TỔNG KẾT THỊ TRƯỜNG NHÀ MỸ NĂM 2025

13 xu hướng nhà ở đã định hình một năm ảm đạm khác, bao gồm giá nhà đạt mức cao kỷ lục, lãi suất thế chấp giảm và thị trường bế tắc. 

Năm 2025 là một năm khó khăn đối với thị trường nhà ở. Cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả vẫn tiếp diễn. Mùa mua nhà xuân và hè hầu như không diễn ra. Số lượng chủ nhà giảm mạnh. Người mua vẫn nằm ngoài tầm với, buộc người bán phải đưa ra các ưu đãi hoặc giảm giá. Thêm vào đó là các vấn đề chính trị, bao gồm thuế quan và việc chính phủ đóng cửa, khiến người tiêu dùng phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, vẫn có một số điểm tích cực. Tiền lương tăng nhanh hơn chi phí nhà ở lần đầu tiên kể từ năm 2016, và người mua nhà cảm thấy thoải mái hơn với lãi suất thế chấp 6%, giúp giảm bớt vấn đề về việc cố định lãi suất.  Các xu hướng khu vực cũng tiếp tục diễn ra. Vùng “Vành đai Mặt trời” tiếp tục giai đoạn suy thoái kéo dài nhiều năm, trong khi vùng “Vành đai gỉ sét” vẫn giữ được sức hút.

“Đây lại là một năm bất thường nữa đối với thị trường nhà ở, với một điểm khác biệt,” – Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của Redfin, cho biết – “Giá cao tiếp tục khiến người mua nhà e ngại, nhưng năm nay, người bán nhà cũng làm theo. Càng về sau, càng nhiều người bán rút lại tin rao bán do nhu cầu yếu, làm thắt chặt nguồn cung nhà ở vốn đã khan hiếm và giúp đẩy giá lên cao. Thật không may, khả năng chi trả khó có thể cải thiện đáng kể cho đến khi hoạt động xây dựng nhà ở phục hồi hoặc lãi suất thế chấp giảm mạnh.”

Dưới đây là các xu hướng, dữ liệu và hình ảnh minh họa đã định hình thị trường nhà ở năm 2025. 

Giá bán trung bình toàn quốc

Biểu đồ này cho thấy giá bán trung bình toàn quốc đã thay đổi như thế nào kể từ tháng 1 năm 2023. Giá đã tăng hơn 50.000 đô la trong khoảng thời gian đó.

1. Giá nhà đạt mức cao kỷ lục mới.

Giá bán nhà trung bình tại Mỹ đã đạt mức cao kỷ lục mới là 446.000 đô la vào tháng 6. Nhìn chung, giá nhà trong năm 2025 vẫn duy trì ở mức cao hơn mức kỷ lục của năm ngoái, và mỗi tháng đều vượt qua mức giá bán trung bình tương ứng của năm 2024. Tính trung bình cả năm, giá bán trung bình năm 2025 cao hơn 1,7% so với năm 2024, tương đương khoảng 7.400 đô la.

Khả năng chi trả vẫn là vấn đề lớn đối với người mua và người bán, đặc biệt khi thuế quan, lạm phát và lãi suất thế chấp cao ảnh hưởng đến nền kinh tế. Chính quyền Trump tuyên bố giá cả sẽ giảm trong tương lai gần, nhưng các nhà kinh tế và người tiêu dùng vẫn thận trọng. Cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả đang diễn ra nhanh nhất ở vùng nông thôn nước Mỹ, nơi người mua cần kiếm được gần gấp đôi so với trước đại dịch để có thể mua được một ngôi nhà thông thường.

Giá nhà ở hạng sang cũng tăng vọt tại các thành phố lớn thuộc Vành đai Mặt trời như West Palm Beach, góp phần định hình lại phân khúc cao cấp của thị trường nhà ở khi người mua giàu có đổ xô về phía nam.

2. San Jose là khu vực đô thị đắt đỏ nhất đối với người mua nhà năm 2025.

Giữ vững vị trí dẫn đầu năm thứ hai liên tiếp, San Jose là khu vực đô thị lớn đắt đỏ nhất đối với người mua nhà vào năm 2025. Giá bán nhà trung bình ở San Jose đạt 1.617.659 đô la, tăng 3,3% (51.000 đô la) so với năm ngoái. Giá nhà tại khu vực này đạt đỉnh điểm 1.700.000 đô la vào tháng 4, cao hơn 100.000 đô la so với San Francisco (xếp thứ 2)

• 6 khu đô thị đắt đỏ nhất đều nằm ở California.
• Giá nhà nhìn chung tăng trên diện rộng, với Cleveland (9,2%), Pittsburgh (7,1%) và Milwaukee (7,1%) ghi nhận mức tăng hàng năm lớn nhất.

