DỰ ĐOÁN THỊ TRƯỜNG NHÀ MỸ 2026

Người mua nhà tại Mỹ sẽ bắt đầu cảm thấy dễ chịu hơn vào năm 2026, khi khả năng chi trả được cải thiện nhờ tốc độ tăng trưởng thu nhập vượt trội so với tốc độ tăng giá nhà. Năm tới sẽ đánh dấu sự khởi đầu của quá trình phục hồi chậm và dài hạn đối với thị trường nhà ở. 

Quá trình tái cấu trúc lớn thị trường nhà ở sẽ diễn ra vào năm 2026. Đó không phải là sự điều chỉnh giá nhanh chóng, cũng không phải là một cuộc suy thoái. Thay vào đó, quá trình tái cấu trúc lớn thị trường nhà ở sẽ là một giai đoạn kéo dài nhiều năm với sự gia tăng dần dần doanh số bán nhà và sự bình ổn giá cả khi khả năng chi trả được cải thiện. Quá trình này sẽ bắt đầu vào năm tới, với thu nhập tăng nhanh hơn giá nhà trong một thời gian dài lần đầu tiên kể từ thời kỳ đại suy thoái. 

Điều đó sẽ không đủ để giúp thế hệ Z và các gia đình trẻ mua nhà với giá cả phải chăng trong ngắn hạn, họ sẽ buộc phải đưa ra những sự lựa chọn khó khăn, từ việc sống chung với bạn cùng phòng hoặc bố mẹ đến việc trì hoãn sinh con. Các chính trị gia thuộc cả hai đảng sẽ phản ứng trước cuộc khủng hoảng nhà ở giá cả phải chăng đang lan rộng, bằng cách đưa ra các chính sách nhằm giảm chi phí, từ các biện pháp “ủng hộ xây dựng nhà ở trong khu vực của tôi” đến việc mở rộng nhà ở lắp ghép. Một số đề xuất đó sẽ phần nào giúp giảm bớt tình trạng nhà ở giá cả phải chăng, nhưng chúng sẽ không phải là giải pháp tức thời.  

Dự đoán 1: Lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống mức thấp 6%, một yếu tố giúp cải thiện khả năng chi trả.

Lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục giảm chậm nhưng vẫn ở mức cao so với thời kỳ đại dịch. Lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm sẽ ở mức trung bình 6,3% cho cả năm, giảm so với mức trung bình 6,6% của năm 2025. 

Thị trường lao động yếu hơn sẽ khiến Cục Dự trữ Liên bang (Fed) cắt giảm lãi suất vào năm 2026 và đưa chính sách tiền tệ về trạng thái trung lập hơn, điều này sẽ giữ lãi suất thế chấp ở mức thấp khoảng 6%. Tuy nhiên, rủi ro lạm phát dai dẳng và khả năng tránh được suy thoái kinh tế sẽ ngăn Fed cắt giảm lãi suất nhiều hơn mức mà thị trường đã dự đoán. Đó là lý do tại sao lãi suất có thể giảm xuống dưới 6% đôi khi, nhưng không kéo dài trong thời gian đáng kể. Fed sẽ thay đổi lãnh đạo vào năm 2026, nhưng điều đó cũng khó có thể dẫn đến lãi suất thế chấp thấp hơn đáng kể, vì lãi suất dài hạn – như lãi suất thế chấp – được thiết lập bởi thị trường trái phiếu. 

Dự đoán 2: Khả năng mua nhà sẽ được cải thiện khi tiền lương tăng nhanh hơn giá nhà.

Chúng tôi dự đoán giá nhà ở trung bình tại Mỹ sẽ tăng 1% mỗi năm vào năm 2026. Giá sẽ chỉ tăng nhẹ vì lãi suất và giá thế chấp vẫn còn cao, cùng với nền kinh tế yếu hơn, sẽ hạn chế nhu cầu. Việc mua nhà sẽ trở nên dễ dàng hơn vì giá nhà sẽ tăng chậm hơn mức tăng lương trong một thời gian dài, lần đầu tiên kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính. Mức tăng giá nhỏ kết hợp với lãi suất thế chấp giảm xuống thấp hơn so với năm 2025 có nghĩa là khoản thanh toán nhà hàng tháng cũng sẽ tăng chậm hơn mức tăng lương. 

