Năm 2023 là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản Mỹ. Bắt đầu với sự tiếp nối của các xu hướng tiêu cực từ cuối năm 2022 và trở thành năm có giá cả phải chăng nhất để mua nhà được ghi nhận. Xu hướng theo mùa bị thay đổi bởi mùa mua nhà mùa xuân đã không bao giờ xảy ra, lượng nhà tồn kho vẫn ở mức thấp lịch sử trong suốt cả năm và doanh số bán hàng giảm mạnh.

Thị trường khó khăn đến mức hơn một nửa số người mua nhà gần đây cho rằng việc mua nhà còn căng thẳng hơn việc hẹn hò và gần 40% người mua nhà dưới 30 tuổi nhận được tiền từ gia đình để trả trước.

Vậy chuyện gì đã xảy ra? Tóm lại: Tỷ lệ thế chấp kỷ lục, lạm phát cao, giá nhà và giá thuê nhà cao liên tục. Nhưng còn có nhiều điều hơn thế nữa. Dưới đây là các xu hướng, điểm dữ liệu và hình ảnh xác định thị trường BĐS Mỹ năm 2023.

*Tất cả dữ liệu được tổng hợp từ tháng 1 đến tháng 11 năm 2023 và không bao gồm tháng 12 trừ khi có quy định khác. Dữ liệu tháng 12 tính đến ngày 15 của tháng. Tất cả dữ liệu là từ Redfin, FRED, NAR và/hoặc hồ sơ công khai.

1. Giá nhà tăng lên mức cao gần kỷ lục

Giá bán trung bình ở Mỹ đạt đỉnh điểm là 425.000 USD vào tháng 6, chỉ thấp hơn mức cao kỷ lục của năm ngoái là 433.000 USD. Tuy nhiên, khi tính trung bình cho cả năm, thì năm 2023 cao hơn bất kỳ năm nào trước đó trong lịch sử, tăng từ 407.000 USD vào năm 2022 lên 409.000 USD.

Daryl Fairweather, Chuyên gia kinh tế trưởng cấp cao của Redfin chia sẻ: “Sự kết hợp bất thường giữa nguồn cung và nhu cầu thấp khiến giá nhà vẫn tăng cao trong suốt cả năm, đây là tin xấu đối với hầu hết mọi người”.

Thị trường bất động sản Mỹ - Giá nhà tăng lên mức cao gần kỷ lục
Thị trường bất động sản Mỹ – Giá nhà tăng lên mức cao gần kỷ lục

Xem thêm: NĂM 2024 BẮT ĐẦU VỚI NHỮNG TÍN HIỆU LẪN LỘN VỀ NHÀ Ở CHO THUÊ

 2. San Francisco là đô thị đắt đỏ nhất đối với người mua nhà vào năm 2023

San Francisco vẫn là khu vực đô thị đắt đỏ nhất cả nước, giá bán trung bình một ngôi nhà ở San Francisco là 1.446.000 USD vào năm 2023, giảm 4,2% so với năm trước.

  • Sáu thành phố lớn đắt đỏ nhất đều ở California.
  • Milwaukee chứng kiến ​​mức tăng giá hàng năm lớn nhất trong nước, tăng 8,8%.
  • Ba thành phố lớn ở Florida nằm trong số 10 thành phố lớn có mức tăng lớn nhất so với cùng kỳ năm trước: Miami (8,4%), West Palm Beach (7,6%) và Fort Lauderdale (7,2%).

Mười đô thị đắt nhất để mua nhà vào năm 2023

Đô thị Giá bán trung bình Thay đổi hàng năm
San Francisco, CA $1.446.000 -3,4%
San Jose, CA $1,431,250 +0,5%
Anaheim, CA $1.029.000 +3,9%
Oakland, CA $903.000 -4,8%
Los Angeles, CA $846.000 -0,7%
San Diego, CA $845.000 +3,5%
Seattle, WA $766.000 -1,3%
New York, NY $684,500 +0,4%
Boston, MA $677,500 +4,4%
Quận Nassau, NY $617,400 +1,8%

Dữ liệu bao gồm giá bán trung bình hàng năm của tất cả các ngôi nhà được bán ở 50 khu vực đô thị lớn nhất. Dữ liệu không tính đến thu nhập trung bình ở địa phương và khả năng mua nhà. 

3. Detroit là khu vực đô thị rẻ nhất đối với người mua nhà vào năm 2023

Giá bán trung bình một ngôi nhà ở Detroit là 173.450 USD vào năm 2023, giảm 2,7% so với năm trước. Mặc dù giá đã giảm vào năm 2023, nhưng những ngôi nhà ở Detroit vẫn đắt hơn so với trước đại dịch, do làn sóng người tìm kiếm khả năng chi trả đã đẩy giá lên cao.

Xem thêm: NHÀ CHÀO BÁN TẠI FORT WORTH, TEXAS | 8,7 TỶ VND

Anne Loehr, một đại lý của Detroit Redfin cho biết: “Giá nhà vẫn khá ổn định ở Detroit và thậm chí còn tăng ở một số khu vực. Tuy nhiên, trên toàn thành phố, những ngôi nhà được cập nhật gần đây lại kiếm được nhiều tiền nhất.”

