Chuyện người Việt đi mua nhà ở Mỹ

Nước Mỹ là nơi có trùng trùng những bộ luật, việc mua một ngôi nhà liên quan tới rất nhiều vấn đề. Ngay cả những người rành rẽ nhất cũng có thể… lơ mơ trong nhiều khoản.

Thêm nữa, luật ở Mỹ đã phức tạp, nó còn thay đổi rất nhiều theo tình hình mỗi bang, mỗi khu vực. Vì vậy, đây là câu chuyện ở riêng Texas – nơi tôi ở, cùng một vài kinh nghiệm mà mình ghi nhận trong quá trình “tìm kiếm” căn nhà cho chính mình. Hiện nay ở Việt Nam, người Việt cũng có thể mua nhà “online” tại Mỹ qua các công ty tư vấn và luật sư. Tuy nhiên, dù khác biệt, nhưng các bạn cũng có thể hình dung phương cách mua nhà chung ở Mỹ, trên tổng thể cũng là như vậy.

Ba phương thức mua nhà

• Trả dứt toàn bộ căn nhà một lần. Đây là cách các công ty bán nhà thích nhất và mình cũng rất khỏe. Tuy nhiên, nó còn liên quan đến vấn đề nguồn gốc dòng tiền, nhân thân chủ sở hữu… Có nhiều dự luật liên quan tới vấn đề chứng minh này, mình tạm không lạm bàn ở đây.
• Mua nhà trả góp bằng tín dụng của chính mình. Thường bạn phải xây dựng mức tín dụng này trong khoảng 2 năm, có thể hơn, để đủ tự mình đứng ra mua nhà.
• Mua nhà trả góp bằng cách nhờ người cùng đứng tên (co-sign).

Nói thêm, mọi khoản chi dụng của người Mỹ đều gắn liền với tín dụng. Muốn mua mọi thứ trả góp mình phải có tín dụng. Muốn xây dựng điểm tín dụng thời gian đầu, không gì tốt hơn mua một chiếc xe hơi trả góp. Hằng tháng, nếu bạn thanh toán cho ngân hàng đầy đủ, đúng hạn, điểm tín dụng của bạn sẽ được bồi đắp dần. Tuy nhiên, muốn mua một chiếc xe hơi trả góp, bạn… phải có tín dụng, đó là điều cắc cớ, khó khăn với không ít người. Cách thường làm đó là nhờ một người thân, có điểm tín dụng tốt, chịu đứng tên chung với mình để mua chiếc xe ấy.

Thực sự, việc nhờ vả này không hề dễ, nếu không phải là người thật thân. Vì chỉ cần bạn… lơ đãng quên trả, điểm tín dụng của họ cũng bị lôi xuống theo, họ cũng phải tiết lộ thu nhập với ngân hàng, cùng nhiều hệ lụy khác. Mà người ở Mỹ lâu năm, mọi rắc rối kiểu này họ luôn có xu hướng… né xa. Thôi thì chỉ còn nước xoay sở đủ mọi cách để tìm một người có thể nhờ cậy!

Nếu điểm tín dụng cũng như thu nhập của người chịu giúp đỡ càng cao, bạn càng ít phải trả khoản tiền ban đầu và lãi suất hằng tháng càng thấp. Vì vậy, để kiếm được một người thân, chịu đứng tên mua nhà giúp mình bằng cách trả góp, còn khó hơn nhiều nhờ một người đứng tên mua xe hơi. Bạn phải tìm được một nhân vật: Đã trả dứt mọi khoản nợ nhà, xe của họ; có thu nhập ổn, để lãi suất phải vay không quá cao…

Người Mỹ hay đổi nhà, vì sao?

Có một điểm khác biệt giữa Mỹ và VN, đó là bên cạnh việc trả tiền mua nhà, bạn phải đóng một khoản định kỳ hằng năm là thuế nhà. Mức thuế này ở Texas giao động từ hơn 2% đến hơn 3% giá trị ngôi nhà/năm. Ở những khu càng cũ, hệ thống đường sá, trường học đã ổn định, mức thuế càng thấp.

Ngược lại ở những khu mới, bạn phải đóng nhiều hơn, để góp phần xây dựng cơ sở hạ tầng, an ninh nơi bạn đang ở. Tuy nhiên, thường thì ở các khu cũ, mức độ an ninh, điểm trường học của đám trẻ không cao bằng các khu mới. Và ở các khu cũ, bạn cũng phải đóng tiền bảo hiểm nhà hằng năm cao hơn. Vì vậy, người Mỹ có xu hướng đổi nhà liên tục đến các khu mới. Đã có con số thống kê, trung bình một người Mỹ từ trẻ đến già đổi nhà trên 10 lần.

