SỐ LƯỢNG NHÀ ĐẦU TƯ MUA NHÀ GIẢM XUỐNG MỨC THẤP NHẤT KỂ TỪ 2020

Lượng mua nhà của nhà đầu tư giảm trong quý đầu tiên chủ yếu do giá nhà ở tăng cao làm giảm lợi nhuận tiềm năng.

Mặc dù lãi suất thế chấp trong quý đầu tiên thấp hơn một chút so với mức đỉnh gần đây, giảm xuống mức thấp 6% từ mức gần 7% trong suốt năm 2025, nhưng vẫn thấp gấp đôi so với mức thấp nhất thời kỳ đại dịch. Giá bán nhà vẫn đang tăng ở hầu hết các khu vực trên cả nước. Điều đó khiến việc mua bất động sản trở nên đắt đỏ hơn đối với các nhà đầu tư, và làm giảm lợi nhuận từ việc cho thuê và mua đi bán lại nhà. 

Thị trường nhà ở hạ nhiệt cũng đóng một vai trò nhất định. 

Tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại ở phần lớn các khu vực trên cả nước, và ở một số thị trường, giá nhà đang giảm. Điều này khiến các nhà đầu tư ít tự tin hơn về khả năng giá nhà sẽ nhanh chóng tăng trở lại. Đồng thời, phí bảo hiểm , thuế bất động sản và chi phí bảo trì tăng cao đang làm giảm lợi nhuận, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nhỏ. 

Lợi nhuận của nhà đầu tư đang giảm dần. 

Mức tăng vốn trung bình đối với một ngôi nhà được bán bởi nhà đầu tư trong quý đầu tiên là 196.618 đô la, tăng 5,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhưng con số này vẫn còn thấp hơn nhiều so với mức tăng trưởng hai chữ số thường thấy trong năm 2020 và 2021. 

Thị trường cho thuê cũng đang hạ nhiệt.

Điều đó khiến các nhà đầu tư khó thuyết phục được nhà đầu tư trở thành chủ nhà cho thuê. 

Tình hình kinh tế bất ổn đã làm tăng thêm sự thận trọng. 

Những lo ngại về chiến tranh Iran, lạm phát, khả năng suy thoái kinh tế và sự biến động trên thị trường tài chính có thể khiến các nhà đầu tư thu hẹp quy mô và bảo toàn tiền mặt thay vì mở rộng danh mục đầu tư bất động sản. Một số nhà đầu tư cũng đang chờ đợi vì số lượng nhà rao bán nhiều hơn số người mua và nhu cầu mua ngay lập tức không quá cấp thiết.

Hoạt động đầu tư đang dần ổn định trở lại sau cơn sốt mua nhà thời đại dịch. 

Các nhà đầu tư đã mua nhà ở mức kỷ lục vào năm 2021 và 2022, khi lãi suất thế chấp cực thấp và giá nhà tăng vọt khiến bất động sản nhà ở trở nên đặc biệt hấp dẫn. Giờ đây, khi thị trường đã hạ nhiệt và chi phí vay vốn cao hơn, nhu cầu của nhà đầu tư đã giảm bớt, tiến gần hơn đến mức bình thường trước đại dịch.

“Lãi suất thế chấp cao hơn, tốc độ tăng giá chậm lại và chi phí xây dựng tăng cao đang khiến cả nhà đầu tư và người mua nhà cá nhân phải cân nhắc kỹ lưỡng,” bà Tamara Mattox-Kabat, một đại lý Redfin Premier tại Denver, cho biết. “Những người đầu cơ và nhà đầu tư đang thu hẹp quy mô hoạt động và trở nên chiến lược hơn nhiều khi mua nhà. Họ đang mua vật liệu rẻ hơn và cẩn thận hơn trong việc lựa chọn thời điểm niêm yết dự án vào mùa xuân và mùa hè, những mùa có nhiều nhà đất mạnh mua bán. Điều đáng chú ý là các nhà đầu tư tổ chức lớn đang tập trung nhiều hơn vào việc xây dựng nhà mới thay vì mua nhà hiện có.”

Cần lưu ý rằng việc ít nhà đầu tư hơn là tin tốt cho người mua nhà thông thường. Người mua nhà lần đầu có cơ hội tốt hơn để tham gia thị trường nhà ở khi họ không phải cạnh tranh với các nhà đầu tư đang đẩy giá lên cao. Hạ viện gần đây đã thông qua một dự luật về khả năng chi trả nhà ở, tập trung một phần vào việc ngăn chặn các nhà đầu tư tổ chức mua nhà ở đơn lẻ – nhưng vẫn cho phép họ xây dựng thêm nhà. Mặc dù việc ban hành luật để giải quyết khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở nên được ưu tiên, các nhà kinh tế của Redfin lưu ý rằng việc cấm các nhà đầu tư có thể không mang lại hiệu quả như mong muốn.

