THUẾ KHI SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI HOA KỲ

Người nước ngoài ở Mỹ cũng có mức thuế bất động sản gần giống như người dân Mỹ nào khi mua nhà tại Mỹ

Một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù bạn có sử dụng hay không.

Nhiều người Việt Nam có những câu hỏi liên quan đến việc có đứng tên khi mua nhà ở Mỹ được không? gần như không có sự khác biệt về phương diện pháp lý và thủ tục đối với người nước ngoài và người Mỹ bao gồm công dân và thường trú nhân. Tương tự, nhà đầu tư nước ngoài ở Mỹ cũng có mức thuế gần giống như người Mỹ, chỉ có một vài điểm khác biệt không quan trọng.

Địa phương nào ở Mỹ cũng chịu chi phối bởi 2 luật thuế: Liên bang và tiểu bang.

Thuế liên bang áp dụng đồng nhất trên toàn lãnh thổ Mỹ. Trong khi đó, mỗi tiểu bang có một luật thuế riêng.  Nhưng nói chung thì chỉ trừ một vài tiểu bang đặc biệt, hầu hết các tiểu bang đều có các loại thuế và mức thuế tương tự như nhau.

Trong bài viết này sử dụng tiểu bang có dân số và nền kinh tế lớn nhất nước Mỹ là California làm ví dụ.

Trước hết, phải xác định là khi mua một bất động sản nhà ở lẫn thương mại, người mua không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Không có chuyện mua bằng tiền mặt thì trả thuế cao hơn.

Người mua, thông thường chỉ phải trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (escrow). Các loại lệ phí này ít thôi, trung bình khoảng 1.500 USD nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD (0,5% giá bán).

Tuy nhiên, nếu mua bằng tiền vay ngân hàng, người vay sẽ phải chịu một khoản phí tiền vay khá cao, khoảng 2-4% trên tổng số tiền vay.

Phân biệt thuế bất động sản (thuế thổ trạch) và thuế chuyển nhượng

Có nhiều người nhầm lẫn giữa thuế bất động sản (thuế thổ trạch) và thuế chuyển nhượng. Người mua nhà không phải đóng thuế chuyển nhượng, nhưng trong một vài trường hợp, người mua có thể sẽ phải hoàn lại tiền thuế bất động sản mà người bán đã trả trước cho căn nhà này.

Chẳng hạn, người bán đã trả xong cả năm cho căn nhà, nhưng hồ sơ mua bán hoàn tất ngày 31.7, cho nên bạn sẽ phải trả lại 5 tháng tiền thuế (từ tháng 8-12) cho người bán. Ngược lại, nếu người bán chưa trả thuế năm nay, thì người bán sẽ phải trả cho người mua phần thuế bị thiếu, vì người chủ mới sẽ phải chịu trách nhiệm đóng khoản thuế đó.

Thuế bất động sản là của tiểu bang và các chính quyền cấp tỉnh và thành phố (county và city), được thu để chi phí cho hệ thống giáo dục, giao thông, an ninh… của địa phương.

Ở California, mức thuế bất động sản trung bình khoảng 1-1,2% mỗi năm tính trên giá trị của tài sản. Thường là dựa vào giá mua. Một số khu vực đặc biệt, có thể có thêm các loại thuế và phí khác như thuế phát triển hạ tầng (mello-roos), phí hiệp hội dân cư (HOA).

Khi quyết định mua một bất động sản ở Mỹ, bạn nên hỏi chuyên viên địa ốc của mình về các thông tin này.

Lưu ý rằng, thuế bất động sản áp dụng hằng năm trên tất cả loại bất động sản, bất kể có được sử dụng hay không. Nếu người chủ không đóng, nợ thuế cộng với lãi suất sẽ bị gán vào tài sản và sẽ bị thu hồi khi tài sản đó chuyển nhượng.

Trong các khoản chi phí cố định phải đóng hằng năm, còn có khoản phí phục vụ công cộng như đổ rác, quét dọn đường sá, gọi là ultility bill. Khoản phí này trung bình khoảng 60-80 USD cho một căn nhà (nếu căn hộ chung cư thì rẻ hơn).

Nói chung, một căn nhà trị giá 300.000 USD ở Mỹ, phải chịu một khoản thuế và phí cố định hằng tháng trung bình khoảng 400 USD, cho dù bạn có sử dụng hay không.

Mức thuế này cũng áp dụng tương tự đối với các loại bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, cửa hàng, khách sạn, cư xá cho thuê… Nếu bạn cho thuê căn nhà này thì hằng năm sẽ phải đóng thuế lợi tức.

Thuế lợi tức liên bang lẫn tiểu bang vào khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income, tức là tiền thuê nhà trừ cho tất cả chi phí). Nếu bạn mua nhà nhưng không cho thuê, căn nhà không tạo ra thu nhập thì bạn không phải chịu khoản thuế này.

Nếu bạn vay tiền ngân hàng, thì lãi suất tiền vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền đóng thuế sẽ thấp hơn.

Về thuế đối với người bán nhà, như tôi đã nói, người mua không phải đóng thuế khi chuyển nhượng; nhưng người bán, ngoài chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có lãi.

Có vài mức thuế lợi tức, tùy thuộc vào hoàn cảnh người bán và đặc điểm tài sản kinh doanh. Nói chung vào khoảng 12-18% trên giá trị lợi nhuận ròng (net profit – tức giá bán trừ cho chi phí mua bán và tất cả chi phí bảo trì, sửa sang, cải tạo trong suốt dòng đời của tài sản này).

Nếu bạn đầu tư nhiều căn nhà thì khoản lời của căn nhà này có thể được trừ vào khoản lỗ của căn nhà kia…

Đối với người nước ngoài, công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (escrow) sẽ giữ lại của bạn 10% số tiền bán được, nhằm mục đích đóng thuế lợi tức. Sau khi bạn khai thuế xong, công ty escrow sẽ đóng khoản thuế này và sẽ chuyển trả bạn phần còn lại. Đây là yếu tố khác nhau duy nhất đáng chú ý trong việc mua bán nhà ở, bất động sản ở Mỹ giữa người nước ngoài và cư dân địa phương.

Người Mỹ không bị giữ lại 10% nhưng họ sẽ phải khai và đóng khoản thuế này trong kỳ khai thuế hằng năm.

Người Mỹ đều có thể tránh được thuế lợi tức này nếu họ chứng minh nhà bán là nhà nhằm mục đích cư ngụ. Một đạo luật thuế bổ sung cho phép một cặp vợ chồng người Mỹ, khi bán một căn nhà vốn được sử dụng như nhà ở, sẽ được miễn thuế khoản lợi nhuận ròng từ 500.000 USD trở xuống.

Tiêu chuẩn để được xem một căn hộ như nhà ở là chủ nhà từng cư ngụ tại đây 2 năm trong vòng 5 năm trước khi bán.

Tóm lại, khi có kế hoạch mua nhà ở Mỹ, bạn nên tham khảo trước để chọn một thành phố phù hợp với yêu cầu và mục đích đầu tư cá nhân. Tất nhiên là còn rất nhiều vấn đề khác liên quan đến tiến trình mua một căn nhà tại Mỹ nhưng trên đây là yếu tố căn bản nhất nếu bạn quan tâm đến vấn đề này.

[Michael Hưng (từ Sacramento, California, Mỹ)]