Trong quá khứ, nhu cầu chậm đã khiến giá nhà giảm. Chúng tôi không dự đoán điều đó sẽ xảy ra vào năm 2026 vì người bán cũng sẽ rút lui. Điều này phần lớn là do nhiều người muốn bán nhà có đủ vốn chủ sở hữu để tránh bị chậm trả các khoản vay thế chấp. Tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp thấp, và hầu hết chủ nhà sẽ có thể chờ đến khi thị trường nhà đất phục hồi hơn nữa để rao bán nhà của họ. Trong quá khứ, những yếu tố kinh tế tương tự hạn chế nhu cầu mua nhà cũng buộc nhiều chủ nhà phải bán nhà trong tình trạng khó khăn, nhưng ngày nay, chủ nhà thường có tín dụng tốt, nhiều vốn chủ sở hữu và lãi suất thấp, tạo ít áp lực hơn cho người bán tiềm năng so với người mua.

Việc cải thiện khả năng chi trả sẽ đủ đáng kể để thu hút một số người tìm mua nhà quay trở lại, nhưng việc mua nhà vẫn sẽ nằm ngoài tầm với của nhiều người mua tiềm năng. Thế hệ Z và các gia đình trẻ sẽ cảm thấy khó khăn vì chi phí vẫn còn cao, và nhiều người trong số họ sẽ lựa chọn các hình thức nhà ở phi truyền thống để có thể mua được nhà. 

Dự đoán 3: Doanh số bán nhà sẽ tăng 3%

Dự đoán doanh số bán nhà hiện có sẽ tăng 3% vào cuối năm 2026 so với năm 2025, đạt tốc độ hàng năm là 4,2 triệu căn.  

Dự đoán mùa mua nhà mùa xuân năm 2026 sẽ sôi động hơn vì lãi suất thế chấp ở mức khoảng 6,8% vào mùa xuân năm 2025, cao hơn đáng kể so với mức 6,3% mà chúng tôi dự báo trong năm nay. Doanh số bán hàng sẽ chỉ tăng nhẹ vì khả năng chi trả sẽ được cải thiện vừa đủ để thu hút một số người mua đang lưỡng lự. Nhiều người tìm mua nhà sẽ vẫn không đủ khả năng chi trả và/hoặc bị hạn chế bởi thị trường lao động trì trệ, bao gồm cả một số người Mỹ đã mất việc làm – hoặc lo sợ mất việc làm – khi trí tuệ nhân tạo (AI) ảnh hưởng đến lực lượng lao động văn phòng. 

Dự đoán 4: Giá thuê nhà sẽ tăng khi nhu cầu về căn hộ tăng và nguồn cung giảm.

Nhu cầu về căn hộ sẽ tăng lên khi nguồn cung giảm vào năm 2026, dẫn đến giá thuê tăng ở nhiều khu vực đô thị. Trên toàn quốc, chúng tôi dự kiến ​​giá thuê sẽ tăng khoảng 2% đến 3% mỗi năm vào cuối năm 2026, xấp xỉ tốc độ lạm phát. 

Việc xây dựng chung cư đã chậm lại so với giai đoạn bùng nổ năm 2021-2022 và dự kiến ​​sẽ tiếp tục chậm lại, có nghĩa là số lượng căn hộ được đưa ra thị trường ít hơn và sự cạnh tranh cho mỗi căn hộ càng gay gắt hơn. Đồng thời, nhiều người Mỹ đang thuê nhà thay vì mua vì khoản tiền đặt cọc và khoản trả góp hàng tháng rất đắt đỏ. Tuy nhiên, ở một số khu vực như Nam Florida và Nam California, việc siết chặt thực thi luật nhập cư có thể sẽ kìm hãm sự tăng trưởng nhu cầu thuê nhà. 

Dự đoán 5: Chi phí nhà ở cao sẽ định hình lại cấu trúc hộ gia đình, với nhiều người ở chung hơn và ít trẻ sơ sinh hơn.

