Chương trình đầu tư EB-5 là một trong những chương trình nhập cư rất phổ biến hiện nay. Nhiều gia đình đã định cư thành công tại Hoa Kỳ và nhận được lợi ích lâu dài cho cả gia đình, đặc biệt đó là môi trường giáo dục cho con trẻ. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp nhà đầu tư chọn nhầm đối tác và dự án dẫn đến những rủi ro trong đầu tư.
Điều quan trọng là phải có một hệ thống đánh giá dự án EB-5 dựa trên ba khía cạnh: nhập cư, đầu tư và bên thứ ba độc lập để đảm bảo rằng các dự án EB-5 tiếp thị cho các nhà đầu tư Việt Nam được an toàn. Hai yếu tố thành công đối với các nhà đầu tư EB-5 là thẻ xanh vĩnh viễn và được hoàn lại tiền đầu tư sau thời gian 5 năm.
Quy trình nghiêm ngặt này bao gồm 10 yếu tố quan trọng như sau:
1. DỰ ÁN ĐÃ ĐƯỢC SỞ DI TRÚ VÀ NHẬP TỊCH HOA KỲ (USCIS) PHÊ DUYỆT
Tất cả các dự án thu hút vố đầu tư theo chương trình EB-5 phải được USCIS chấp thuận. Trung tâm khu vực quản lý dự án có thể được USCIS chấp thuận trước khi huy động hoặc giải ngân vốn EB-5 vào dự án. Một Trung tâm Khu vực mới được thành lập và phê duyệt phù hợp với dự án EB-5.
Tuy nhiên, có những trường hợp Trung tâm khu vực có vị trí địa lý đặc biệt có thể xây dựng dự án EB-5, huy động và giải ngân vốn EB-5 trong cùng thời điểm nộp đơn I-526 cho USCIS để được chấp thuận. Vào thời điểm đó, I-526 đầu tiên nộp cho USCIS và dự án sẽ được xử lý cùng một lúc. Một khi I-526 này được chấp thuận, dự án cũng đã được chấp thuận và các nhà đầu tư khác sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào tính hợp pháp của quỹ đầu tư của họ.
2. VỊ TRÍ DỰ ÁN CÓ THUỘC KHU VỰC VIỆC LÀM MỤC TIÊU (TEA) KHÔNG?
TEA định nghĩa là khu vực nông thôn hoặc một khu vực có tỷ lệ thất nghiệp ít nhất 150 phần trăm so với tỷ lệ trung bình của quốc gia Hoa Kỳ. Nếu dự án nằm trong vùng TEA, khoản đầu tư sẽ được áp dụng giảm số tiền xuống thấp hơn so với Dự án không nằm trong vùng TEA. Cấu trúc TEA là một phần trong mẫu đơn I-526.
Có nhiều cách để chứng minh dự án nằm trong vùng TEA, nhưng điều quan trọng nhất là xem xét các số liệu, bản đồ, điều tra dân số và thư phê duyệt TEA của dự án. Những dữ liệu này phải có giá trị trong suốt vòng đời của dự án.
3. TIỀM LỰC VÀ KINH NGHIỆM CỦA NHÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN
Hiểu được kinh nghiệm của nhà phát triển dự án giúp nhà đầu tư xác định được liệu dự án có thể hoàn thành đúng thời hạn hoặc sử dụng nguồn tài chính một cách hiệu quả hay không. Việc cộng tác với một nhà phát triển dự án chưa được chứng minh có thể tạo ra một số vấn đề vì không có hồ sơ theo dõi thành công nào trong quá khứ để hiển thị.
4. VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA CÁC TRUNG TÂM KHU VỰC VÀ CÁC NHÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN EB-5
Kinh nghiệm và hiệu quả của đối tác quản lý, nhà phát triển dự án và trung tâm khu vực là những yếu tố quan trọng đằng sau sự thành công của một dự án EB-5, đồng thời cũng xác định mức độ rủi ro cho nhà đầu tư EB-5 đầu tư vào dự án. Ngoài ra, đại diện tư vấn nhập cư và luật sư nhập cư đóng vai trò quan trọng trong sự thành công của đơn I-526.
Có một số dự án có sự tham gia của trung tâm vùng và đó có thể là yếu tố thuyết phục để chứng minh rằng trung tâm vùng tin tưởng vào sự thành công của dự án và đóng vai trò là nhà đầu tư trong khi mong đợi dự án hoàn trả khoản vay.
5. CƠ CẤU VỐN DỰ ÁN EB-5
Cấu trúc vốn là một phần quan trọng trong việc xem xét đầu tư vào dự án EB-5.
Ví dụ, nguồn vốn cho dự án có thể đến từ nhiều nguồn như: vốn EB-5, vốn nhà phát triển dự án, vốn vay ưu tiên hoặc vốn vay xây dựng, vốn tự có của chủ sở hữu, v.v. Nhiều nguồn đầu tư cho thấy dự án có thể thu hút nhiều nhà đầu tư khác nhau (cá nhân, tổ chức hoặc ngân hàng). Các đơn vị này cho rằng dự án khả thi và có thể sinh lời.
