), Joe Risi của Home Waters Real Estate ở West Colorado cho biết – “Đó là câu chuyện của hai thị trường” – giới siêu giàu và những người còn lại Những bất động sản cao cấp này thường được bán với giá rất cao vì chúng được coi là tài sản có giá trị hàng đầu chứ không chỉ đơn thuần là nơi ở,” – ông nói với Realtor.com – “Ngày nay, người mua nhà cao cấp không hề có hứng thú với những dự án. Một mặt, bạn có những khu bất động sản đã hoàn thiện, sẵn sàng để ở và bán rất nhanh. Mặt khác, bạn có những trang trại lớn và những bất động sản lâu đời cần cơ sở hạ tầng đáng kể – đường sá mới, hệ thống cấp nước được nâng cấp hoặc cải tạo cấu trúc. Đây là những bất động sản đang có giá giảm và thời gian rao bán kéo dài hơn.”