HOA và một số điều cơ bản người mua nhà cần chú ý

Trước khi mua một ngôi nhà tại Mỹ, bạn cần phải biết một số điều cơ bản và những chú ý khác.

Khi tìm kiếm ngôi nhà để mua, có rất nhiều điều cần chú ý. Như đó là khu vực nào? bởi khu vực mà bạn chọn rất quan trọng khi nó còn liên quan đến những thứ như khả năng chi trả, vị trí gần nơi làm việc vàkhu vực đó có trường học phù hợp cho con bạn không.

Nếu khu vực bạn thích được quản lý bởi hiệp hội chủ nhà, bạn sẽ có thêm một số yếu tố để xem xét, từ chi phí bổ sung hàng tháng liên quan đến việc bạn có sẵn sàng tuân thủ các quy tắc nhất định hay không. Đầu tiên, điều quan trọng là phải hiểu chính xác những gì một hiệp hội chủ nhà làm.

HOA là gì?

Hiệp hội chủ nhà hay HOA, là một nhóm gồm tất cả các chủ nhà trong một khu vực xác định. Nó được điều hành bởi một hội đồng tình nguyện viên là các chủ nhà trong khu vực đó nhằm giám sát các dịch vụ như bảo trì khu vực chung, dọn rác thường xuyên và dọn tuyết vào mùa đông. Đồng thời thiết lập và thực thi các quy tắc hoặc giao ước chung của cộng đồng.

Hầu hết HOA là các công ty phi lợi nhuận được tạo ra bởi nhà phát triển, người thiết lập phân khu. Chủ đầu tư đồng ý thành lập HOA để thành phố hoặc quận địa phương đồng ý với khu vực lân cận được quy hoạch và đảm bảo cung cấp các tiện ích cơ bản cho cư dân.

Một nhóm các chủ nhà cũng có thể hình thành HOA cho một cộng đồng hiện có, mặc dù họ có nhiều khả năng tự nguyện và phục vụ nhiều vai trò chính trị và xã hội hơn là HOA tổ chức các tiện ích và dịch vụ khác.

Các loại HOA

HOA thường gặp trong các cộng đồng do một nhà phát triển duy nhất xây dựng nên. Viện Hiệp hội Cộng đồng ước tính rằng, khoảng 73,9 triệu người ở Hoa Kỳ sống theo một hiệp hội cộng đồng, bao gồm HOA của các ngôi nhà, hiệp hội chung cư, nhà phố, cộng đồng được quy hoạch tổng thể và hợp tác xã.

• Cộng đồng các ngôi nhà đơn lập (Single-family houses): HOA cho một khu dân cư rộng lớn dành cho một gia đình có thể được giới hạn trong phạm vi bao gồm các dịch vụ như thu gom rác thải, kết nối hệ thống thoát nước, kiểm soát an ninh, hồ bơi và thậm chí là sân gôn.
• Cộng đồng chung cư (Condominium): Trong một cộng đồng chung cư, sự liên kết bao gồm tất cả không gian chung, một số tiện ích và thường là mặt ngoài của các tòa nhà, được coi là tài sản chung.
• Cộng đồng nhà phố (Townhome): Một hiệp hội chủ nhà của các căn hộ nhà phố thường sẽ chịu trách nhiệm về các bức tường chung giữa các căn hộ nhà phố, ngoài bất kỳ không gian chung nào khác.
• Cộng đồng được quy hoạch tổng thể (Master-planned): Một cộng đồng lớn bao gồm nhà ở cho một gia đình, nhà phố, cửa hàng bán lẻ và văn phòng sẽ có một HOA quản lý tất cả không gian chung cho các bất động sản nhà ở, nhưng cũng làm việc với ban quản lý hoặc phòng thương mại giám sát các bất động sản thương mại trong cộng đồng.
• Hợp tác xã (Cooperative). Nhà ở hợp tác xã không hoàn toàn giống như một HOA, nhưng có nhiều điểm tương đồng. Có một ban quản trị có thể sửa đổi các quy tắc và thực thi chúng. Tuy nhiên, bằng cách sống trong một co-op, bạn không mua một ngôi nhà riêng lẻ giống như bạn làm với một căn hộ hoặc nhà ở, nhưng chia sẻ quyền sở hữu toàn bộ tòa nhà. Hợp tác xã có quyền giám sát để phê duyệt hoặc từ chối các thành viên mới. Vì vậy, nếu bạn muốn mua vào hợp tác xã, lịch sử tài chính của bạn hoặc loại vật nuôi bạn có có thể được xem xét kỹ lưỡng.

HOA có đáng tiền không?

Tùy thuộc vào loại nhà bạn mua và các dịch vụ và tiện nghi được bao trả trong phí hàng tháng, phí HOA của bạn có thể dưới 100 USD mỗi tháng hoặc hàng nghìn USD mỗi tháng.

Cho dù bạn coi việc thanh toán là một phần của HOA đáng giá với các khoản phí bổ sung hàng tháng hoặc hàng năm hay không là chủ quan. Nếu bạn đang cân nhắc mua một ngôi nhà là một phần của HOA, bạn có thể thấy rằng bạn yêu thích các dịch vụ bổ sung mà cộng đồng cung cấp và sự gia tăng sau đó cho giá trị tài sản của bạn hoặc bạn có thể thấy rằng các quy tắc và quy định mà nhiều HOA thiết lập đang hạn chế .

Khi bạn mua một ngôi nhà trong cộng đồng HOA, bạn đồng ý tuân theo các quy tắc và trả phí theo quyết định của cơ quan quản lý. Dưới đây là năm điều cần biết trước khi bạn chốt giao dịch.

Đọc các quy tắc

Khi một HOA được tạo, nhà phát triển sẽ thiết lập một tuyên bố và các quy định ban đầu, đóng vai trò là cơ sở tổ chức cho cộng đồng. Cuối cùng, nhà phát triển sẽ chuyển giao quyền quản lý HOA cho chủ nhà, được đại diện bởi một hội đồng tình nguyện viên được bầu chọn. Hội đồng quản trị có thể thảo luận và đề xuất các thay đổi đối với các quy định, đặt ra các giao ước, thiết lập ngân sách HOA hàng năm và chọn các nhà cung cấp cho công việc trong toàn cộng đồng.

Tất cả các ngôi nhà được xây dựng theo HOA mãi mãi gắn liền với hiệp hội. Có nghĩa là nếu bạn mua một ngôi nhà là một phần của HOA, bạn đồng ý tuân thủ các quy tắc bất kể bạn nghĩ chúng có hợp lý hay không. Bạn có thể cần xin phép để đặt một nhà kho ở sân sau của bạn, hoặc bạn có thể không được phép sơn cửa trước của bạn màu xanh chẳng hạn.

Người mua nhà theo hợp đồng đối với một ngôi nhà thuộc HOA thường có ba ngày để xem xét tất cả các tài liệu của hiệp hội, mà không bị phạt vì sao lưu nếu có vấn đề phát sinh, nhưng bạn có thể xem lại chúng sớm hơn.

Biết những gì bạn phải trả

Chi phí khác nhau dựa trên những dịch vụ mà HOA tổ chức.

Ví dụ: nếu việc bảo trì hệ thống thoát nước và thu gom rác thải của bạn được thanh toán riêng, thì phí HOA của bạn không phải chi trả cho các dịch vụ đó. Một số phân khu chỉ chăm sóc tiện ích và bảo trì. Những người khác tập trung nhiều hơn vào việc làm cho không gian giống như một cộng đồng độc quyền, với các sân tennis và các cuộc tụ họp được duy trì và lên kế hoạch có tính phí.

Bạn phải trả tất cả các khoản phí do HOA thiết lập, ngay cả khi bạn không sử dụng các tiện nghi chung. Nếu bạn từ chối trả tiền, bạn có thể thấy mình đang gặp phải một đống vấn đề tài chính, bao gồm cả quyền thế chấp tài sản của bạn có thể khiến bạn không thể bán nhà trước khi trả hết nợ.

Tính lệ phí của bạn vào chi phí thế chấp hàng tháng, vì nó có thể làm giảm ngân sách hiệu quả của bạn để mua nhà. Ví dụ như vì bạn làm hỏng hàng rào hoặc bảng hiệu – thì bạn cũng phải chịu trách nhiệm về những chi phí đó.

Hỏi về Quyền lực pháp lý của bạn HOA

Hầu hết các tiểu bang có luật xác định rõ ràng ràng buộc quy định của HOA thường được thông qua các khuyến nghị trong Đạo luật sở hữu hệ thống lợi ích chung nhất 1982. Nhất luật bao gồm các hướng dẫn để tổ chức bầu cử hội đồng quản trị HOA và các điều luật có thể cấm hoặc không.

Chú ý

Một khi bạn đang sống dưới sự quản lý của HOA, điều quan trọng là phải chú ý đến các quy tắc HOA hiện có trước khi bạn sở hữu ngôi nhà. Bạn cũng nên đọc biên bản của các cuộc họp hội đồng quản trị trước và sắp tới để biết điều gì đang xảy ra.

Nếu các cuộc họp của hội đồng quản trị được mở cho tất cả các thành viên tham dự hoặc đôi khi có các cuộc họp diễn đàn công khai, điều quan trọng là phải tham dự và có thể cân nhắc về các quyết định trong tương lai. HOA thường chỉ cảm thấy bị hạn chế khi bạn không biết một quyết định mà bạn không thích đã được đưa ra.

Tranh chấp với hội đồng quản trị có lẽ là mối quan tâm lớn nhất đối với hầu hết người mua nhà khi xem xét một bất động sản thuộc thẩm quyền của HOA, nhưng rất ít chủ sở hữu bất động sản không hài lòng với HOA. Khảo sát về mức độ hài lòng của chủ nhà năm 2020 của CAI cho thấy, 71% cư dân nói rằng các quy tắc HOA giúp bảo vệ và nâng cao giá trị tài sản, và 23% tin rằng các quy tắc này có tác dụng trung lập – chỉ 4% tin rằng các quy tắc HOA làm tổn hại đến giá trị tài sản.

Tham gia

Cách hành động tốt nhất để đảm bảo bạn ủng hộ bất kỳ động thái nào mà HOA thực hiện là tự mình tham gia. Ứng cử vào vị trí hội đồng quản trị sẽ giúp bạn hiểu những người hàng xóm của mình hơn và nếu được bầu, bạn sẽ có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo mọi tiếng nói đều được lắng nghe.

Chưa kể rằng bạn sẽ có tiếng nói trong các quy tắc và chính sách để đảm bảo chúng cải thiện cộng đồng và gia tăng giá trị tài sản mà không bị lạm dụng.

Các lựa chọn thay thế cho HOA

Nếu bạn không đồng ý với các chính sách của HOA hoặc không đủ khả năng chi trả các khoản phí, bạn có thể chọn sống bên ngoài HOA bằng cách mua một ngôi nhà trong khu phố không có hiệp hội cộng đồng quản lý.

Trong khi nhiều cộng đồng căn hộ ở trung tâm thành phố Miami và các cộng đồng gia đình đơn lẻ bên ngoài thành phố có HOA, Nhưng cũng có rất nhiều khu vực lân cận không có HOA. Các khu vực lân cận cũ hơn trong thành phố ít có khả năng có HOA điều hành hơn. Các khu ngoại ô như Coral Gables và Coconut Grove có thể mang đến cảm giác cao cấp, tương tự của một cộng đồng sang trọng, nhưng thay vì trả phí HOA, bạn phải trả thuế cao hơn để có đồn cảnh sát riêng và các dịch vụ khác.

Bạn cũng có thể chọn thuê hơn là sở hữu một ngôi nhà. Mặc dù có chủ nhà vẫn có nghĩa là bạn phải tuân thủ các quy tắc. Nhưng bạn không cần phải lo lắng về việc những thay đổi của cộng đồng có thể ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà của bạn như thế nào.

(Nguồn: U.S. News)