Năm thành phố lớn đắt đỏ nhất để mua nhà

3. Detroit là khu vực đô thị có giá nhà phải chăng nhất cho người mua nhà năm 2025.

Một lần nữa, Detroit lại đứng đầu danh sách các khu vực đô thị lớn có giá nhà phải chăng nhất cho người mua nhà năm 2025. Giá bán nhà trung bình ở Detroit đạt 202.739 đô la, tăng 6,2% (khoảng 12.000 đô la) so với năm ngoái. Tuy nhiên, khu vực này đã đạt mức giá cao kỷ lục vào tháng 7, khi giá nhà lên tới 217.000 đô la. Trong nhiều năm qua, Detroit luôn là thành phố lớn có giá nhà ở phải chăng nhất, với mức giá luôn thấp hơn một nửa so với mức trung bình toàn quốc. Ngay cả khi xét đến từng thành phố riêng lẻ, Detroit vẫn là nơi có giá nhà rẻ nhất: Giá nhà trung bình của toàn thành phố chỉ là 92.303 đô la. 

Tuy nhiên, nhiều người dân địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc chi trả. Detroit có một trong những tỷ lệ nghèo đói cao nhất và thu nhập hộ gia đình trung bình thấp nhất cả nước, làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng hiện có và khiến việc tìm nhà ở trở nên khó khăn hơn đối với các nhóm thiểu số. Giá nhà cũng tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng toàn quốc kể từ giữa năm 2024, điều này càng làm tăng thêm áp lực.

• Đa số các thành phố có chi phí sinh hoạt thấp nằm ở Vành đai Công nghiệp (Rust Belt), nơi thu nhập thấp hơn, nhà cửa cũ hơn, cạnh tranh cao hơn và giá cả tăng nhanh nhất. 
• Giá giảm nhanh nhất ở các thành phố lớn thuộc Vành đai Mặt trời, với Jacksonville (-3,1%), Oakland (-2,7%) và Dallas (-2,2%) ghi nhận mức giảm hàng năm lớn nhất. 

Năm thành phố lớn có giá nhà phải chăng nhất

4. Doanh số bán nhà vẫn ở mức thấp kỷ lục.

Trung bình mỗi tháng có 424.078 căn nhà được bán trong năm 2025 , tương tự như năm ngoái nhưng thấp hơn nhiều so với năm 2020, khi có 585.000 căn nhà được bán mỗi tháng. Nếu chỉ xét đến doanh số bán nhà hiện có, Redfin dự kiến ​​sẽ có khoảng 4,24 triệu căn trong năm 2025 – ở mức thấp nhất trong khoảng trung bình 4-6 triệu căn và tương đương với năm 2023 và 2024. Lưu ý rằng doanh số bán nhà đã được điều chỉnh theo mùa.

Doanh số bán nhà nhìn chung không thay đổi nhiều so với cùng kỳ năm trước, nhưng đã giảm mạnh vào đầu năm 2026. Năm 2024, doanh số bán nhà tăng lên do người mua chấp nhận rằng lãi suất thế chấp sẽ vẫn ở mức cao, nhưng sự lạc quan đó đã giảm đi trong năm nay khi giá nhà tiếp tục tăng và sự bất ổn kinh tế gia tăng. Tình trạng suy thoái này đã ảnh hưởng đến mọi phân khúc thị trường, bao gồm cả phân khúc hàng xa xỉ. Doanh số bán nhà cao cấp đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ ít nhất năm 2013. 

• Tháng Năm có số lượng giao dịch nhà ở thấp nhất, chỉ đạt 416.400 giao dịch. 
• Doanh số bán nhà tăng lên ở hầu hết các khu vực thuộc Vành đai Công nghiệp cũ và miền Nam, trong khi tình trạng suy thoái ở Florida vẫn tiếp diễn.
• Các căn nhà siêu sang vẫn được mua bán với tốc độ bình thường, vì người mua giàu có ít bị ảnh hưởng bởi áp lực kinh tế hơn.

5 thành phố lớn có doanh số giảm mạnh nhất

5. Lãi suất thế chấp giảm đều đặn trong suốt năm

“Lãi suất thế chấp một lần nữa đóng vai trò lớn trong việc làm trầm lắng thị trường nhà ở năm nay, nhưng đã có những cải thiện đáng kể,” – ông Fairweather nhận định –  “Lãi suất trung bình ở mức 6,6% trong năm 2025, so với 6,7% năm ngoái. Mặc dù điều này không thu hút được nhiều người mua nhà, nhưng nó đã làm giảm chi phí, và chúng tôi kỳ vọng chi phí này sẽ còn tiếp tục giảm trong những năm tới.” 