  • 8 trong số những thành phố có giá phải chăng nhất ở Mỹ chứng kiến ​​giá nhà tăng khi người mua nhà đổ xô vào những căn nhà giá rẻ hơn.
  • 9 trong số mười thành phố lớn có chi phí thấp nhất đều nằm ở Vành đai Rust, một khu vực địa lý gần Ngũ Đại Hồ và Appalachia.
  • 3 thị trấn bùng nổ mua nhà do đại dịch chứng kiến ​​mức giảm giá lớn nhất so với cùng kỳ năm trước: Austin (-9,7%), Oakland (-4,8%) và Phoenix (-3,9%).

Mười thành phố có giá mua nhà rẻ nhất vào năm 2023

Đô thị Giá bán trung bình Thay đổi hàng năm
Detroit, MI $173,450 -2,7%
Cleveland, Ohio $204,800 +2,3%
Pittsburgh, PA $218,400 +1,1%
Thánh Louis, MO $246,700 +3,6%
Philadelphia, PA $264,150 -1,9%
Cincinnati, Ohio $270,400 +7,5%
Warren, MI $285,600 +4,1%
Indianapolis, IN $290,350 +5,2%
Milwaukee, WI $299,250 +8,8%
Thành phố Kansas, MO $310,200 +3,9%

Dữ liệu bao gồm giá bán trung bình hàng năm của tất cả các ngôi nhà được bán ở 50 khu vực đô thị lớn nhất. Dữ liệu không tính đến thu nhập trung bình ở địa phương và khả năng mua nhà. 

4. Giá thuê vẫn cao lịch sử nhưng chưa đạt kỷ lục mới

Giá thuê trung bình ở Hoa Kỳ đạt 2.050 USD vào tháng 8/2023 , khớp với mức giá kỷ lục 2.050 USD được thiết lập vào tháng 8/2022. Mức thay đổi giá so với cùng kỳ năm trước không thay đổi cho đến tháng 11 khi chúng giảm đáng kể do lượng hàng tồn kho và số chỗ trống tăng lên buộc chủ nhà phải giữ tiền thuê nhà cố định hoặc giảm xuống. Những yếu tố góp phần khác khiến thị trường cho thuê bình ổn hơn: Khu căn hộ có nhiều công trình xây dựng mới và ít hộ gia đình hơn (hai người trở lên).

Xem thêm: NHÀ CHÀO BÁN TẠI SAN DIEGO, CALIFORNIA | 13,4 TỶ VND

Maggie McCombs, biên tập viên quản lý của Rent, cho biết: “Tháng 11 mang lại sự nhẹ nhõm nhất cho những người thuê nhà. Giá giảm 2,1%, đánh dấu lần đầu tiên sau hơn 3 năm rưỡi giá giảm hơn 1%. Chúng tôi dự đoán mức giảm sẽ tiếp tục kéo dài đến năm 2024.”

Điều này hoàn toàn trái ngược với 2 năm vừa qua, từ tăng trưởng đột ngột trong thời kỳ đại dịch đến rơi tự do vào nửa cuối năm 2022. Fairweather cho biết thêm: “Một trong những thay đổi lớn nhất so với năm 2022 là sự chậm lại của thị trường cho thuê. “Năm ngoái, giá thuê nhà tăng vọt trong nửa đầu năm do nguồn cung thấp và nhu cầu cao. Tuy nhiên, vào năm 2023, nguồn cung bắt đầu bắt kịp, khiến nhiều chủ nhà phải giữ giá ổn định trong bối cảnh tỷ lệ trống cao hơn”.

Mặc dù tốc độ tăng trưởng chậm lại nhưng giá thuê trung bình cho tất cả các tháng tính đến tháng 11/2023 đã tăng 10 USD lên 1.992 USD, mức cao nhất trong lịch sử. Điều này chỉ làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả trên toàn quốc, đặc biệt là đối với các gia đình có thu nhập thấp. Tăng trưởng tiền thuê nhà đã vượt xa tiền lương trong nhiều thập kỷ, nhưng dữ liệu gần đây nhất cho thấy người thuê nhà trung bình hiện chi 30% thu nhập trở lên của họ cho tiền thuê nhà.

Mỹ hiện thiếu 7,3 triệu đơn vị nhà ở giá phải chăng cho những người có nhu cầu và không bang nào có đủ nguồn cung.

Dữ liệu bao gồm giá thuê trung bình tổng hợp trung bình năm 2023 cho từng khu vực trong số 50 khu vực thống kê cốt lõi (CBSA) lớn nhất so với dữ liệu năm 2022 cùng kỳ. 

5. Lạm phát vẫn ở mức cao trước khi giảm xuống

Giá hàng hóa và dịch vụ trong tháng 2 đã tăng 6,6% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ dưới mức cao nhất năm 2022 và là mức lạm phát cao thứ hai kể từ tháng 8 năm 1982. Lạm phát sau đó giảm đều đặn trong suốt cả năm, mặc dù vẫn trên mức lành mạnh.

Khi lãi suất dao động quanh mức 0,5% trong toàn bộ thời kỳ đại dịch, lạm phát đã gia tăng do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu tiêu dùng tăng lên. Fed đã tăng lãi suất chuẩn vào năm 2022 để chống lạm phát và hạ nhiệt nền kinh tế – việc này đã bắt đầu có hiệu quả trong năm nay , nhưng lãi suất cao hơn dẫn đến lãi suất thế chấp cao hơn, khiến thị trường nhà đất chậm lại. Lãi suất vẫn cao khi chúng ta kết thúc năm 2023, nhưng các nhà kinh tế dự đoán lãi suất sẽ bắt đầu giảm vào năm tới.