Khi đã thu xếp đủ khả năng để mua một căn nhà, bạn bắt đầu bước vô sự chọn lựa.
Ở Mỹ, có mấy cấp độ nhà cơ bản như sau, với giá từ cao xuống thấp:

• Nhà đơn lập, hay biệt thự (Single house): Gồm một ngôi nhà và vườn cỏ, cây cối bao quanh, không chung vách với nhà khác. Diện tích khoảng trên 200 mét vuông nền sử dụng trở lên. Ở Mỹ thường họ chỉ tính nền nhà, diện tích sử dụng trong nhà chứ không tính sân vườn xung quanh, vì mỗi ngôi nhà có thể không có hàng rào, biên giới…
• Nhà liên kế (Condo): Gồm một cụm các căn nhà chung vách, nhưng vẫn có vườn cỏ, cây cối riêng cho từng căn.
• Nhà chúng cư (Apartment): Chung vách và chung khuôn viên cả khu.
• Nhà di động (Mobile house): Bạn thuê một khoảng đất, trả tiền định kỳ. Sau đó thuê một căn nhà di động, có xe kéo tới đặt lên khoảng đất đó. Sau đó kết nối điện, nước, ga… với cả khu vực để ở. Hết hạn thuê người ta có thể đến kéo căn nhà đi.

Hấu hết người nhập cư khi đến Mỹ, ở các đô thị chật chội, sẽ sở hữu căn nhà của mình theo cấp độ từ thấp lên cao. Riêng tại Texas, giá nhà khá rẻ so với toàn quốc – có thể chỉ bằng 1/4 – 1/5 một căn nhà cùng dạng tại California, nên một căn chúng cư có thể chỉ vài chục ngàn đô, cùng mức thuế thấp.

Việc mua một căn Single house là khá bình thường. Tuy nhiên, để tránh việc mỗi cá nhân đầu cơ, sở hữu nhiều căn nhà, khi mua từ căn thứ hai trở lên bạn sẽ chịu nhiều chi phí hơn căn ban đầu…

Ở những khu vực cũ, người nhập cư, người nghèo đông đúc, tình hình an ninh không thực sự tốt, giá một căn Single house có thể giao động từ 120.000 – 150.000 USD + thuế đất khoảng 2%/năm. Thường ở mấy khu này nhà cửa phải gia cố song sắt, đường sá khá xấu, điểm trường học thấp. Tình hình càng cải thiện khi giá nhà càng cao.

Khi lên đến mức giá nhà từ 250.000 – 300.000 USD + thuế khoảng 3%/năm, bạn sẽ ở khu vực khá… chuẩn Mỹ, mỗi căn nhà có diện tích nền xây dựng trên 220 mét vuông, với 3-4 phòng ngủ, garage, phòng vệ sinh, phòng sinh hoạt, phòng khách rộng rãi.

Mọi chỉ số an ninh, trường học… đều tốt, trong khu nhà có đầy đủ các hạ tầng như công viên, hồ bơi, khu giải trí, sinh hoạt cộng đồng và rừng cây, hồ nước… Lên đến mức giá 500 ngàn trở lên, nhà bạn có thể quay lưng ra hồ, với diện tích sử dụng mênh mông, trong nhà có đầy đủ các phòng giải trí, tập thể thao, rạp phim mini…

Với một căn nhà ở mức trung bình, từ 150.000 – 300.000 USD, bạn có thể trả trước 50.000 USD, phần còn lại trả góp trong vòng 30 năm, lãi suất vay ngân hàng giao động từ 4-8%/năm, tùy mức tín dụng.

Thêm thuế cùng mọi khoản khác, tính ra mỗi tháng bạn phải trả khoảng 1 ngàn 7 đến 2 ngàn đô cho căn nhà. Khi nào gom đủ tiền, bạn có quyền trả hết ngay, không bị phạt. Nếu đi làm ở mức độ… công nhân, người làm công, bạn vẫn có thể an tâm trả đủ.

Trong trường hợp bạn lâm vào cảnh túng quẫn, hoàn toàn không còn khả năng chi trả, các ngân hàng sẽ cho bạn một khoảng thời gian “ân hạn” khoảng 12 tháng (tùy hợp đồng). Nếu vẫn không thể trả, bạn sẽ bị tịch biên căn nhà theo thủ tục phá sản.

Điểm tín dụng quay về mức 0. Điều này đã từng xảy ra với nhiều người, trong thời điểm khủng hoảng nhà đất tại Mỹ, năm 2008. Khi các ngân hàng cho vay… thả cửa, không kiểm tra kỹ các hồ sơ mua nhà. Hiện luật nhà đất ở Mỹ đã siết chặt hơn sau đợt khủng hoảng ấy.

Người Mỹ thích thuê nhà, người Việt thích mua nhà; đó là lý do vì sao những năm gần đây, số lượng người Việt Nam (dù đang sống ở Việt Nam) sở hữu nhà ở hoặc cổ phần Ký túc xá Sinh viên tại Mỹ tăng kỷ lục, với mức lợi nhuận hàng năm lên đến 15%/năm bằng USD, giúp tiết kiệm và bảo vệ tài sản.

Nguyễn Danh Lam – APG biên soạn.