Việc cải thiện khả năng chi trả sẽ không đủ để ngay lập tức thúc đẩy tỷ lệ sở hữu nhà ở cho các gia đình trẻ. Tỷ lệ sở hữu nhà ở của thế hệ Z và thế hệ Millennials đã chững lại trong năm ngoái, và dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục. Cơ cấu hộ gia đình sẽ dịch chuyển xa hơn khỏi mô hình gia đình hạt nhân, với nhiều con cái trưởng thành sống cùng bố mẹ và ngược lại. Chúng tôi cũng dự đoán nhiều bạn bè sẽ góp vốn để cùng nhau mua nhà, thường là với các thỏa thuận kiểu hợp đồng tiền hôn nhân. Tỷ lệ người trẻ sống cùng bố mẹ đã giảm so với đỉnh điểm thời kỳ đại dịch, nhưng vẫn ở mức cao trong lịch sử. Khoảng 6% người Mỹ gặp khó khăn trong việc chi trả nhà ở tính đến giữa năm 2025 đã chuyển đến sống cùng bố mẹ, và 6% khác chuyển đến sống cùng bạn cùng phòng; chúng tôi dự đoán tỷ lệ này sẽ tăng lên trong năm tới.

Chúng tôi cũng dự đoán chi phí mua nhà cao sẽ khiến quy mô gia đình nhỏ hơn. Tỷ lệ sinh đã giảm dần trong nhiều năm và dự kiến ​​sẽ tiếp tục giảm. 

Ngày càng nhiều gia đình sẽ cải tạo nhà cửa để có thể thoải mái sinh sống cùng nhiều thế hệ. Trong một cuộc khảo sát của Thumbtack vào tháng 11 với hơn 100 chuyên gia cải tạo nhà cửa, các tiện ích đa thế hệ, như phòng riêng cho người thân, là câu trả lời được nhắc đến nhiều nhất khi được hỏi về xu hướng thiết kế phổ biến nhất năm 2026. Hãy tưởng tượng một gara được chuyển đổi thành một phòng ngủ chính thứ hai cho con cái trưởng thành chuyển về sống cùng bố mẹ. Các đại lý của Redfin ở những nơi như Los Angeles và Nashville cho biết ngày càng nhiều chủ nhà đang lên kế hoạch điều chỉnh nhà cửa để có thể chia sẻ với người thân.  

Dự đoán 6: Khủng hoảng khả năng chi trả sẽ kết nối các nhà hoạch định chính sách không phân biệt đảng phái

Các cử tri tham gia cuộc bầu cử tháng 11 – đặc biệt là cử tri trẻ – đã thể hiện rõ rằng giảm chi phí nhà ở là ưu tiên hàng đầu của họ. Không chỉ giá bán nhà và lãi suất thế chấp cao, mà tổng chi phí sở hữu nhà cũng đang tăng lên do phí bảo hiểm tăng vọt và khả năng chi phí tiện ích sẽ tăng mạnh do các trung tâm dữ liệu quy mô lớn sử dụng trí tuệ nhân tạo.

Tổng thống Trump có thể tuyên bố tình trạng khẩn cấp về nhà ở quốc gia để giúp nhiều người Mỹ có khả năng mua nhà hơn, và các chính trị gia khác ở cả hai đảng sẽ đưa ra thêm nhiều chính sách để giúp giảm bớt cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở. Phong trào YIMBY (Yes In My Backyard – Đồng ý xây nhà ở khu vực của tôi) sẽ thu hút thêm nhiều người ủng hộ từ các đảng phái khác nhau, mở ra cánh cửa cho các sáng kiến ​​nhằm tăng nguồn cung nhà ở: Một nhóm nghị sĩ lưỡng đảng đã đề xuất luật, bao gồm Đạo luật Đồng ý xây nhà ở khu vực của tôi, và Đạo luật Xây dựng thêm nhà ở gần các tuyến giao thông công cộng đang được xem xét tại chính phủ. 

Các đề xuất nhà ở khác sẽ bao gồm thay đổi quy hoạch để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc xây dựng nhà ở phụ (ADU) và các phần mở rộng nhà ở. Chúng tôi cũng kỳ vọng nhiều tiểu bang khác sẽ giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở đang hoành hành ở khu vực nông thôn; một số tiểu bang sẽ học theo cách tiếp cận của New York, tập trung vào việc xây dựng nhà ở lắp ghép và nhà ở mô-đun ở các vùng nông thôn của tiểu bang. 