  • Kể từ khi Fed bắt đầu tăng lãi suất mục tiêu vào tháng 3/2022, họ đã tăng 11 lần lên mức hiện tại là 5,25-5,5%.
  • Lạm phát vẫn cao nhất ở các thị trấn bùng nổ đại dịch một phần do giá nhà tăng đột ngột, đây là nguyên nhân chính gây ra lạm phát

6. Lãi suất thế chấp tăng vượt 8% lần đầu tiên sau hơn 20 năm 

Fairweather cho biết: “Lãi suất thế chấp là tên của cuộc chơi năm nay vì lạm phát kỷ lục đã giúp đẩy lãi suất cố định trung bình hàng ngày trong 30 năm vượt quá 8% lần đầu tiên kể từ năm 2000, khiến nhiều người mua và người bán phải rời bỏ thị trường. Những người mua nhà không muốn trả số tiền gấp đôi cho một ngôi nhà so với mức họ phải trả cách đây 3-4 năm và những người bán nhà không muốn từ bỏ mức giá trước đại dịch.”

Lãi suất thế chấp cao hơn ảnh hưởng đến khả năng chi trả trên toàn thị trường, gây căng thẳng cho ngân sách vốn đã cạn kiệt. Vào tháng 7, khoản thanh toán thế chấp trung bình hàng tháng đạt 2.637 USD và tăng nhanh hơn gấp đôi so với tiền lương (12,6% so với 5,2%). Cả hai đều đạt mức cao kỷ lục. Khả năng chi trả (hoặc thiếu khả năng chi trả) cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tình trạng bất bình đẳng về nhà ở, hiện nay tình trạng này ngày càng nghiêm trọng hơn so với những năm 1960.

Xem thêm: NHÀ CHÀO BÁN TẠI SAN DIEGO, CALIFORNIA | 15,9 TỶ VND 

Điều quan trọng là lãi suất thế chấp đã giảm đáng kể trước cuối năm do lạm phát giảm bớt, lãi suất của Fed giữ ổn định và thị trường lao động tăng trưởng chậm hơn dự kiến. Mặc dù lãi suất không được dự đoán sẽ giảm cho đến giữa năm sau (dự đoán có 3 lần giảm lãi suất vào năm 2024), lãi suất thế chấp có thể tiếp tục giảm sớm hơn.

Matt Birdseye, Phó chủ tịch điều hành tại Bay Equity, cho biết: “Trong tương lai, liệu lãi suất có giảm hay không phụ thuộc vào hai điều: sức mạnh và khả năng phục hồi của nền kinh tế cũng như hành vi của người tiêu dùng. Cho đến khi tỷ lệ thất nghiệp tăng lên và nền kinh tế chậm lại, lãi suất khó có thể giảm.”

  • Chỉ 16% số căn nhà có giá phải chăng cho một hộ gia đình thông thường vào năm 2023 , có thể là mức thấp nhất trong tương lai gần.

7. Người mua nhà muốn di dời đến nơi có thời tiết thuận lợi và khả năng chi trả phù hợp

Kỷ lục 26% người mua nhà muốn chuyển đến một khu vực đô thị khác trong ba tháng kết thúc vào tháng 8/2023, tăng từ 24% trong cùng kỳ ba tháng năm 2022 và 25% vào đầu năm nay.

Chen Zhao, Nhà kinh tế cấp cao của Redfin, lưu ý: “Nói chung, tỷ lệ người mua muốn chuyển nơi ở vào năm 2023 cao hơn so với năm 2022. Mặc dù nhu cầu chung của người mua giảm, nhưng những người muốn mua đã tìm kiếm những địa điểm có giá cả phải chăng hơn để kiếm được nhiều tiền hơn. Đáng ngạc nhiên là nguy cơ thiên tai không đẩy giá nhà xuống ở nhiều thành phố lớn có nguy cơ. Tuy nhiên, chúng tôi hy vọng điều này sẽ thay đổi trong tương lai gần”.

Nhiều điểm nóng di cư hàng đầu là những đô thị đầy nắng, giá cả phải chăng hơn, đang phải đối mặt với những rủi ro khí hậu khắc nghiệt như nắng nóng, hạn hán và lũ lụt. Điều này không mới. Trên thực tế, từ năm 2021 – 2022, lượng di cư đến các vùng dễ bị lũ lụt nhất đã tăng gấp đôi so với hai năm trước. Điều này xảy ra khi năm 2023 lập kỷ lục mới về thảm họa thời tiết trị giá hàng tỷ đô la.

Daryl Fairweather thừa nhận: “Bản chất của con người là tập trung vào những lợi ích hiện tại thay vì những chi phí có thể tăng lên về lâu dài. Tóm lại, hậu quả của biến đổi khí hậu vẫn chưa rõ ràng. Điều này một phần là do hầu hết các chủ nhà không trả hóa đơn khi thảm họa xảy ra. Nhưng khi các công ty bảo hiểm tiếp tục rút khỏi các khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai, mọi người có thể cảm thấy cấp bách hơn trong việc giảm thiểu các nguy cơ về khí hậu – đặc biệt nếu giá trị ngôi nhà của họ có nguy cơ giảm.”

  • Las Vegas, Miami và Sacramento, những thành phố lớn nơi 100% hộ gia đình có nguy cơ chịu nắng nóng nguy hiểm, là những điểm nóng di cư hàng đầu.
  • Người mua nhà rời bỏ các thành phố lớn ven biển đắt đỏ như San Francisco và New York nhiều hơn bất kỳ nơi nào khác, tiếp tục xu hướng trước đại dịch.
  • Lần đầu tiên trong lịch sử, nhiều người tìm cách rời đi hơn là chuyển đến Austin do chi phí sinh hoạt tăng cao, giá nhà tăng cao và yêu cầu quay trở lại văn phòng làm việc.

Năm thành phố lớn được mọi người mong muốn chuyển đến nhất vào năm 2023

Đô thị Số người muốn chuyển đến khu vực này
Las Vegas, NV 5,565
thành phố Miami, bang Florida 5.240
Sacramento, CA 5.125
Phượng Hoàng, AZ 4.770
Orlando, FL 4.595

Năm thành phố lớn được mọi người yêu thích nhất sẽ rời đi vào năm 2023

Đô thị Số người tìm cách rời khỏi khu vực
San Francisco, CA 28.365
New York, NY 23.710
Los Angeles, CA 20.640
Washington DC 15.590
Louisville, KY 5.195

Dữ liệu là phần trăm người dùng Redfin.com tìm kiếm nhà bên ngoài thành phố của họ. Dữ liệu là tổng hợp trung bình hàng năm của nhiều tổng hợp luân phiên trong ba tháng.

8. Nguồn cung nhà ở vẫn ở mức dưới mức trung bình

Có trung bình 1,015 triệu căn nhà được rao bán mỗi tháng trong năm 2023, giảm 0,1% so với năm ngoái. Lượng tồn kho hàng tháng đạt đỉnh điểm là 1,1 triệu căn nhà, thấp hơn mức 1,26 triệu căn nhà của năm 2022 và thấp hơn nhiều so với mức bình thường trong lịch sử.

Cincinnati (-41,9%), Newark (-24,3%) và New Brunswick (-21,9%) chứng kiến ​​lượng hàng tồn kho giảm nhiều nhất, trong đó Chicago đứng ở vị trí thứ 4.

Lãi suất thế chấp là nguyên nhân chính khiến lượng hàng tồn kho quá chậm. Gần 1/4 tổng số chủ sở hữu nhà có lãi suất dưới 3% và khoảng 90% chủ nhà có lãi suất dưới 6%, khiến nhiều người muốn bán phải ở lại để tránh phải chịu lãi suất cao hơn.

9. Danh sách mới giảm xuống mức thấp kỷ lục

Chỉ có 5,4 triệu danh sách mới vào năm 2023, mức thấp nhất trong lịch sử và giảm mạnh 16,4% so với năm 2022. Danh sách đăng bán mới trung bình hàng tháng cũng giảm mạnh, từ 585.000 vào năm 2022 xuống còn 520.000 trong năm nay.

Danh sách mới là một yếu tố tạo nên tổng số nhà ở tồn kho. Sự sụt giảm đáng kể trong danh sách nhà mới đăng bán chủ yếu là do lãi suất thế chấp tăng vọt, khiến người mua và người bán đứng ngoài cuộc.

Hàng năm, danh sách đăng bán mới giảm hàng tháng trong năm 2023 cho đến tháng 11, khi chúng bắt đầu tăng lần thứ hai kể từ tháng 7/2022. Cùng tháng đó, chúng cũng công bố mức tăng lớn nhất kể từ năm 2021 khi lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 7,4%. dưới mức cao 8%. Danh sách tiếp tục tăng vào tháng 12.

Năm nay, danh sách nhà mới cũng là yếu tố chính quyết định xu hướng thị trường địa phương. Ví dụ: danh sách mới đã giảm mạnh 24% trên khắp Bang New York vào năm 2023, gây ra hiệu ứng lan truyền. Kimberly Hogue, một đại lý của Rochester Redfin, cho biết: “Sự sụt giảm trong danh sách nhà mới đã tạo ra sự cạnh tranh gia tăng giữa những người mua đang tìm kiếm những ngôi nhà giá cả phải chăng. Người bán có thể hưởng lợi lớn ở nhiều thị trường vùng ngoại ô khi người mua tranh giành số căn nhà còn lại, dẫn đến giá tăng đột biến.”

Joey Keeler, đại lý của Redfin Premier ở Seattle, nói: “Nói chung, thị trường của chúng tôi ưu ái người bán, nhưng điều đó còn phụ thuộc vào việc niêm yết. Một số ngôi nhà có giá tốt có thể chứng kiến ​​nhiều cuộc chiến đấu thầu, trong khi những ngôi nhà khác có thể nằm trên thị trường trong nhiều tuần”.

  • Danh sách mới đăng có mức tăng hàng năm để kết thúc năm, mang lại hy vọng cho năm 2024.

10. Số tháng cung cấp đạt 3,4 tháng, mức cao nhất kể từ năm 2019

Trong khi hàng tồn kho đo lường số lượng căn nhà hiện có sẵn để bán, thì số tháng cung cấp đo lường khoảng thời gian cần thiết để bán những căn nhà đó. Nguồn cung nhà ở trong sáu tháng được coi là một tiêu chuẩn lành mạnh, với ít hơn 6 tháng biểu thị thị trường của người bán và hơn sáu tháng biểu thị thị trường của người mua.

Nguồn cung nhà ở trung bình mỗi tháng trong năm 2023 là 2,4 tháng, tăng từ 2,1 tháng vào năm 2022.

Mặc dù số tháng cung cấp đã tăng vào năm 2023 nhưng đây vẫn là một thị trường rất eo hẹp; trong sáu tháng đầu năm, chỉ 1,4% (14 trong số 1000) ngôi nhà trên toàn quốc được sang tay, tỷ lệ thấp nhất trong ít nhất một thập kỷ. Sự bùng nổ mua nhà do đại dịch đã làm cạn kiệt nguồn cung và nguồn cung này chỉ mới bắt đầu phục hồi.

Fairweather cho biết thêm: “Số tháng cung cấp đã tăng trong năm nay so với năm ngoái, đạt trên 3 tháng trong tháng 1, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức thị trường cân bằng. Tuy nhiên, xu hướng thị trường địa phương quyết định liệu người mua hay người bán có lợi thế hay không.”

  • Nguồn cung tháng tăng với tốc độ nhanh nhất so với cùng kỳ năm trước trong lịch sử vào tháng 1 trước khi giảm cho đến tháng 4.
  • Mặc dù nguồn cung bắt đầu tăng lên trong nhiều tháng kết thúc năm nhưng nó vẫn ở mức dưới mức thị trường cân bằng.

11. Công trình xây dựng mới sụt giảm do hàng tồn kho tăng cao

Có 1,41 triệu ngôi nhà mới thuộc sở hữu tư nhân được xây dựng ở Mỹ cho đến tháng 11/2023, giảm so với 1,55 triệu vào năm 2022 .

Nhiều chủ thầu xây dựng giành đất trong thời kỳ đại dịch để tận dụng nguồn cung khan hiếm đã bị mắc kẹt với những ngôi nhà mà họ không thể bán được trong năm nay. Đây là một sự khác biệt rõ rệt so với năm 2022, khi các công trình xây dựng mới nở rộ sau cuộc khủng hoảng nguồn cung do đại dịch.

Kim Stearns, một đại lý Redfin ở Bắc Idaho, đưa ra lời khuyên: “Nếu bạn là người mua, hãy cân nhắc những ngôi nhà xây mới. Do lượng hàng tồn kho tăng lên, nhiều nhà xây dựng có từ 1 đến 4 ngôi nhà mà họ muốn hoàn tất và thường đưa ra các ưu đãi.”

Hoạt động xây dựng mới chậm lại trước khi tăng vào cuối năm do lạm phát hạ nhiệt và có nhiều người mua nhà tham gia thị trường hơn. Các chuyên gia dự đoán số lượng xây dựng mới sẽ tiếp tục tăng vào năm tới.

  • Hơn 73% số nhà xây mới là nhà dành cho một gia đình, tăng 8% so với năm trước.
Công trình xây dựng mới sụt giảm do hàng tồn kho tăng cao
Công trình xây dựng mới sụt giảm do hàng tồn kho tăng cao

12. Doanh số bán nhà giảm hơn 18%, chạm mức thấp kỷ lục

Chỉ 4,59 triệu ngôi nhà ở Mỹ được bán trong tháng 11, giảm đáng kinh ngạc 18,3% so với 5,62 triệu ngôi nhà được bán vào năm 2022 trong cùng thời kỳ.

Doanh số bán nhà hàng năm đều âm vào năm 2023. Tuy nhiên, mức giảm đã giảm từ mức thấp -37,5% trong tháng 1 xuống chỉ -4,8% trong tháng 11, cho thấy xu hướng tăng đầy hứa hẹn sẽ kéo dài đến năm 2024.

Thật không may, doanh số bán nhà hiện tại, thước đo xem có bao nhiêu ngôi nhà đã bán được ít nhất một lần dự kiến ​​sẽ bán được trong một năm, lại ở tình trạng tồi tệ hơn nhiều. Nhìn chung, có từ 4 đến 7 triệu căn nhà hiện có được bán mỗi năm, với mức trung bình trước đây chỉ ở mức hơn 5 triệu. Vào năm 2023, các chuyên gia dự đoán chỉ có 3,82 triệu doanh số bán nhà hiện tại, giảm 7,3% so với năm 2022 và là mức hàng năm thấp nhất kể từ tháng 8/2010.

  • Chỉ có 278.000 căn nhà được bán trong tháng 1, mức thấp nhất kể từ năm 2012.
  • Vào tháng 5, số lượng danh sách đang hoạt động đã giảm xuống còn 1,4 triệu, mức thấp kỷ lục. Ít danh sách hơn giúp thúc đẩy cuộc chiến đấu thầu và ngăn cản người mua hơn nữa, ảnh hưởng đến doanh số bán hàng.
  • Trong khi doanh số bán hàng đang chờ xử lý tăng trong tháng 11, doanh số bán hàng đã chốt lại giảm ở mức kỷ lục để kết thúc năm.
Doanh số bán nhà giảm hơn 18% - Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023
Doanh số bán nhà giảm hơn 18% – Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023

13. Số ngày trung bình trên thị trường tăng hơn một tháng khi thị trường hạ nhiệt

Vào năm 2023, các ngôi nhà có trung bình 37 ngày trên thị trường, nhiều hơn 10 ngày so với năm 2022.

Nguồn cung bắt đầu giảm đáng kể trong thời kỳ đại dịch do các vấn đề về chuỗi cung ứng, nhu cầu ngày càng tăng và tình trạng thiếu nhà kéo dài. Tuy nhiên, nguồn cung bắt đầu tăng dần cho đến năm 2022, khi lãi suất thế chấp tăng và ít người tham gia thị trường hơn.

Vào năm 2023, nguồn cung tăng chậm cùng với giá nhà cao và lãi suất thế chấp đã dẫn đến thời gian đưa ra thị trường ở hầu hết các thành phố lớn tăng lên. Tuy nhiên, những khu vực có giá cả phải chăng hơn lại có tác dụng ngược lại; Giữa năm 2023, những ngôi nhà ở Buffalo và Rochester được bán nhanh hơn 6 lần so với những ngôi nhà ở Austin.

Chris Daniels, Giám đốc bán hàng của Redfin ở Austin, nhận xét: “Hàng tồn kho của Austin hiện đang ở mức cao nhất trong 8 năm, tương ứng với thời gian gia tăng trên thị trường. Hàng tồn kho đã tăng dần trong suốt năm 2023, nhưng nhiều chỉ số cho thấy đây là mức đỉnh điểm do lãi suất thế chấp thấp hơn đã thu hút mọi người quay trở lại thị trường.”

  • Tháng 6 và tháng 7 là những tháng bận rộn nhất trong năm, khi những ngôi nhà được rao bán trên thị trường trong 29 ngày.
  • Cho đến nay, tháng chậm nhất là tháng Giêng, với những ngôi nhà được rao bán trung bình trong 52 ngày.
Số ngày trung bình trên thị trường tăng - Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023
Số ngày trung bình trên thị trường tăng – Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023

14. 15% danh sách nhà chào bán bị giảm giá

15,3% danh sách giảm giá vào năm 2023, tăng từ 13,9% vào năm 2022. Khi khả năng chi trả trở nên tồi tệ hơn và ít người mua tham gia thị trường hơn, nhiều người bán buộc phải giảm giá. Ở một số thị trường, người bán còn phải đưa ra những nhượng bộ bổ sung do nhu cầu rất hạn chế. Trên thực tế, đến tháng 11, hơn 1/3 số người bán nhà đã nhượng bộ – giảm so với mức kỷ lục 45,6% trong tháng 2 nhưng tăng từ mức 27,6% hai năm trước đó.

Xem thêm: 15 ĐIỀU NÊN TÌM HIỂU TRƯỚC KHI CHUYỂN ĐẾN HOUSTON, TEXAS

Mike S. Rafii, Giám đốc Kinh doanh Khu vực tại Bay Equity, đưa ra lời khuyên: “Một cách tuyệt vời mà người mua có thể giảm chi phí mua nhà là thông qua các khoản giảm giá và mua lại của người bán. Một cách phổ biến để làm điều này là đàm phán các nhượng bộ của người bán để cộng thêm tiền vào chi phí cuối cùng của người mua. Sau đó, người mua có thể sử dụng số tiền này để giảm lãi suất – vĩnh viễn (trong toàn bộ thời hạn thế chấp) hoặc tạm thời (trong tối đa 3 năm).”

Ở nhiều thị trường, người bán cần làm mọi thứ có thể để đảm bảo có được người mua. Các đại lý của Redfin Premier ở Las Vegas gợi ý: “Để làm cho bất động sản trở nên hấp dẫn hơn, người bán cần phải có ngôi nhà của họ trong tình trạng nguyên sơ để thu hút người mua. Ở Las Vegas, người bán phải làm mọi thứ, từ thanh toán chi phí cuối cùng đến đề nghị sửa chữa, để có được một người mua sang trọng trong năm nay.”

  • Tính trung bình, việc giảm giá vẫn phổ biến hơn bất kỳ năm nào được ghi nhận, do khả năng chi trả hạn chế đã cản trở ngân sách của người mua.
  • Trong số tất cả người bán đã giảm giá niêm yết ban đầu vào năm 2023, người bán trung bình đã giảm giá 4,5% .
15% danh sách nhà chào bán bị giảm giá - Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023
15% danh sách nhà chào bán bị giảm giá – Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023

Năm thành phố lớn có tỷ lệ giảm giá cao nhất vào năm 2023

Đô thị % số nhà giảm giá 
Tôi dianapolis, IN 39,9%
Denver, CO 39,8%
Tampa, FL 37,5%
Austin, TX 35,9%
Cincinnati, Ohio 35,4%

Dữ liệu bao gồm tỷ lệ phần trăm tổng hợp trung bình về mức giảm giá của tất cả danh sách đang hoạt động ở mỗi khu vực trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất. 

15. Gần 33% nhà được mua bằng tiền mặt vào năm 2023

32,7% số nhà được mua bằng tiền mặt vào năm 2023, tăng từ 30,7% vào năm ngoái và là tỷ lệ cao nhất trong một thập kỷ. Tuy nhiên, trong khi tỷ lệ mua hàng hoàn toàn bằng tiền mặt tiếp tục tăng thì số lượng giao dịch bán hàng bằng tiền mặt lại giảm so với cùng kỳ năm trước cùng với tất cả các số liệu bán hàng khác.

Những người mua nhà giàu có có đủ khả năng trả tiền mặt sẽ có xu hướng mua nhà nhiều hơn khi lãi suất thế chấp cao. Bằng cách trả toàn bộ tiền mặt, họ tránh được lãi suất và đạt được một thỏa thuận tốt hơn. Mặc dù đây là những lợi ích hữu ích nhưng chúng cũng làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng giữa những người sở hữu nhà và những người không có nhà.

Mua hàng bằng tiền mặt đặc biệt phổ biến ở những mức giá cao hơn. Jonathan Huffer, đại lý của Redfin Premier ở Palm Beach, cho biết: “Thị trường xa xỉ chứng kiến ​​một lượng lớn người mua bằng tiền mặt trong năm nay do lãi suất thế chấp cao hơn” .

  • Vào tháng 9, cứ 3 người mua nhà thì có 1 người thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt, tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2014.
  • Các thành phố lớn giá rẻ và các điểm đến di cư hàng đầu có tỷ lệ mua hàng bằng tiền mặt cao nhất.
  • Nhiều thành phố lớn đắt đỏ nhất có ít giao dịch mua sắm hoàn toàn bằng tiền mặt nhất, bao gồm Oakland (17,3%), San Jose (19,1%) và Seattle (20,4%).

5 thành phố lớn có tỷ lệ mua hàng bằng tiền mặt cao nhất vào năm 2023

Đô thị % số nhà được mua bằng tiền mặt 
Cleveland, Ohio 51,9%
Bãi biển West Palm, FL 51,2%
Jacksonville, FL 47,9%
Cincinnati, Ohio 44,4%
thành phố Miami, bang Florida 42%

Dữ liệu được lấy từ phân tích của Redfin về hồ sơ quận trên 39 khu vực đô thị đông dân nhất Hoa Kỳ, kể từ năm 2011.

16. Doanh số bán nhà hạng sang trải qua mức giảm kỷ lục lớn nhất trong năm

Năm 2023, có 549.750 căn nhà sang trọng được bángiảm 23,8% so với năm trước .

Vào tháng 1, doanh số bán nhà sang trọng đã giảm kỷ lục 45% xuống mức thấp thứ hai từ trước đến nay, tiếp tục giảm nhanh chóng kể từ năm 2022. Doanh số bán hàng so với cùng kỳ năm trước vẫn âm hàng tháng, nhưng tăng chậm trong năm trôi qua. Trung bình có 53.200 căn nhà sang trọng được bán mỗi tháng vào năm 2023, giảm 10,5% so với năm trước.

Xem thêm: 10 THÀNH PHỐ TỐT NHẤT CHO NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU VÀO NĂM 2024

Ngay cả khi doanh số bán giảm, giá nhà hạng sang vẫn tiếp tục tăng trong năm nay, lên tới 1,15 triệu USD vào tháng 9, một kỷ lục mới và cao hơn bất kỳ thời điểm nào trong năm 2022. Trên toàn quốc, giá nhà hạng sang tăng nhanh hơn gần 3 lần so với giá nhà thông thường nhưng lại giảm ở mức giá đắt đỏ. đô thị khi mọi người di cư đến các khu vực có giá cả phải chăng hơn.

Giá cao hơn cũng có nghĩa là ít cạnh tranh hơn. Sam Chute, đại lý của Redfin Premier ở Miami, cho biết: “Giá cao hơn đã loại bỏ nhiều người mua trong thị trường xe sang và làm giảm sự cạnh tranh trên toàn quốc. Tuy nhiên, những ngôi nhà bán được thường được bán rất nhanh”.

  • Oakland, Seattle và San Francisco chứng kiến ​​mức giảm giá lớn nhất nhưng vẫn nằm trong số những thành phố lớn đắt đỏ nhất.
  • New Brunswick, NJ là thị trường xa xỉ phát triển nhanh nhất, với giá tăng 11,7% so với cùng kỳ năm ngoái. New York (-35,4%), Providence (-28,3%) và Miami (-28,3%) có doanh số bán hàng xa xỉ lớn nhất.
  • Chỉ có 2 thành phố lớn chứng kiến ​​doanh số bán hàng xa xỉ tăng: Tampa (+5,4%) và Las Vegas (+0,7%).

Những ngôi nhà sang trọng được xác định là 5% danh sách có giá cao nhất trong một thị trường nhất định. Giá trị là tổng hợp luân phiên trong ba tháng kết thúc vào ngày được hiển thị, ví dụ: tháng 11/2023 kéo dài đến tháng 9, tháng 10 và tháng 11/2023. Dữ liệu không bao gồm 3 tháng kết thúc vào ngày 31/12. 

17. Cuộc chiến đấu thầu thất bại vào năm 2023

51,6% số căn nhà xảy ra cuộc chiến đấu thầu vào năm 2023, giảm so với mức 54% vào năm 2022. Nhìn chung, các cuộc chiến đấu thầu đã giảm xuống khi lãi suất thế chấp tăng lên. Điều này đặc biệt rõ ràng ở các thị trấn bùng nổ đại dịch.

Ở nhiều thị trường, cuộc chiến đấu thầu hầu như không tồn tại. Desiree Bourgeois, một đại lý ở Detroit Redfin, cho biết: “Do lãi suất thế chấp cao và mức độ cạnh tranh thấp, người mua không cảm thấy nhiều áp lực phải cạnh tranh. Người bán cần biết rằng người mua ít chấp nhận một căn nhà có giá quá cao.”

  • Fort Worth (-23%), Austin (-17%) và San Antonio (-15,6%) chứng kiến ​​​​mức giảm lớn nhất trong các cuộc chiến đấu thầu qua từng năm.

Năm thành phố lớn có tỷ lệ cuộc chiến đấu thầu cao nhất vào năm 2023

Đô thị % số ngôi nhà có cuộc chiến đấu thầu 
Providence, RI 69,1%
Quận Montgomery, PA 68,7%
San Jose, CA 68,1%
Oakland, CA 67,9%
Boston, MA 67,8%

Redfin định nghĩa cuộc chiến đấu thầu là khi một ngôi nhà phải đối mặt với ít nhất một giá thầu cạnh tranh .

