Hợp đồng thuê nhà là một văn kiện ghi nhận các điều kiện được chủ nhà (landlord hay lessor) và người ở thuê (tenant hay lessee) đồng ý ký kết. Chủ nhà là người có quyền sở hữu trên một ngôi nhà cho người thuê quyền chiếm hữu và sử dụng ngôi nhà ấy đổi lại lấy một số tiền hàng tháng trong một thời gian hạn định.

Hợp đồng thuê nhà thường được viết thành văn bản nhưng đôi khi có ngoại lệ được thỏa thuận “miệng” cho những trường hợp thuê ngắn hạn hay hai bên quen biết lẫn nhau. Tuy nhiên tại nhiều tiểu bang có qui định rõ nếu thuê trên một năm thì bắt buộc phải lập hợp đồng trên giấy tờ hẳn hoi thì mới có giá trị pháp lý vì thỏa thuận xuông thường thiếu minh bạch dễ gây hiểu lầm rắc rối về sau khi phân xử kiện cáo giữa hai bên.

Vào lúc đáo hạn hợp đồng dĩ nhiên người thuê phải trả lại chủ quyền sử dụng ngôi nhà cho nguyên chủ trong tình trạng khả dụng.

Hợp đồng thuê mướn thường gồm các chi tiết căn bản là tên họ chủ nhà và người thuê, địa chỉ ngôi nhà cùng hạn kỳ thuê, số tiền và ngày phải trả hàng tháng, tiền phạt nếu trả trễ hạn, tiền đặt cọc (security deposit) cùng điều kiện trả lại khi dọn ra cùng các vi phạm làm mất tiền đặt cọc. Ngoài ra còn ghi những bổn phận người thuê phải cam kết tôn trọng như không được làm ồn phiền hà đến hàng xóm, không dùng nhà để buôn bán, có được nuôi mèo chó hay không, chi phí tố tụng nếu xảy ra kiện thưa vì không thi hành giao kết hoặc có tranh chấp. Về phần chủ nhà thì có trách nhiệm bảo trì và sửa chữa các khiếm khuyết hư hỏng, thông báo khi mãn giao kèo muốn lấy nhà lại hay điều kiện cho tái ký kết một hợp đồng thuê mới, điều kiện chấm dứt sớm nếu chủ nhà qua đời hay muốn bán nhà đi. Thông thường hợp đồng thuê nhà thường dùng những mẫu in sẵn nhưng cả hai bên đều có quyền thay đổi những điều khoản không thích hợp trong mẫu in sẵn và thương lượng với nhau.

Hợp đồng thuê nhà được áp dụng dưới luật tiểu bang và luật lệ địa phương. Luật tiểu bang qui định nhà cho thuê phải “bảo đảm cư ngụ được” (warranty of habitability) có nghĩa là chủ nhà phải giao cho người thuê một căn nhà hội đủ tiêu chuẩn an toàn tối thiểu do chính phủ ấn định chứ không được giao nhà theo kiểu “thấy sao ở vậy” nhiều khi mái nhà dột nát hay tường mục vách siêu gây nguy hiểm cho người đến ở và sau đó còn có trách nhiệm bảo trì tình trạng an toàn trong suốt thời hạn cho thuê. Ngoài ra luật tiểu bang còn hạn chế sau mỗi kỳ mãn hạn không cho chủ nhà tự ý tăng tiền thuê không theo tiêu chuẩn mà chỉ được tăng một mức tối đa nào đó nếu có ký kết hợp đồng mới.

Thuê nhà để ở (residential lease) căn bản không mấy khác biệt với thuê nhà thương mại (commercial lease), tuy nhiên luật lệ tiểu bang và địa phương thường chú trọng bảo vệ người thuê nhà ở hơn. Một thí dụ, tiểu bang ấn định nhà cho thuê phải hội đủ điều kiện an toàn căn bản cho người ở thuê và còn có nhiều điều luật khác ngăn ngừa không để người thuê bị chủ nhà có hành vi thiếu lương thiện lạm dụng. Thuê cơ sở thương mại được coi là một giao dịch giữa những người có kiến thức chuyên môn ký kết cho nên không mấy cần đến sự can thiệp của chính quyền vì thương gia nào cũng đủ kiến thức và kinh nghiệm trong việc thương lượng sao cho có lợi cho nghiệp vụ của họ chứ không “ngây thơ” như người đi thuê nhà ở.