Nhìn tổng thể, lãi suất trung bình hàng tuần cho kỳ hạn 30 năm đã giảm gần một điểm phần trăm, từ mức cao nhất là 7,16% vào tháng Giêng xuống mức thấp nhất là 6,19% vào tháng Mười, trước khi ổn định ở mức khoảng 6,3% vào cuối năm. Về mặt kỹ thuật, lãi suất năm 2024 giảm nhẹ hơn (6,14%), nhưng năm 2025 chứng kiến ​​sự giảm lãi suất ổn định hơn.

Tuy nhiên, nhìn kỹ hơn, lãi suất thế chấp khá biến động, có những ngày chứng kiến ​​những thay đổi lớn do dự đoán về các thông báo thuế quan, báo cáo kinh tế  hoặc  các cuộc họp của Cục Dự trữ Liên bang (Fed). Việc chính phủ đóng cửa cũng làm tăng thêm sự bất ổn. Redfin dự đoán lãi suất thế chấp trung bình sẽ đạt 6,3% vào năm 2026.

6. Lượng nhà ở tồn kho tăng đáng kể – nhưng kèm theo điều kiện

Trung bình mỗi tháng trong năm 2025 có 1,48 triệu căn nhà được rao bán hoặc đang trong quá trình giao dịch, tăng đáng kinh ngạc 18,3% so với năm ngoái. Lượng nhà tồn kho hàng tháng đạt đỉnh điểm 1,63 triệu căn vào tháng 7. Tuy nhiên, khi năm trôi qua, tốc độ tăng trưởng hàng tồn kho chậm lại khi người bán nhận ra họ không thể bán được với giá như mong muốn và việc tìm người mua cũng trở nên khó khăn hơn. 

Nhà dành cho người mua nhà lần đầu lại là một câu chuyện khác. Số lượng nhà dành cho người mua nhà lần đầu – những căn nhà nằm trong phân khúc giá 5%-35% – thực tế đã tăng lên cùng với doanh số bán hàng. Do đó, giá cả đã tăng nhanh chóng: Tại một số khu đô thị lớn, một căn nhà dành cho người mua nhà lần đầu hiện có giá lên tới 1 triệu đô la.

• Lượng nhà ở tồn kho tăng mạnh nhất ở Vành đai Mặt trời và các thành phố ven biển đắt đỏ, nơi người mua nắm quyền kiểm soát. Lượng nhà ở tồn kho giảm ở các thành phố cạnh tranh nhất, tập trung ở Vành đai gỉ sét.

5 thành phố lớn có lượng hàng tồn kho tăng cao nhất

5 thành phố lớn có lượng hàng tồn kho giảm hoặc tăng chậm nhất.

7. Lượng hàng tồn kho đạt mức cao kỷ lục gần đây

Trong khi lượng hàng tồn kho đo lường số lượng nhà hiện đang có sẵn để bán, thì lượng cung tính theo tháng đo lường khoảng thời gian cần thiết để bán hết số nhà đó với tốc độ bán hiện tại. Lượng cung nhà ở từ bốn đến năm tháng được coi là một thị trường cân bằng, lượng cung nhiều hơn cho thấy thị trường của người mua và lượng cung ít hơn cho thấy thị trường của người bán. 

Lượng cung nhà ở trung bình mỗi tháng trong năm 2025 là 3,5 tháng, tăng từ 3 tháng so với năm ngoái. Nhưng khi người mua giảm bớt hoạt động mua bán vào cuối năm, nhiều người bán quyết định tạm hoãn việc rao bán nhà của họ, đẩy nguồn cung xuống. Thị trường vẫn duy trì trạng thái mạnh mẽ nhưng bất thường, với người mua chiếm ưu thế, giá nhà cao nhưng cạnh tranh thấp. Trong tám tháng đầu năm, chỉ có 2,8% số nhà trên toàn quốc được giao dịch – một sự cải thiện nhỏ so với mức thấp kỷ lục của năm ngoái. 

Tuy nhiên, tình hình bất động sản thay đổi rất mạnh tùy theo từng khu vực. Ở một số thành phố, người mua phải tranh giành từng căn nhà. Các thành phố ở vùng Thượng New York và khu vực Vịnh San Francisco thì cực kỳ sôi động, thường bán hết trong vòng hai tuần.