Các chính sách hợp lý có thể bắt đầu giải quyết phần nào cuộc khủng hoảng nhà ở giá cả phải chăng, và những đề xuất viển vông như thế chấp 50 năm có thể thu hút sự chú ý của các chính trị gia muốn tìm ra giải pháp nhanh chóng cho vấn đề nhà ở. Nhưng điều duy nhất có thể làm cho nhà ở trở nên dễ mua hơn là thời gian. Chi phí nhà ở đã tăng vọt nhanh hơn nhiều so với thu nhập trong thời kỳ đại dịch, và mặc dù tiền lương sẽ bắt đầu vượt qua giá nhà vào năm tới, chúng tôi dự đoán sẽ mất khoảng năm năm để thị trường nhà ở trở lại trạng thái tương đối bình thường. 

Dự đoán 7: Nhiều người Mỹ sẽ tái thế chấp và cải tạo nhà cửa.

Chúng tôi dự đoán khối lượng tái thế chấp nhà ở tại Mỹ sẽ tăng hơn 30% mỗi năm vào năm 2026, đạt tổng cộng 670 tỷ đô la vào cuối năm. Nhiều người Mỹ sẽ tái thế chấp nhà chủ yếu vì 20% chủ nhà đang thế chấp có lãi suất trên 6%, và những người mới mua nhà với lãi suất cao đang rất muốn giảm khoản thanh toán hàng tháng của họ. 

Chúng tôi cũng dự đoán sẽ có nhiều chủ nhà sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để tài trợ cho việc cải tạo. Giá trị nhà đất tăng mạnh trong vài năm qua đồng nghĩa với việc nhiều chủ nhà có vốn chủ sở hữu đáng kể; trung bình một chủ nhà thế chấp có 181.000 đô la vốn chủ sở hữu chưa sử dụng tính đến giữa năm 2025. Điều đó cho phép chủ nhà vay vốn tín dụng thế chấp nhà (HELOC) hoặc tái thế chấp để rút tiền mặt nhằm tài trợ cho việc sửa chữa. Đối với nhiều người, việc cải tạo ngôi nhà hiện tại hấp dẫn hơn và ít tốn kém hơn so với việc chuyển nhà. 

Dự đoán 8: Vùng ngoại ô thành phố New York và khu vực Ngũ Đại Hồ sẽ rất nóng… Các thành phố lớn như Nashville và Austin thì không.

Các khu vực gần thành phố New York sẽ thu hút những người cần đi làm xa. Vùng Trung Tây và vùng Ngũ Hồ có sức hấp dẫn rộng rãi vì chi phí sinh hoạt tương đối phải chăng và là nơi trú ẩn tương đối an toàn trước các sự kiện liên quan đến khí hậu như cháy rừng và lũ lụt. Các thành phố nhỏ và trung bình đang thu hút sinh viên mới tốt nghiệp với giá thuê nhà phải chăng và cơ hội xây dựng sự nghiệp ổn định trong các ngành nghề lao động chân tay, khi trí tuệ nhân tạo (AI) thay thế một số công việc văn phòng cấp thấp. 

Thị trường nhà ở có khả năng nóng lên nhất vào năm 2026:

• Các vùng ngoại ô thành phố New York, bao gồm Long Island, thung lũng Hudson, miền Bắc New Jersey và hạt Fairfield, Connecticut.
• Syracuse, NY
• Cleveland, OH
• St. Louis, MO
• Minneapolis, MN
• Madison, WI

Ngược lại, nhà cửa sẽ tồn đọng trên thị trường ở các khu vực ven biển Florida và Texas, một phần do thiên tai và chi phí bảo hiểm tăng cao, và một phần do những người làm việc từ xa trong thời kỳ đại dịch quay trở lại nơi có văn phòng của họ. Những người cần bán nhà có thể buộc phải chấp nhận lỗ. 

Thị trường nhà ở có khả năng hạ nhiệt nhất vào năm 2026:

• Nashville, TN
• San Antonio, TX
• Austin, TX
• Fort Lauderdale, FL
• West Palm Beach, FL
• Miami, FL

Dự đoán 9: Di cư do biến đổi khí hậu sẽ diễn ra ở phạm vi siêu địa phương.

Khi các hiện tượng do biến đổi khí hậu gây ra như bão và cháy rừng trở nên thường xuyên và dữ dội hơn, biến đổi khí hậu sẽ trở thành lý do phổ biến hơn để di chuyển. Nhưng mọi người không nhất thiết phải di chuyển quãng đường dài, chẳng hạn như từ vùng ven biển Florida đến vùng Trung Tây. 