Như đã đề cập chủ nhà trên đất Mỹ có bổn phận phải bảo trì ngôi nhà cho thuê trong tình trạng cư ngụ được và phải sửa chữa hư hỏng nếu có. Các bộ luật gia cư tại các địa phương (local housing codes) đều có ấn định tiêu chuẩn rõ ràng và có định nghĩa căn bản mô tả một ngôi nhà tươm tất, an toàn và vệ sinh thích hợp cho loài người trú ngụ. Tất nhiên vì lý do đó khi có nhà cho thuê thì chủ nhà không những phải giao nhà với tình trạng hợp theo luật mà còn có bổn phận bảo trì tốt đẹp trong suốt thời kỳ người thuê chiếm hữu.

Luật thuê nhà có ấn định một điều lệ gọi là “sửa nhà trừ tiền” (repair and deduct) theo đó người thuê khi phát hiện ra một hư hỏng trong nhà thì được quyền viết thư báo cho chủ nhà biết và yêu cầu sửa chữa. Trong thư này người thuê phải mô tả rõ ràng hư hỏng ra sao đồng thời ra hạn cho chủ nhà một thời hạn hợp lý để sửa chữa. Sau hạn định đó nếu chủ nhà không trả lời hay không chịu sửa thì người thuê có quyền mướn thợ chuyên môn bên ngoài đến sửa và xuất tiền túi ra trả lấy biên lai rồi sau đó trừ số tiền đã chi này vào tiền nhà tháng tới. Điều luật này thường có ghi trong mẫu hợp đồng thuê nhà và cũng ấn định giới hạn tối đa số tiền người thuê có quyền ứng ra sửa chữa với điều kiện không quá một tháng tiền mướn nhà.

Nếu căn nhà thuê bị hư hỏng khiến lâm vào tình trạng không cư ngụ được thí dụ như mái nhà dột nặng thì người thuê nhà sẽ phải bắt buộc rời nhà (constructively evicted) và có quyền không trả tiền nhà tháng đó cũng không phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà vì dọn ra sớm hơn giao ước. Để được quyền này trước hết người thuê phải viết thư báo ngay cho chủ nhà khi tình trạng hư hỏng mới xảy ra và cho chủ nhà một thời hạn hợp lý để sửa chữa hư hỏng đó ngay. Nếu sau hạn định mà chủ nhà không chịu sửa thì lúc ấy người thuê có quyền tự ý dọn ra mà không vi phạm hợp đồng.

Vào cuối hạn kỳ thuê như đã thỏa thuận thì chủ nhà có quyền chấm dứt giao kèo và thu hồi lại nhà. Thông thường hợp đồng thuê nhà có ấn định chủ phải thông báo bằng thư trước 30 ngày hợp đồng mãn hạn cho người thuê biết ý định đòi nhà để người thuê có đủ thời giờ chuẩn bị dọn ra ngay khi hết hạn. Tuy nhiên có nhiều hợp đồng có điều khoản cho người thuê thay vì dọn ra được quyền lựa chọn ký một hợp đồng mới tiếp theo sau một hạn định ngắn. Nếu muốn như vậy thì ngay khi vừa mãn hạn và không trong tình trạng vi phạm giao kết thì người thuê có quyền viết thư cho chủ nhà biết ý định muốn ký hợp đồng mới theo điều khoản này.

Cũng có nhiều hợp đồng thuê nhà có xác định không cho gia hạn khi mãn khế ước thì ngay sau tháng cuối đương nhiên người thuê bị chuyển sang tình trạng thuê trả từng tháng một. Lúc đó cả hai bên chủ nhà và người thuê đều có quyền thông báo bằng thư cho phía bên kia biết ý định chấm dứt sau 30 ngày sẽ dọn ra ngay. Nên lưu ý nếu báo ít hơn 30 ngày thì kể như vô hiệu lực thí dụ người thuê viết giấy thông báo vào ngày 15 tháng 11 cho chủ nhà biết ý định sẽ trả nhà vào ngày 1 tháng 12 thì thư thông báo này coi như vô hiệu, người thuê vẫn phải trả đủ tiền nhà tới 15 tháng 12.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ có mục đích sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, điện thoại: (714) 531-7080; 114 E. Chance A La Mer, Suite 100, Ocean Shores, Washington, điện thoại: (360) 633-8880, website:lylylaw.com. (Luật Sư LyLy Nguyễn)