8. Số lượng nhà mới rao bán tăng gần 7%

Song song với lượng hàng tồn kho, số lượng nhà mới rao bán đã tăng mạnh trong năm nay. Trung bình mỗi tháng có 565.578 căn nhà được rao bán, tăng 6,8% so với năm ngoái và cao hơn nhiều so với mức thấp kỷ lục năm 2023. Số lượng nhà mới rao bán đã liên tục được cải thiện trong ba năm qua.

Những tin rao bán này dẫn đến doanh số bán hàng tăng nhẹ, nhưng giá cao đã khiến hầu hết người mua ngần ngại. Thêm vào đó, khi người bán trở nên thận trọng hơn vào cuối năm, số lượng tin rao bán mới giảm đáng kể. Nguồn cung được cải thiện, nhưng xu hướng cuối năm cho thấy thị trường sẽ khan hiếm hơn.

9. Tình trạng xây dựng mới tiếp tục trì trệ

Trung bình mỗi tháng tại Mỹ có 1,38 triệu ngôi nhà mới được khởi công xây dựng trong năm 2025, không thay đổi so với năm 2024 và giảm so với 1,42 triệu ngôi nhà trong năm 2023. Theo hầu hết các chuyên gia, nguyên nhân chính gây ra khủng hoảng nhà ở tại Mỹ là do thiếu nguồn cung nhà ở. Thực tế là không có đủ nhà cho những người có nhu cầu. Con số thiếu hụt khác nhau tùy thuộc vào nguồn thông tin, nhưng hầu hết các ước tính đều nằm trong khoảng từ 2 đến 6 triệu căn nhà. 

Ngành xây dựng lao dốc trong thời kỳ Đại suy thoái nhưng đã có sự phục hồi nhẹ trong đại dịch, đặc biệt là ở các khu vực dễ bị thiên tai. Tuy nhiên, ngành xây dựng bắt đầu giảm tốc vào năm 2022 và tiếp tục suy giảm vào năm 2025. Sự chậm lại này chủ yếu là do nhu cầu của người mua thấp và chi phí phát triển cao hơn, khiến nhiều nhà xây dựng tập trung vào việc bán các sản phẩm hiện có.

Tình trạng thiếu nhà ở càng trở nên trầm trọng hơn khi xét đến nhà ở giá rẻ (bao gồm cả nhà cho thuê). Trên toàn quốc, đang thiếu hụt 7,1 triệu căn nhà, trong đó không có tiểu bang nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở giá rẻ của mình. Tuy nhiên, vẫn có những dấu hiệu lạc quan. “Thị trường hiện tại khá ảm đạm, nhưng vẫn có lý do để hy vọng,” – Chen Zhao, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Kinh tế của Redfin, trấn an. – “ Các nhà hoạch định chính sách và cử tri đã nói rõ rằng cải thiện khả năng chi trả là ưu tiên hàng đầu, chủ yếu bằng cách xây dựng thêm nhiều nhà ở giá rẻ. Nhiều dự luật lưỡng đảng nhằm mục đích đó đang được thông qua tại chính phủ, điều này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển trong năm 2026.”

• Số lượng nhà ở hoàn thành khả quan hơn số lượng nhà ở khởi công xây dựng, với tỷ lệ hàng năm là 1,6 triệu căn nhà mới được hoàn thành tính đến tháng 8 (dữ liệu mới nhất hiện có).
• Giấy phép xây dựng nhà ở mới đã giảm trong năm nay, đảo ngược xu hướng của năm ngoái nhưng phù hợp với sự suy giảm sau đại dịch.

10. Lạm phát tăng nhẹ trở lại khi sự bất ổn kinh tế âm ỉ

Lạm phát đóng vai trò then chốt đối với nền kinh tế năm 2025, khi Tổng thống Trump ban hành các chính sách bao gồm thuế quan, dự luật chi tiêu mới và siết chặt kiểm soát nhập cư – những hành động mà nhiều nhà kinh tế cho là gây lạm phát. Trên thực tế, một báo cáo cho thấy lạm phát có thể đã giảm khoảng một phần ba nếu không có thuế quan.

Lạm phát vẫn ở mức cao hơn nhiều so với mục tiêu 2% của Cục Dự trữ Liên bang (Fed), thường dao động quanh mức 2,7%. Fed đã cắt giảm lãi suất ba lần nhưng vẫn thận trọng trong bối cảnh kinh tế và thị trường việc làm đầy bất ổn. Sự trỗi dậy của trí tuệ nhân tạo (AI) cũng đóng vai trò lớn trong nền kinh tế. Khi đầu tư vào AI tăng mạnh, điều này đã thúc đẩy hầu hết các khoản tăng trưởng của thị trường chứng khoán trong năm, nỗi lo ngại về bong bóng AI ngày càng lớn.

11. Trung bình một căn nhà phải mất hơn một tháng rưỡi mới bán được

Trung bình mỗi ngôi nhà mất 48,5 ngày để bán được trong năm 2025 – dài hơn gần 6 ngày so với năm ngoái và là thời gian dài nhất kể từ khi đại dịch bùng phát. Doanh số bán nhà tiếp tục giảm mạnh so với tốc độ kỷ lục được ghi nhận vào năm 2021. Tuy vậy, so với tiêu chuẩn lịch sử, nhà cửa được bán khá nhanh. Năm 2012, một ngôi nhà điển hình phải nằm trên thị trường từ 80 đến 90 ngày mới bán được.

Tình trạng suy giảm này đặc biệt rõ rệt vào tháng 9, khi 70% tổng số bất động sản được rao bán trên toàn quốc đã tồn đọng trên thị trường hơn 60 ngày (được gọi là bất động sản “lỗi thời”). Những thành phố từng bùng nổ trong thời kỳ đại dịch như Miami, FL (84,6%) và Austin, TX (82,8%) thậm chí còn có tỷ lệ bất động sản lỗi thời cao hơn, cho thấy mức độ suy giảm đáng kể. 

Thời gian rao bán trên thị trường rất khác nhau tùy theo khu vực, với các thành phố lớn thuộc Vành đai Công nghiệp (Rust Belt) chứng kiến ​​tốc độ bán rất nhanh, trong khi các thành phố lớn thuộc Vành đai Mặt trời (Sun Belt) lại có tốc độ bán chậm hơn.

• Tình trạng người bán rút nhà khỏi thị trường (delistings) vẫn ở mức cao do nhu cầu hạn chế. 
• Vào cuối năm,  Austin trở thành thị trường người mua mạnh nhất , với số lượng người bán nhà gần gấp đôi số người mua.

Năm khu đô thị hàng đầu có tốc độ bán nhà nhanh nhất

Năm khu vực đô thị hàng đầu có doanh số bán nhà chậm nhất

12. Các giao dịch mua bằng tiền mặt vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục.

Năm 2025, 30% số nhà được mua hoàn toàn bằng tiền mặt – giảm so với 31% của năm ngoái nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch. Các giao dịch mua bán bằng tiền mặt thường tuân theo xu hướng tăng giảm của lãi suất thế chấp: Khi lãi suất giảm, tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt cũng giảm; khi lãi suất tăng, tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt cũng tăng. Vì vậy, khi lãi suất thế chấp tăng vọt vào năm 2022, các giao dịch mua bán bằng tiền mặt cũng tăng theo. Chúng vẫn duy trì ở mức cao kể từ đó, nhưng đang giảm dần khi lãi suất thế chấp giảm và sự bất ổn kinh tế gia tăng.

Người mua và nhà đầu tư bất động sản hạng sang có xu hướng thanh toán bằng tiền mặt nhiều hơn , điều này giúp họ tránh hoàn toàn lãi suất và có được một thỏa thuận tốt hơn . Thanh toán bằng tiền mặt phổ biến nhất ở California, nơi giá nhà đắt đỏ nhất, và phổ biến nhất ở Florida và Vành đai Công nghiệp (Rust Belt).

5 thành phố lớn có tỷ lệ mua hàng bằng tiền mặt cao nhất vào năm 2025

13. Hoạt động đầu tư nhìn chung không thay đổi, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với mức trước đại dịch

Các nhà đầu tư bất động sản đã mua trung bình 18% tổng số nhà ở trong năm 2025 – không thay đổi so với năm 2024 nhưng có xu hướng giảm. Hoạt động này khác nhau tùy theo khu vực, với một số khu vực ở Florida ghi nhận sự sụt giảm mạnh nhất, đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư.  So với tốc độ chóng mặt mà các nhà đầu tư thiết lập trong giai đoạn 2021-2022, năm nay tương đối trầm lắng. Thị phần của nhà đầu tư đã giảm từ năm 2023 do chi phí vay và giá cả tăng cao làm giảm nhu cầu của người tiêu dùng, và chưa phục hồi kể từ đó. 

Mặc dù vậy, thị phần của nhà đầu tư vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình trong lịch sử. Năm 2015, các nhà đầu tư sở hữu khoảng 15% số nhà, trong khi năm 2000, tỷ lệ này chỉ là 7%. 

5 thành phố lớn có thị phần đầu tư cao nhất vào năm 2025

(Nguồn: Redfin)