Thay vào đó, chúng tôi dự đoán một số người sống ở những khu dân cư đặc biệt dễ bị tổn thương sẽ chuyển đến những khu vực ít bị tổn thương hơn trong cùng khu vực đô thị. Ví dụ, các đại lý của Redfin ở Los Angeles cho biết một số người có kế hoạch rời bỏ những nơi như vùng đồi xung quanh Malibu hoặc Pacific Palisades  (hoặc không quay trở lại những nơi như Palisades và Altadena sau các vụ cháy rừng năm 2025) để chuyển đến những khu dân cư ven biển bằng phẳng như Santa Monica hoặc Long Beach. Bằng cách đó, họ có thể giữ công việc và lối sống của mình nhưng sống trong một ngôi nhà ít bị ảnh hưởng hơn. Nhiều người cũng đang tránh xây dựng, mua và giữ nhà ở những khu dân cư có rủi ro khí hậu cao vì chi phí bảo hiểm quá đắt đỏ. 

Việc di cư do biến đổi khí hậu cục bộ này có thể làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng. Những người không đủ khả năng rời bỏ một nơi dễ bị tổn thương như Altadena sẽ bị bỏ lại phía sau, với nguồn thu thuế địa phương thấp hơn, gây khó khăn cho việc đầu tư vào các biện pháp thích ứng với biến đổi khí hậu trong tương lai. 

Dự đoán 10: NAR sẽ để các giải MLS địa phương tự quyết định, dẫn đến sự hợp nhất.

Việc Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) soạn thảo quy tắc cho 500 dịch vụ niêm yết bất động sản địa phương (MLS) là tốn thời gian, gây nhầm lẫn và không nhất quán. NAR sẽ rút khỏi vai trò người đặt ra quy tắc cho ngành và để các chi nhánh địa phương tự tạo ra các quy tắc về cách niêm yết nhà ở trên thị trường của họ, điều này đã bắt đầu diễn ra.

Về phía mình, NAR sẽ tập trung vào hoạt động vận động chính sách. Việc trao quyền chủ động cho các MLS địa phương sẽ thúc đẩy quá trình hợp nhất, với nhiều chi nhánh nhỏ hơn gia nhập các mạng lưới lớn hơn. Việc tạo ra các MLS khu vực lớn hơn này sẽ mang lại các quy tắc rõ ràng hơn, sự đổi mới nhanh hơn, dữ liệu sạch hơn và trải nghiệm tốt hơn cho các môi giới bất động sản, người bán và người mua nhà. 

Dự đoán 11: Trí tuệ nhân tạo sẽ trở thành môi giới bất động sản.

Generative AI sẽ ngày càng giúp mọi người quyết định nơi chuyển đến sinh sống, bằng cách xác định các thành phố, thị trấn, khu phố và nhà ở phù hợp với ngân sách và tiêu chí lối sống của người dùng. Thay vì tìm kiếm theo vị trí địa lý thông thường, người mua nhà sẽ tìm kiếm chính xác những gì họ muốn và có cuộc đối thoại qua lại với các trang web tìm kiếm, đưa ra phản hồi để điều chỉnh kết quả tìm kiếm của họ. 

Những công cụ này sẽ cho phép người tìm nhà tìm được những ngôi nhà có các đặc điểm độc đáo. Ví dụ, các chuyên viên của Redfin dự đoán các tiện ích chăm sóc sức khỏe sẽ trở thành yếu tố quyết định của thị trường nhà ở cao cấp năm tới; trí tuệ nhân tạo tạo sinh sẽ giúp người tìm nhà hạng sang tìm được những ngôi nhà được trang bị hệ thống lọc không khí tiên tiến, hệ thống lọc nước toàn nhà và các tiện nghi như phòng thiền và bể ngâm nước lạnh. 

Trí tuệ nhân tạo (AI) cũng sẽ làm thay đổi ngành bất động sản bằng cách cung cấp các công cụ giúp các chuyên viên bất động sản xác định chính xác thời điểm thích hợp để liên hệ với khách hàng – và giới thiệu ngôi nhà hoàn hảo dựa trên sở thích của người mua. 

(Nguồn: Redfin)