18. Lượng mua của nhà đầu tư giảm ở mức kỷ lục

Hoạt động mua bán của nhà đầu tư giảm mạnh kỷ lục 48,6% so với cùng kỳ năm ngoái trong ba tháng đầu năm 2023 , sau đó là mức giảm 46,2% vào cuối năm 2022. Cả hai mức giảm đều vượt quá mức giảm kỷ lục 45,1% trước đó trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008. (Hồ sơ mua hàng của nhà đầu tư có từ năm 2000.) Tuy nhiên, thị phần của nhà đầu tư vẫn tương đối ổn định trong suốt cả năm, dao động quanh mức 17%, thấp hơn mức 19% của năm ngoái.

Số lượng mua hàng tiếp tục giảm cho đến quý cuối cùng của năm 2023 nhưng đã giảm nhẹ khi lãi suất thế chấp bắt đầu ổn định. Hoạt động của nhà đầu tư dự kiến ​​sẽ không hồi phục trong thời gian tới.

Những đợt sụt giảm mạnh này xảy ra chỉ vài tháng sau khi hoạt động của nhà đầu tư tăng vọt kỷ lục xảy ra sau đại dịch. Trên thực tế, tất cả những đợt sụt giảm nghiêm trọng nhất đều xảy ra ở Vành đai Mặt trời, nơi hoạt động của nhà đầu tư tăng vọt nhất sau đại dịch. 

Atlanta, một trong những thành phố lớn thu hút các nhà đầu tư vào năm ngoái, đã chứng kiến ​​lượng mua nhà của nhà đầu tư giảm 60%, mức giảm lớn nhất trong cả nước – nhưng mọi thứ đang bắt đầu cải thiện. Angie Lawson, một đại lý của Redfin ở Atlanta cho biết: “Sau sự sụt giảm trong hầu hết hai năm qua, hoạt động của nhà đầu tư đã tăng lên ở Atlanta. Bây giờ họ đang tập trung nhiều hơn vào việc mua đất, chuyển nhượng nhà và mua bất động sản để kiếm thu nhập cho thuê.”

Các nhà đầu tư thường mua nhà để bán hoặc cho thuê và tận dụng chi phí xây dựng thấp và nhu cầu cao. Tuy nhiên, khi chi phí cao và nhu cầu thấp, các nhà đầu tư thường giảm tốc độ mua hàng. Đó là những gì đã xảy ra trong năm nay; tỷ lệ thế chấp cao, thị trường cho thuê mờ nhạt và giá nhà tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư phải sở hữu những ngôi nhà mà họ không thể bán hoặc cho thuê.

  • Nhà dành cho nhiều gia đình tiếp tục là loại nhà được các nhà đầu tư ưa chuộng nhất, sau đó là nhà dành cho một gia đình đứng thứ hai.
  • Kỷ lục 40,5% tổng số giao dịch mua của nhà đầu tư là nhà mới bắt đầu (có diện tích dưới 1.400 feet vuông).
 Lượng mua của nhà đầu tư giảm ở mức kỷ lục - Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023
Lượng mua của nhà đầu tư giảm ở mức kỷ lục – Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ 2023

5 đô thị hàng đầu có thị phần nhà đầu tư lớn nhất vào năm 2023

Đô thị Tỷ lệ nhà đầu tư trung bình
Miami, bang Florida 30,5%
San Diego, CA 21,9%
Anaheim, CA 21,8%
Cleveland, Ohio 21,3%
San Francisco, CA 20,9%

Dữ liệu được phân tích hàng quý và bao gồm tất cả các loại tài sản trừ khi có quy định khác. Dữ liệu đến hết tháng 9 (quý 3).

(Nguồn: APG Sưu Tầm)

Đội ngũ chuyên gia và luật sư di trú sẵn sàng hỗ trợ, hãy gọi Hotline 0948064444.
CẬP NHẬT DỮ LIỆU HỒ SƠ CHƯƠNG TRÌNH EB-5 QUÝ 2 NĂM TÀI CHÍNH 2024

USCIS đã công bố xử lý dữ liệu và tiếp nhận hồ sơ cho Quý...

10 THÀNH PHỐ TẠI MỸ CÓ GIÁ NHÀ DƯỚI 200,000 USD

Tìm một ngôi nhà giá cả phải chăng vào năm 2024 có vẻ như là...

DỰ ÁN EB-5 KHU ĐÔ THỊ LAKEFRONT ESTATES & VILLAS NHẬN NHIỀU PHÊ DUYỆT I-526E

American Plus Group rất vui mừng được chia sẻ với các nhà đầu tư EB-5...

LỊCH CHIẾU KHÁN DI DÂN MỸ 07/2024

Theo lịch chiếu khán di dân Mỹ 07/2024, chương trình Trung tâm vùng EB-5 với ngày...

10 THỊ TRƯỜNG HÀNG ĐẦU CỦA NGƯỜI MUA NHÀ Ở MỸ

Người mua nhà hiện phải đối mặt với một thị trường “khó khăn” với giá...

10 NĂM CÙNG AMERICAN PLUS GROUP – MƠ GIẤC MƠ MỸ NGAY HÔM NAY

Hành trình 10 năm đầy dấu ấn với những thành công trên con đường chinh...

Đội ngũ chuyên gia và luật sư di trú sẵn sàng hỗ trợ, hãy gọi Hotline 0948064444.