Các nhà đầu tư mua khoảng 1 trong 5 ngôi nhà. 

Các nhà đầu tư bất động sản đã mua 19% số nhà được bán trong quý đầu tiên, giảm nhẹ so với 20% của cùng kỳ năm trước. Thị phần gần như không thay đổi cho thấy hoạt động đầu tư ảm đạm phản ánh sự trì trệ của thị trường nhà ở Mỹ nói chung. Các nhà đầu tư đã mua ít nhà hơn trong quý đầu tiên, và người mua nhà cá nhân cũng vậy; tổng số giao dịch nhà chờ xử lý giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 3.

Số lượng nhà được rao bán thuộc sở hữu của nhà đầu tư đang giảm.

Về phía người bán, các nhà đầu tư chiếm tỷ lệ nhỏ hơn trong số các bất động sản rao bán so với thời gian gần đây. Trong quý đầu tiên, các nhà đầu tư nắm giữ 7,8% tổng số nhà rao bán tại Mỹ, tỷ lệ thấp nhất trong 5 năm. Khi các nhà đầu tư mua ít nhà hơn, họ cũng có ít nhà để bán hơn. 

Các nhà đầu tư giảm mạnh việc mua căn hộ chung cư.

Lượng mua căn hộ chung cư của các nhà đầu tư bất động sản đã giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái trong quý đầu tiên, xuống mức thấp nhất trong quý đầu tiên kể từ năm 2015. Căn hộ chung cư trở nên kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư do nhu cầu giảm, chủ yếu là do phí quản lý chung cư và chi phí bảo hiểm tăng cao.  Lượng nhà đầu tư mua nhà riêng lẻ giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái, và lượng nhà liền kề mua giảm 13%.  

Mặc dù các nhà đầu tư đã mua ít nhà riêng hơn so với năm ngoái, nhưng đây vẫn là loại hình bất động sản phổ biến nhất: Nhà riêng chiếm 70% tổng số giao dịch mua của nhà đầu tư trong quý đầu tiên, trong khi căn hộ chung cư chiếm 18% và nhà phố chiếm 7%. 

Các nhà đầu tư ưa chuộng nhà ở cao cấp hơn là bất động sản giá rẻ.

Lượng nhà đầu tư mua nhà giá rẻ đã giảm 10% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống mức thấp nhất trong quý đầu tiên của một thập kỷ. Lượng mua nhà ở các phân khúc giá khác cũng giảm, nhưng ở mức độ ít hơn. Lượng nhà đầu tư mua nhà ở phân khúc tầm trung giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái, và lượng mua nhà ở phân khúc cao cấp giảm 1%. Những ngôi nhà giá cao đang giữ giá tốt hơn một chút vì chúng thường được coi là khoản đầu tư dài hạn ổn định hơn. Ngược lại, những ngôi nhà giá thấp thường có biên lợi nhuận thấp, khiến chúng kém hấp dẫn hơn trong thời kỳ kinh tế bất ổn. 

Lượng mua của nhà đầu tư giảm mạnh nhất ở Detroit và Orlando, tăng mạnh nhất ở khu vực Vịnh San Francisco.

Tại Detroit, lượng mua của nhà đầu tư giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái trong quý đầu tiên – mức giảm lớn nhất trong số các khu vực đô thị được phân tích.

Mức giảm lớn thứ hai là ở Orlando, nơi lượng mua của nhà đầu tư giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Các nhà đầu tư đã rút khỏi Florida trong nhiều năm vì thị trường nhà ở của tiểu bang này đang phải chịu đựng tình trạng giá giảm, lượng hàng tồn kho cao, phí quản lý chung cư tăng vọt và chi phí bảo hiểm leo thang. Cleveland (-21%) đứng thứ ba. 

Ngược lại, lượng mua nhà của nhà đầu tư tăng mạnh nhất ở khu vực Vịnh San Francisco và Virginia Beach. Các nhà đầu tư đã mua nhiều hơn 19% nhà ở tại San Francisco so với cùng kỳ năm ngoái, tiếp theo là Virginia Beach, VA (15%) và San Jose (12%). Các nhà đầu tư đang cố gắng kiếm lời từ thị trường nhà đất sôi động của khu vực Vịnh San Francisco , vốn được thúc đẩy bởi sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI).