DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS MỸ 2023: GIÁ NHÀ SẼ KHÔNG GIẢM (PHẦN 1)

Sau khi bị choáng ngợp trong cơn sốt nhà ở trong thời gian gần đây, chủ nhà, người bán, người mua và người thuê có thể bị choáng ngợp hơn vào năm 2023.

Sự chậm lại trong các giao dịch mua bán nhà bắt đầu do lãi suất thế chấp tăng vào năm 2022 dự kiến ​​sẽ tiếp tục, dẫn đến sự điều tiết trong tăng trưởng giá nhà và mất cân bằng thị trường nhà ở từ người bán. Những người mua nhà sẽ được hưởng nhiều lợi thế như số lượng nhà bán ngày càng tăng, nhưng chi phí sẽ vẫn ở mức cao, thách thức khả năng chi trả tại thời điểm mà ngân sách bị siết chặt.

Nếu người mua và người bán có những kỳ vọng không thực tế, họ có thể rơi vào thế bế tắc trong năm tới. Thị trường nhà ở năm 2023 có thể trở thành “thị trường không của ai”, không thân thiện với người mua cũng như người bán. Những người sẵn sàng đối mặt với thử thách sẽ cần thông tin cập nhật về thị trường để điều chỉnh cũng như sự kiên nhẫn để tạo nên thành công.

Dự báo năm 2023 cho các chỉ số nhà ở chính

Doanh số bán hàng tại nhà giảm hơn nữa

Vào năm 2013, tổng doanh số bán nhà hàng năm hiện tại đã vượt qua con số 5 triệu sau 5 năm dưới ngưỡng đó sau khi kết thúc đợt bùng nổ nhà ở vào giữa những năm 2000. Đến 2015, tổng doanh số bán nhà hiện tại đạt 5,25 triệu và trong bốn năm tiếp theo, tổng doanh số hàng năm dao động khiêm tốn trong khoảng 5,25 đến 5,51 triệu. Vào năm 2020, hoạt động thị trường nhà đất tạm dừng để đối phó với đại dịch đã nhường chỗ cho một mùa vụ cực kỳ sôi động, dẫn đến tổng số hàng năm có 5,64 triệu căn nhà hiện có được bán – cao hơn mức trước đại dịch.

Với hoạt động tiếp tục tăng cao vào năm 2021 khi lãi suất thế chấp chạm mức thấp nhất mọi thời đại vào đầu năm, doanh số bán nhà hiện tại đã đạt mức cao nhất trong 15 năm trước, tổng cộng là 6,12 triệu. Kỳ vọng cao đối với doanh số bán nhà vào đầu năm 2022 khi tỷ lệ thế chấp chỉ ở mức trên 3%, nhưng khi bắt đầu năm, các nhà đầu tư dự đoán rằng Cục Dự trữ Liên bang sẽ theo đuổi chính sách tiền tệ chặt chẽ hơn và tỷ lệ thế chấp bắt đầu tăng.

Lãi suất Quỹ của Fed đã tăng từ mức 0 vào tháng 3 và tăng nhanh hơn bất kỳ chu kỳ nào trong 40 năm qua lên mức hiện tại là 3,75% đến 4,0%. Vào thời điểm cao nhất của năm 2022, lãi suất thế chấp đã tăng gần bằng mức đầu năm 2022 và tăng hơn 440 điểm kể từ mức thấp nhất mọi thời đại vào đầu năm 2021.

Với hai tháng dữ liệu còn lại, dự kiến ​​doanh số bán nhà hiện tại sẽ đạt tổng cộng khoảng 5,3 triệu vào 2022, giảm 13,8% so với 2021. Tình trạng giảm tốc trong doanh số bán nhà có thể sẽ tiếp tục do giá nhà cao và tỷ lệ thế chấp hạn chế nhóm người mua nhà đủ điều kiện. Dự đoán rằng doanh số bán nhà hiện tại sẽ giảm thêm 14,1% vào năm 2023, ghi nhận tổng số hàng năm là 4,5 triệu, mức thấp nhất kể từ năm 2012 (4,66 triệu).

Tăng trưởng giảm, nhưng giá tiếp tục tăng

Câu hỏi chính của các chủ nhà cũng như người mua là “điều gì sẽ xảy ra với giá nhà?”. Trong quý thứ hai, giá trị bất động sản hộ gia đình sở hữu là mức cao kỷ lục 41,2 nghìn tỷ đô la hoặc trung bình 489,185 đô la cho mỗi hộ gia đình trong số 84,2 triệu hộ gia đình sở hữu nhà chính của họ. Nói cách khác, cứ mỗi 1% thay đổi trong giá nhà là một sự thay đổi hơn 400 tỷ đô la. Tài sản bất động sản cao kỷ lục phần lớn là do giá nhà tăng kéo dài hơn một thập kỷ, dự kiến ​​​​sẽ đạt mức tăng hai con số trong năm thứ hai vào năm 2022.

Giá cả tăng vọt được thúc đẩy bởi tỷ lệ thế chấp thấp chưa từng có. Do đó, tốc độ tăng giá nhà dự kiến ​​sẽ tiếp tục chậm lại, giảm xuống dưới mức trung bình trước đại dịch xuống còn 5,4% cho năm 2023 nói chung. Khi tỷ lệ thế chấp cao hơn ảnh hưởng đến sức mua của người mua nhà, chi phí hàng tháng cho căn nhà rao bán thông thường sẽ trung bình hơn $2.430 vào năm 2023. Con số này sẽ tăng gần 28% so với khoản thanh toán thế chấp vào năm 2022, và gần gấp đôi so với khoản thanh toán thông thường cho người mua vào năm 2021.

Hàng tồn kho để bán dự kiến ​​sẽ tăng

Vào tháng 10/2022, tổng số nhà để bán đã tăng 0,5% so với năm trước. Tuy nhiên, loại trừ các danh sách đang trong các giai đoạn khác nhau của quy trình bán nhưng chưa được bán (danh sách đang chờ xử lý), lượng hàng tồn kho của các danh sách đang hoạt động đã tăng 33,5% so với năm trước, vì nhà ở trên thị trường lâu hơn gần một tuần so với năm trước, cùng thời điểm vào năm 2021.

Vì lãi suất thế chấp dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng cho đến cuối năm 2022 và sang năm 2023, chúng tôi cho rằng tình trạng thị trường chậm hơn sẽ tiếp tục và chúng tôi cho rằng mức tồn kho sẽ tiếp tục tăng dần khi doanh thu mua nhà chậm lại. Dự báo của chúng tôi dự đoán tổng lượng hàng tồn kho sẽ tăng 4,0% nói chung vào năm 2022 và 22,8% vào năm 2023. Do lượng hàng tồn kho đã tăng lên gần đây nên điều quan trọng là phải ghi nhớ bối cảnh lịch sử. Mức tồn kho vào năm 2023 dự kiến ​​sẽ giảm khoảng 15% so với mức trung bình năm 2019. Trong thực tế tháng 10/2022 là lần đầu tiên hàng tồn kho tăng trở lại mức của năm 2020 vào cùng thời điểm trong năm.

Một ký tự đại diện cho sự tăng trưởng hàng tồn kho là tâm lý và hoạt động của người bán. Vào mùa thu năm 2022, tâm lý của người bán giảm sút khi kỳ vọng tăng giá giảm và lãi suất thế chấp tăng cao làm giảm các lựa chọn cho người bán – người mua. Những ngôi nhà mới được niêm yết đã giảm 15,9% so với năm trước vào cuối tháng Mười. Nếu hoạt động của người bán bắt đầu trở lại khi giá dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng (mặc dù với tốc độ chậm hơn nhiều), lượng hàng tồn kho có thể tăng cao hơn kỳ vọng hiện tại.

Bất chấp những trở ngại ngắn hạn do nhu cầu của người mua dưới mức trung bình, các nhà xây dựng đã không theo kịp các hộ gia đình, điều đó có nghĩa là thị trường bắt đầu từ năm 2022 với mức thiếu hụt 5,5 triệu nhà ở. ước tính sẽ tăng thêm vào năm 2022 lên 5,8 triệu nhà ở, khi các nhà xây dựng ngừng xây dựng. Một tiềm năng tích cực đối với người mua là tốc độ bán dự kiến ​​chậm hơn sẽ có nghĩa là thị trường nhà ở không cần phải ở mức cung năm 2019 để cảm thấy cân bằng hơn. Điều này sẽ mang lại cho người mua nhiều không gian thương lượng hơn một chút, một hiện tượng mà chúng tôi đã thấy bắt đầu xuất hiện vào cuối mùa hè năm 2022 khi người bán có nhiều khả năng chấp nhận nhượng bộ thân thiện với người mua hơn và bán với giá thấp hơn giá yêu cầu (31%).

Tiền thuê dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng trưởng

Sau 13 tháng tăng ở mức hai con số, tốc độ tăng trưởng giá thuê hàng năm đã chậm lại ở mức một con số vào cuối mùa hè năm 2022. Tuy nhiên, việc hạ nhiệt không có nghĩa là thị trường cho thuê sẽ trở lại như trước khi xảy ra đại dịch, đặc biệt là khi tỷ lệ lạm phát cao và thị trường lao động mạnh mẽ.

Kể từ nửa cuối năm 2021, tỷ lệ nhà trống cho thuê theo quý trên toàn quốc dao động gần mức thấp nhất lịch sử, trong đó chỉ có 5,6% đến 6,0% đơn vị nhà ở cho thuê bị bỏ trống so với mức hơn 6% trong lịch sử. Đây là lần đầu tiên kể từ năm 1985, tỷ lệ nhà trống cho thuê ổn định ở mức thấp như vậy trong 5 quý liên tiếp. Mặc dù tỷ lệ trống cho thuê tăng lên 6,0% trong dữ liệu gần đây nhất, những người thuê nhà ở Hoa Kỳ sẽ tiếp tục đối mặt với những thách thức từ nguồn cung hạn chế và nhu cầu dư thừa trong năm tới, điều này sẽ tiếp tục gây áp lực lên tăng trưởng tiền thuê. Ở cấp quốc gia, chúng tôi dự báo mức tăng tiền thuê nhà là 6,3% trong 12 tháng tới, đi trước một chút so với mức tăng giá nhà và xu hướng tiền thuê.

Cụ thể, nhu cầu thuê nhà có thể mạnh hơn ở các khu vực đô thị lớn, một sự khác biệt so với cả xu hướng gần đây và những gì được mong đợi trên thị trường để bán. Không giống như xu hướng thuê nhà ở vùng ngoại ô gần đây để tận dụng lợi thế của công việc từ xa nhằm giảm chi phí nhà ở, phí thuê nhà ở thành thị đã giảm đủ để thu hút mọi người quay trở lại các thành phố lớn để tận hưởng các dịch vụ văn hóa và xã hội đa dạng của họ. Ngoài ra, chi phí nhà ở tăng cao, bắt nguồn từ lãi suất thế chấp cao trong 20 năm và việc xây dựng mới chậm lại, có thể khiến nhiều người mua nhà tiềm năng ở lại thị trường cho thuê lâu hơn và thúc đẩy nhu cầu thuê nhà vốn đã cao.

Trong thực tế, chỉ 1/3 (32,3%) cho biết họ đang cân nhắc mua nhà trong vòng 12 tháng tới. Một điều may mắn cho những người thuê nhà là mặc dù việc xây dựng nhà ở một hộ gia đình chậm lại, nhưng các nhà xây dựng nhìn chung đã tăng cường xây dựng nhà ở nhiều gia đình thường là nhà cho thuê. Điều này được kỳ vọng sẽ dần dần tạo thêm nguồn cung cho người thuê nhà, giúp giảm tỷ lệ nhà trống dài hạn xuống mức thấp.

Khả năng chi trả tạo ra hoặc phá vỡ việc tìm kiếm nhà vào năm 2023

Thu nhập, tỷ lệ thế chấp và giá nhà – ba thành phần chính quyết định liệu nhà ở có hợp túi tiền hay không. Tác động kết hợp của bộ ba này đối với khả năng chi trả sẽ tạo ra hoặc phá vỡ các kế hoạch đầy hy vọng của người mua nhà vào năm 2023. Và trong khi sự tương tự vẫn đúng ở một mức độ lớn – người mua phần lớn phải chấp nhận mức lương hiện hành, lãi suất thế chấp và giá cả có thể không đủ để đo lường – những người mua thành công vào năm 2023 sẽ tiếp tục tận dụng các xu hướng đã hình thành vào năm 2022 cho phép những người mua nhà lấy lại một số quyền kiểm soát vận mệnh của họ. Dưới đây là một số cách điều này sẽ ảnh hưởng đến việc mua sắm tại nhà và bối cảnh bất động sản:

• Tìm kiếm khả năng chi trả giúp tăng cường mua sắm giữa các thị trường
  

Như đã lưu ý ở trên, chúng tôi dự đoán doanh số bán nhà sẽ ít hơn và ít chuyển nhà hơn vào năm 2023. Doanh số bán hàng sẽ không chỉ giảm so với mức cao của năm 2021 mà còn có thể ở mức thấp nhất trong một thập kỷ do giá nhà vẫn cao và tỷ lệ thế chấp giữ cho chi phí mua hàng cao. Đối với các hộ gia đình theo đuổi việc mua nhà vào năm 2023, khả năng chi trả sẽ quan trọng hơn nhiều tiêu chí tìm kiếm khác và dự kiến ​​sẽ tiếp tục thúc đẩy người mua sắm tìm kiếm ở những nơi khác. Ngay trong năm 2021, nhu cầu giữa các thị trường, cụm từ chúng tôi sử dụng để mô tả ai đó đang mua nhà ở một nơi khác ngoài nơi họ hiện đang ở, chiếm phần lớn lượt xem trang dựa trên thành phố lớn của Hoa Kỳ. Điều này tăng lên từ xu hướng gần như ổn định thịnh hành trước đại dịch khi tính linh hoạt của nơi làm việc tăng vọt.

Vào năm 2022, mặc dù nhiều công nhân đang quay trở lại văn phòng, hoạt động mua sắm giữa các thị trường đã tăng lên một tầm cao mới , chiếm gần 61% lượt xem trang trong quý thứ ba. Nghiên cứu quý II của chúng tôi đưa ra lời giải thích rõ ràng cho xu hướng này, đặc biệt là đối với những người mua sắm ở Đông Bắc và Tây. Hơn 7 trong số 10 người mua sắm trên nhiều thị trường từ các khu vực này đang tìm nhà ở những khu vực rẻ hơn 10% hoặc hơn so với vị trí hiện tại của họ. Chuyển chỗ ở có thể không phải là một lựa chọn cho tất cả những người mua nhà, nhưng đối với những người linh hoạt, năm 2023 có thể là thời điểm để khám phá.

• Lợi ích giữa các thị trường Khu vực giá cả phải chăng làm cân bằng giá nhà trên toàn quốc

Công việc từ xa và chi phí tăng cao được kỳ vọng sẽ duy trì hoạt động tìm kiếm nhà có khả năng chi trả hợp lý, thúc đẩy tăng trưởng giá nhà ở các thị trường nhỏ hơn, giá cả phải chăng và kìm hãm tốc độ tăng giá nhà ở một số thị trường nhất tàu điện ngầm đắt tiền. Điều này sẽ làm giảm phí bảo hiểm giá nhà ở một số khu vực có chi phí cao nhất và tăng giá nhà ở các thị trường có chi phí thấp hơn, làm giảm sự khác biệt giữa chúng sau vài năm di chuyển theo hướng ngược lại.  Xu hướng này sẽ đặc biệt rõ rệt nếu các công ty mở rộng hoạt động ở các thị trường nhỏ hơn dẫn đến mức lương địa phương cao hơn có thể hỗ trợ giá nhà cao hơn.

Thị trường chặt chẽ nhất ở cấp độ đầu vào, nhưng bất động sản hạng sang có giá cao hơn mức giá. Đi sâu vào dữ liệu về các ngôi nhà ở các mức giá khác nhau cho thấy rằng mặc dù ở mức trung bình, giá của các bất động sản được niêm yết vượt quá giá của những ngôi nhà mà người mua sắm đang xem với số tiền cao kỷ lục, đây không phải là trường hợp duy nhất cho năm 2022.

So sánh số lượt xem mà một ngôi nhà niêm yết nhận được là một chỉ số cho biết lượng cầu vượt quá cung và theo thước đo này, năm 2022 đã tụt hậu so với năm 2020 và 2021 trong khi vẫn tốt hơn nhiều so với năm 2018 và 2019 trên hầu hết các phổ giá nhà. Điều thú vị nhất là bất kể năm nào, mức giá 20.000 đô la để xem lượt xem lớn nhất trên mỗi bất động sản được liệt kê so với các mức giá khác chỉ dưới 200.000 đô la: 170.000 đến 190.000 đô la, nhưng những ngôi nhà rao bán ở mức giá này hiếm hơn so với trước đây sẽ chỉ chiếm hơn 2% tổng số ngôi nhà được niêm yết vào tháng 10 năm 2022 so với hơn 4% vào tháng 10 năm 2019. Mặt khác, lượt xem trên mỗi bất động sản đối với danh sách triệu đô la, có giá từ 1,1 triệu đô la trở lên, thường có mức độ tương tác thấp hơn. Tuy nhiên,

• Khám phá tất cả các tùy chọn để nhận được mức giá tốt nhất và hiểu ý nghĩa của nó đối với bạn

Với lãi suất thế chấp và giá nhà đều cao, việc khám phá các tùy chọn để tìm được mức giá tốt nhất sẽ rất quan trọng đối với người mua nhà vào năm 2023. Dữ liệu cho thấy rằng với ngân sách bị đẩy đến giới hạn, ngày càng nhiều người mua nhà đang tìm kiếm các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, vốn vẫn mang lại khoản tiết kiệm trả trước tương đối lớn hơn do khoảng cách hoặc chênh lệch giữa thế chấp có lãi suất cố định 30 năm (FRM) điển hình và thế chấp có lãi suất điều chỉnh 5/1 điển hình. Mức chênh lệch vượt quá 1% vào cuối tháng 3 lần đầu tiên kể từ năm 2017 và nó đã đạt mức trung bình 1,15% kể từ đó loại bỏ ARM thay vì FRM để tài trợ 80% giá niêm yết nhà thông thường hiện nay giúp tiết kiệm gần 225 đô la mỗi tháng hoặc gần 13.400 đô la trong 5 năm đầu tiên.

Nói cách khác, tỷ lệ ARM ngày nay gần tương đương với tỷ lệ cố định đầu tháng 9 và giúp giảm đáng kể chi phí mua nhà. Kiểm tra điều này bằng cách sử dụng tỷ giá ngày hôm nay và giá nhà trong máy tính thế chấp Realtor.com. Tuy nhiên, người mua hàng nên chắc chắn hiểu các điều khoản trước khi chọn một trong những khoản thế chấp này. Để đưa ra quyết định, hãy xem xét ưu và nhược điểm của ARM. Không chỉ xem xét khoản thanh toán hàng tháng ban đầu mà còn xem xét các điều khoản giải thích mức giới hạn của bạn như thế nào và khoản thanh toán hàng tháng tối đa là bao nhiêu. Bạn sẽ không tìm thấy các điều khoản này trong máy tính trực tuyến vì chúng thay đổi tùy theo khoản vay, nhưng chúng rất quan trọng để xem xét khoản thanh toán sẽ phù hợp với bạn như thế nào trong suốt thời hạn của khoản vay. Người cho vay bắt buộc phải tiết lộ thông tin này và những người mua sắm đang nghĩ đến việc vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh nên so sánh các khoản này khi mua sắm.

Lưu ý:

• Chính trị & Thương mại toàn cầu Vài năm qua đã đưa ra một số lời nhắc nhở rõ ràng về việc các sự kiện bất ngờ có thể đảo ngược các dự đoán về những gì phía trước như thế nào. Cuộc xâm lược Ukraine của Nga đã phơi bày những vết nứt trong hệ thống địa chính trị và làm tăng nguy cơ bất ổn thêm. Chiến tranh đã gây ra đau khổ và mất mát không thể tin được cùng với sự phá hủy vốn vật chất và sự gián đoạn mới của chuỗi cung ứng toàn cầu, góp phần vào lạm phát trong thời gian tới thông qua chi phí năng lượng. Ngoài ra, tác động kết hợp của việc đóng cửa do đại dịch và xung đột có thể khiến các doanh nghiệp đánh giá lại chi phí và lợi ích của mạng lưới cung ứng quốc tế.

• Lãi suất thế chấp Lãi suất thế chấp là người bạn đồng hành của người mua nhà vào năm 2020 và 2021, giúp giảm thiểu tình trạng giá nhà tăng cao bằng cách giữ các khoản thanh toán hàng tháng ở mức thấp. Vào năm 2022, những người mua nhà đã trải qua điều ngược lại. Mọi đợt tăng giá nhà đều diễn ra mạnh mẽ hơn khi chi phí vay mượn cũng tăng lên. Nhìn về phía trước, kỳ vọng của chúng tôi là lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao vào năm 2023 khi tăng trưởng kinh tế chậm lại, nhưng không chững lại và lạm phát bắt đầu giảm, nhưng vẫn cao hơn mục tiêu. Nhìn chung, người tiêu dùng có quan điểm tương tự, và đây là yếu tố đưa vào dự báo của chúng tôi về hoạt động bán nhà tiếp tục chậm lại. Tuy nhiên, tỷ lệ thế chấp là một yếu tố chính trong tính toán khả năng chi trả nhà ở và tỷ lệ thấp hơn dự kiến ​​là một yếu tố rủi ro tích cực.

(Nguồn: Realtor.com)