Trong cơ cấu vốn dự án, nhà đầu tư nên xem xét liệu trung tâm khu vực hoặc nhà phát triển dự án có đầu tư vào dự án hay không. Trong cấu trúc của khoản vay, cần xem xét liệu khoản vay có bao gồm tài sản thế chấp hay không, và trung tâm khu vực cũng như kế hoạch của nhà phát triển dự án trong nỗ lực giúp nhà đầu tư thu hồi vốn sau khi thẻ xanh 10 năm được cấp.
Thông thường, tỷ lệ an toàn vốn EB-5 trong các dự án phát triển bất động sản nên vào khoảng nhỏ hơn hoặc tối đa là 30%.
6. VAI TRÒ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG DỰ ÁN EB-5
Nhà đầu tư phải biết vị trí của mình trong cơ cấu đầu tư dự án. Quỹ EB-5 là một mô hình đầu tư cổ phiếu hay cho vay? Nhiều dự án sử dụng quan hệ đối tác hạn chế, trong đó trung tâm khu vực đóng vai trò là đối tác quản lý chung, thành lập công ty quản lý dự án và đóng vai trò là đối tác hữu hạn trong dự án.
Theo luật của Hoa Kỳ, với chương trình EB-5, tiền của nhà đầu tư phải luôn ở trạng thái “rủi ro” và khoản đầu tư của họ sẽ có thế chấp từ dự án. Cơ cấu này bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong trường hợp nhà phát triển dự án (bên vay) không có khả năng hoàn trả khoản vay trong thời hạn quy định trong hợp đồng vay.
7. TẠO VIỆC LÀM
Phân tích cách trung tâm khu vực tính toán số lượng việc làm và tài liệu nào chứng minh tạo ra 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư là rất quan trọng. Các công việc gián tiếp, công việc trực tiếp là những yếu tố cần thiết để xem xét tính khả thi của dự án EB-5. Đây là một phần rất quan trọng nên USCIS khi xử lý hồ sơ, họ xem xét các yếu tố tạo ra việc làm một cách cẩn thận.
8. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, ĐÁNH GIÁ TỪ BÊN THỨ BA
Đảm bảo tài chính là một trong những yếu tố quan trọng cho tính khả thi của dự án. Trung tâm khu vực phải cung cấp mô hình tài chính hoàn chỉnh và báo cáo đánh giá của bên thứ ba độc lập cho thấy thu nhập và chi tiêu của dự án là hợp lý và chính xác. Ngoài ra, các báo cáo của bên thứ ba giúp nhà đầu tư hiểu được cung và cầu của thị trường, cho thấy tài chính của dự án hiện tại cũng như tương lai của dự án giúp chứng minh khả năng hoàn vốn đầu tư EB-5.
9. CAM KẾT THỜI HẠN THI CÔNG DỰ ÁN
Một dự án EB-5 thành công có thể được xây dựng và hoàn thành mà không cần nguồn vốn đầu tư EB-5 đầy đủ, vì vậy điều quan trọng là phải hiểu quy trình cấp vốn và tiến độ dự án.
Cần phải biết khi nào và bao nhiêu vốn chủ sở hữu đã được đầu tư vào dự án để đảm bảo rằng quá trình xây dựng được diễn ra đúng tiến độ. Trung tâm khu vực phải cung cấp cho các nhà đầu tư sự hiểu biết về Thỏa thuận Khoản vay và Cam kết Quyền sở hữu khi trung tâm khu vực bắt đầu huy động vốn từ nhà đầu tư EB-5. Các tài liệu này sẽ giúp dự án có đủ kinh phí để xây dựng và hoàn thành dự án theo đúng tiến độ.
10. KẾ HOẠCH ĐỊNH CƯ
Mặc dù không có gì đảm bảo rằng khoản đầu tư sẽ được hoàn trả sau 5 năm theo chương trình EB-5, nhưng đây là một vấn đề chính trong các dự án EB-5 và các nhà đầu tư rất muốn tìm hiểu.
Bất kỳ dự án nào cam kết trả lại tiền đã nêu trong hồ sơ dự án, I-526 của nhà đầu tư đó sẽ bị pháp luật từ chối vì khoản đầu tư phải luôn trong tình trạng “gặp rủi ro” cho đến khi nộp đơn I-829 (loại bỏ điều kiện) được chấp thuận. Dự án có thể đề cập đến lợi nhuận thành công, chẳng hạn như bán cho bên thứ ba hoặc tái cấp vốn từ một nguồn khác. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ và nhờ các đại lý tư vấn đầu tư hỗ trợ phân tích rủi ro dự án trước khi bắt đầu đầu tư.
[signature]
Công ty American Plus
Tầng 18.09, Tòa nhà OT2 - Sài Gòn Royal, 34 - 35 Bến Vân Đồn, Phường 12, Quận 4