Ký túc xá Sinh viên tại Mỹ: Kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư quốc tế

Thị trường ký tuc xá sinh viên đang thu hút nhà đầu tư quốc tế, cả trong Mỹ và trên toàn cầu.

Sự bùng nổ liên tục của các nguồn vốn ở nước ngoài vào thị trường Ký túc xá Sinh viên (KTX) ở Mỹ đã có từ đầu những năm 1990. Tuy nhiên, trong 18 tháng trở lại đây, tổng giao dịch từ Quốc tế vào thị trường này đã gần đạt mốc kỷ lục 4,5 tỷ USD, đưa ra tín hiệu rõ ràng các nhà đầu tư nước ngoài đều nhất trí rằng KTX đang và sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.

Theo Jaclyn Fitts – Giám đốc khối KTX Quốc gia của CBRE, các nhà đầu tư quốc tế chiếm tới 36% số người mua các KTX vào năm 2016. Đến tháng 7/2017, số lượng này tiếp tục tăng nhẹ, với hơn 50% số người mua. Con số này dự kiến sẽ tiếp tục tăng vào năm 2018. Rõ ràng, nhiều nguồn vốn từ khắp nơi trên thế giới đang theo dõi chặt chẽ thị trường này. Theo Savills, đầu tư toàn cầu vào nhà ở của sinh viên đã phá kỷ lục năm 2016, đạt 16,45 tỷ đô la và vượt qua kỷ lục năm trước là 15,6 tỷ đô la vào năm 2015. Doanh thu của các dự án KTX ở của Mỹ đã đạt 10,35 tỷ đô la vào năm 2016, gấp đôi kỷ lục năm 2015.

Jaclyn Fitts – Chuyên gia BĐS Thương mại của CBRE

Tại sao ký túc xá Mỹ thu hút như vậy?

Theo CBRE, các nhà đầu tư nước ngoài được hưởng lợi từ hoạt động của KTX Hoa Kỳ, nơi tỷ lệ hoàn vốn (capitalization rate) đã được nén tới 5,7% vào cuối quý 2/2017. Michael Orsak, Phó chủ tịch cấp cao của các khoản đầu tư cho Campus Advantage cho biết: “Hoạt động gia tăng từ các nguồn vốn của các tổ chức đầu tư lớn nước ngoài trong 24 tháng qua là do mức lời và nhu cầu đa dạng hóa đầu tư. Nói chung, Hoa Kỳ có môi trường đầu tư ổn định hơn hầu hết các quốc gia, vì vậy các nhà đầu tư quốc tế muốn tăng mức độ tiếp cận với bất động sản ở Mỹ nói chung, và sau đó là ký túc xá sinh viên vì tính chất “miễn nhiễm suy thoái” riêng biệt của nó”.

“Miễn nhiễm suy thoái kinh tế” hay “ngược chu kỳ kinh tế” là những tính từ phổ biến được mô tả về ký túc xá sinh viên. Những đánh giá này được gắn liền với nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng tuyển sinh đại học Mỹ tăng trong những lần suy thoái vào năm 2008 và 2009.

Caroline Hoxby, người đã đồng biên soạn một số lượng các nghiên cứu được gọi là “Ngành giáo dục đại học bị ảnh hưởng gì bởi Cuộc khủng hoảng tài chính và thời kỳ Đại suy thoái”, ông nói với Đại học Stanford trong một cuộc phỏng vấn rằng việc đi học đại học không chỉ tăng lên trong thời kỳ Đại suy thoái, nó cũng tăng lên trong mọi suy thoái kể từ những năm 1960. Các nguồn vốn quốc tế rõ ràng đã biết các nghiên cứu và có thể thấy thuộc tính miễn nhiễm suy thoái như là một sự phòng ngừa rủi ro nếu chu kỳ tăng giá bắt đầu chậm lại hoặc kết thúc.

Kevin Larimer, giám đốc điều hành ký túc xá sinh viên của Berkadia cho biết: “Kể từ khi cả hai chương trình đào tạo đại học và sau đại học thường tăng lên trong thời gian suy thoái kinh tế và các khoản vay dồi dào của chính phủ cho sinh viên, vốn nước ngoài bị hấp dẫn bởi bởi danh mục phòng thủ này trong khi vẫn có thể đạt được một số mức lợi nhuận điều chỉnh rủi ro tốt nhất của bất kỳ loại tài sản nào.”

Larimer nói rằng sự tăng vọt vốn nước ngoài bắt đầu vào năm 2015 và phần lớn đầu tư nước ngoài đến từ châu Á (Singapore, Trung Quốc và Nhật Bản) tiếp theo là Canada, Trung Đông và Úc.

Larimer cho biết: “Ban đầu, nguồn vốn này chỉ đơn giản là tìm kiếm lợi nhuận tại  Mỹ với loại bất động sản khu căn hộ cho thuê đang mang lại lợi nhuận điều chỉnh rủi ro tốt nhất cho các loại phương thức đầu tư thay thế. Vào thời điểm đó, khoảng một phần ba nợ chủ quyền của các nước phát triển trên thế giới là do trái phiếu xấu, vì vậy vốn nước ngoài không thể tìm được các phương thức an toàn ở quê nhà”.

Fitts nói rằng vốn đầu tư nước ngoài vào danh mục KTX sẽ tăng lên. “Các công ty môi giới khu căn hộ cho thuê của CBRE gần như không nhìn thấy vốn đầu tư quốc tế nhiều bên phía căn hộ như chúng tôi làm ở phía sinh viên. Dĩ nhiên, nguồn vốn quốc tế đang theo đuổi lợi nhuận. Nhưng họ có thể bị thu hút về KTX vì họ biết rằng nó tốt hơn so với ngành khu căn hộ cho thuê. Nhiều lãnh đạo đầu tư, hoặc con của họ, đã hoàn thành giáo dục đại học ở Hoa Kỳ, U.K., Australia hoặc châu Âu. Vì vậy, đây là một lớp tài sản rất quen thuộc. ”

Larimer kết luận: “Trong khi lợi tức cho KTX hiện nay tương đương với khu căn hộ cho thuê. Phần lớn số vốn đi vào Mỹ là từ các khu vực có văn hoá đặt cao vấn đề giáo dục. Họ nhận ra rằng họ có thể mua tài sản KTX ở các thị trường cấp 1 với lợi tức cao hơn so với tài sản khu căn hộ cho thuê. Sự kết hợp của lợi tức cao hơn và giáo dục đã là một câu chuyện đầu tư có tiếng vang ở quê nhà “.

Sự củng cố và tăng trưởng của ngành bất động sản này cũng đã tăng cường uy tín toàn cầu của nó. Mike Peter, Chủ tịch và Giám đốc điều hành của Campus Advantage nói: “Ngành này hiện đang còn trên đà phát triển, mọi người sẽ nhận ra rằng đây là một phương tiện đầu tư đáng tin cậy cho họ tại Mỹ”.

Tác giả: By Lynn Peisner

****************************************