THỊ TRƯỜNG NHÀ MỚI XÂY SÔI ĐỘNG TRỞ LẠI

Mức chênh lệch giá mua nhà mới đang giảm nhanh chóng. Khoảng cách giá giữa nhà mới và nhà cũ vừa đạt mức thấp kỷ lục trong quý 3, và các nhà thầu đang tăng cường các ưu đãi nhằm giảm lãi suất thế chấp và giảm chi phí trả trước.

Nhà mới xây chiếm ưu thế ở phía Nam và phía Tây

Theo báo cáo New Construction Insights quý 3 năm 2025 của Realtor.com®, nhà mới xây có vẻ chiếm ưu thế ở phía Nam và phía Tây, nơi giá mỗi foot vuông của nhà mới xây thấp hơn so với nhà hiện có. “Các nhà thầu xây dựng hiện đang có một lượng lớn hàng tồn kho bất động sản mà họ đang cố gắng bán ra khi thị trường hạ nhiệt theo mùa cũng như về giá cả và tăng trưởng doanh số” – Joel Berner, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Realtor.com, cho biết – “Hàng tồn kho có thể dọn vào ở ngay đang có sẵn, và các nhà thầu đang giảm giá và đưa ra các ưu đãi để bán được hàng.”

Báo cáo cho thấy danh sách nhà xây mới đã phục hồi kể từ khi lượng hàng tồn kho cạn kiệt vào năm 2021 và 2022 – khi lãi suất thế chấp ở mức thấp kỷ lục và hoạt động của người mua tăng cao. Hiện tại, lãi suất thế chấp là 6,26% cho tuần kết thúc vào ngày 20/11 (theo Freddie Mac). Lãi suất đã dao động quanh mức 6% trong vài tuần, thậm chí giảm xuống mức thấp nhất trong 12 tháng, nhưng vẫn chưa đủ để lay chuyển người mua nhà.

Số lượng nhà đang rao bán đã tăng 15,3% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 10, đánh dấu tháng tăng trưởng thứ 24 liên tiếp. Theo dữ liệu của Realtor.com, số lượng nhà rao bán đã vượt mốc 1 triệu trong tháng thứ sáu liên tiếp. Giá niêm yết trung bình của một ngôi nhà mới xây trên khắp cả nước là 451.337 đô la (quý 3), tăng 0,2% so với năm trước.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực xây dựng nhà mới, khu vực phía Nam và phía Tây nổi bật với hoạt động sôi động hơn. Cả hai thị trường này đều có nguồn cung tốt hơn và mức giảm giá cao hơn nhiều. So với vùng Đông Bắc và Trung Tây, nơi danh sách nhà mới xây và mức giảm giá thấp hơn. “Nhiều người nghĩ rằng xây nhà mới đắt hơn mua nhà cũ, nhưng ở Los Angeles, chi phí xây dựng thực tế chỉ bằng khoảng một nửa giá mua nhà trên mỗi foot vuông” – Sean Phillips, nhà sáng lập Otto ADU, chia sẻ với Realtor.com – “Đây có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời nếu mọi người sẵn sàng chờ đợi.”

Các nhà thầu xây dựng đã phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt lao động và mức thuế mới đối với vật liệu xây dựng, ảnh hưởng đến lợi nhuận của họ. Tuy nhiên, để giải quyết hàng tồn kho, họ đã đưa ra nhiều ưu đãi hơn. “Việc chờ đợi một ngôi nhà hoàn thiện có thể rất đáng giá, vì chi phí vận hành một ngôi nhà mới về lâu dài có thể thấp hơn đáng kể so với việc mua một ngôi nhà hiện hữu” – Whitney Hill – một nhà thầu xây dựng được cấp phép, cựu chuyên gia bất động sản và hiện là nhà đầu tư bất động sản, cho biết – “Hơn nữa, một ngôi nhà mới có thể được tùy chỉnh theo sở thích của người mua. Ngoài ra, tùy thuộc vào loại hình xây dựng, tổng thời gian chờ đợi trong suốt quá trình sở hữu ngôi nhà có thể rất ngắn.”

Các thị trường như miền Nam và miền Tây có nguồn cung dồi dào hơn và mức giảm giá cao hơn, trong khi ở các khu vực như Đông Bắc, nơi xây dựng mới là một mặt hàng khá hiếm, thì mức giảm giá nhà mới ít phổ biến hơn nhiều. Báo cáo phát hiện rằng ở miền Nam và miền Tây, nơi lượng hàng tồn kho phần lớn đã phục hồi về mức trước đại dịch (một phần là do các nhà xây dựng cung cấp nhiều nhà ở giá cả phải chăng ở những khu vực đó), giá xây mới cao hơn một chữ số và tất cả các ngôi nhà đều có tỷ lệ giảm giá cao hơn.

So sánh với vùng Đông Bắc và Trung Tây, nơi có hầu hết các thị trường sôi động nhất và thân thiện với người bán nhất cả nước, nơi xây dựng mới vẫn là sản phẩm cao cấp khan hiếm. “Hiện nay, giá nhà mới xây có tính cạnh tranh với nhà hiện hữu và thực sự phải chăng hơn tính theo mỗi foot vuông” – Berner nói – “Trong một thị trường mà khả năng chi trả là mối quan tâm hàng đầu, nhà mới được định giá dễ bán, đồng thời cũng cung cấp nguồn tài chính hấp dẫn, giúp giảm bớt gánh nặng cho hai khoản khó khăn nhất khi mua nhà: tiền đặt cọc và tiền trả góp hàng tháng.”

Tom Labell, người sáng lập Stillwater Custom Homes, cho biết thêm rằng mặc dù chi phí trả trước để xây dựng có thể tương đương – hoặc đôi khi cao hơn – so với việc mua một ngôi nhà hiện có, nhưng chủ nhà có thể sử dụng ngân sách của mình cho các tính năng, hệ thống và hiệu suất thực sự quan trọng đối với họ. Ông cho biết: “Họ không trả tiền cho những bố cục lỗi thời, cơ sở hạ tầng cũ kỹ hoặc những nâng cấp mà họ không muốn”.

Ưu đãi cho người mua

Các nhà xây dựng đang đưa ra các ưu đãi như giảm giá – đây là chương trình khuyến mãi phổ biến nhất được liệt kê trên Realtor.com. Ngoài ra, việc giảm lãi suất thế chấp và lãi suất thế chấp thấp hơn thị trường là một cách hiệu quả để thu hút người mua đến với các công trình xây dựng mới. Hill cho biết: “Các nhà thầu đang nắm giữ hàng tồn kho đang đưa ra các ưu đãi thực tế để xóa sổ những ngôi nhà này khỏi sổ sách của họ. Thông thường, những ưu đãi này là những quyết định được đưa ra sau khi chất lượng ngôi nhà đã được đảm bảo, do đó, người mua thực sự có thể chỉ mua được một ngôi nhà chất lượng cao với giá thấp hơn do điều kiện thị trường hiện tại”.

Trong quý 3/2025, lãi suất thế chấp trung bình 30 năm được liệt kê trên hợp đồng mua nhà của người mua nhà hiện tại là 6,26%. Đối với người mua nhà mới, lãi suất trung bình 30 năm là 5,27%, thấp hơn 99 điểm cơ bản. “Các nhà xây dựng sẽ bị ảnh hưởng bởi những ưu đãi này. Chúng là những công cụ tiếp thị tốn kém, nhưng thường là giải pháp thay thế tốt hơn so với việc để nhà ế” – Berner nói.

(Nguồn: Realtor)