BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ MỸ TRONG THÁNG 02/2023.

Báo cáo thị trường nhà Mỹ tháng 02/2023

• Số lượng nhà bán đã tăng 67,8% so với năm trước.
• Số lượng nhà rao bán, bao gồm nhà đang giao dịch tăng 13,3% so với năm trước.
• Trong năm nay, số lượng người bán nhà giảm, với số lượng nhà rao bán ít hơn 15,9% so với năm trước.
• Giá bình quân nhà bán tăng 7,8% hàng năm trong tháng 2, thấp hơn tăng trưởng của tháng 01.
• Thời gian bình quân rao bán nhà là 67 ngày, dài hơn 23 ngày so với năm trước, nhưng ngắn hơn so với trước đại dịch.

Theo dữ liệu tháng 02 của Realtor, số lượng nhà đang rao bán vẫn tiếp tục tăng, làm tăng số ngày bình quân của một nhà rao bán trên thị trường bởi vì người mua đang đối mặt về khó khăn thanh toán.

Một vài đô thị lớn có số lượng nhà rao bán tăng cao hơn thời điểm trước đại dịch. Hoạt động bán nhà tiếp tục giảm với số lượng nhà rao bán mới thấp hơn so với năm trước, mặc dù có tăng trưởng trong tháng 01.

Thời gian bình quân rao bán nhà tiếp tục kéo dài so với năm trước, nhưng vẫn ngắn hơn so với trước đại dịch trong hầu như ở mọi thị trường, ngoài trừ thị trường phía Tây. Giá nhà vẫn tăng trưởng tích cực nhưng có điều chỉnh giảm bởi vì người bán đang điều chỉnh giá bán. 

Giá bán nhà bình quân tăng trưởng tích cực, tuy nhiên giá bán nhà có xu hướng giảm bởi vì người bán điều chỉnh lại kỳ vọng khi bán. Có nhiều dấu hiệu thể hiện giá bán bình quân sẽ ổn định bởi vì số lượng nhà giảm giá bán nhà đang giảm so với số lượng nhà đang rao bán hiện tại.

Thành phố Las Vegas và Austin có số lượng nhà rao bán cao so với những năm trước đại dịch.

Số lượng rao bán nhà bán trong tháng 02 tăng hơn 67,8% so với cùng kỳ năm 2022. Điều này có nghĩa là có hơn 234.000 căn nhà rao bán so với cùng tháng của năm 2022 . Trong khi số lượng nhà rao bán gia tăng này bằng 47,4% thấp hơn thời điểm trước đại dịch từ 2017 đến 2019 so với cả nước Mỹ.

Tổng số lượng nhà rao bán, bao gồm nhà đang giao dịch vẫn chưa hoàn thành thủ tục mua bán nhà, tăng 13,3% so với năm trước. Tăng trưởng 12,3% so với tháng trước bởi vì nhiều nhà rao bán tốn nhiều thời gian để bán hơn trên thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng trưởng tổng số lượng nhà bán vẫn thấp hơn tổng số lượng nhà đang rao bán thị trường, bởi vì số lượng nhà đang giao dịch ngày càng ít so với năm trước.

Số lượng nhà đang giao dịch (đang tiến hành hợp đồng mua bán) giảm xuống 24,7% so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn thấp so với tháng 01 là 32,1% giảm, thể hiện tình trạng thị trường nhà cửa đang dần ổn định tại mức độ hoạt động bán nhà tương đối thấp.

Thực tế, theo dữ liệu về số lượng nhà bán chờ xử lý cũng cho thấy tiềm năng ổn định tương tự.

Tuy nhiên, vẫn có thể thay đổi nếu như xu hướng lạm phát và lãi suất thế chấp thay đổi trong những tháng tới. Mặc dù lãi suất thế chấp giảm từ tháng 10 và tháng 11 năm 2022, nhưng lãi suất và giá nhà cao hơn so với tháng 2 năm trước đã làm tăng chi phí tài chính hàng tháng cho 80% căn nhà thông thường lên khoảng $630 (+45,1%) so với một năm trước. Con số này vượt xa mức tăng giá thuê gần đây (+2,9%) và lạm phát (+6,4%).

Trong tháng 2, số lượng nhà mới đăng bán giảm 15,9% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tỷ lệ giảm cao hơn so với mức giảm 10,4% của tháng trước nhưng đây là sự cải thiện so với mức giảm trong tháng 11 và tháng 12.

Tuy nhiên, số nhà rao bán mới vẫn thấp hơn 27,0% so với mức trước đại dịch 2017 đến 2019. Vào tháng 1, tâm lý bán nhà được cải thiện do kỳ vọng về giá được điều chỉnh, tuy nhiên, kỳ vọng vẫn thấp hơn nhiều so với mức của năm trước. Theo khảo sát của Fannie Mae’s Chỉ số tâm lý mua nhà (HPSI), tỷ lệ ròng của những người trả lời khảo sát nói rằng bây giờ là thời điểm tốt để bán tăng 11% so với tháng trước nhưng lại giảm 27% so với năm trước.

Số lượng nhà rao bán tại 50 khu đô thị lớn nhất Mỹ đã tăng 86% so với năm trước. Đây là nhiều hơn mức trung bình của cả nước. Tuy nhiên, lượng nhà rao bán hiện tại trên thị trường của toàn bộ khu vực đô thị này vẫn thấp hơn 40,9% so với mức trước đại dịch.

Thị trường khu vực phía Nam có số lượng nhà bán tăng trưởng mạnh nhất, tăng 141,4% so với tháng 2. Tuy nhiên, số nhà rao bán hiện tại ở miền Nam vẫn thấp hơn 35,5% so với mức trước đại dịch. 

Thị trường khu vực phía Tây có mức tăng trưởng cao thứ hai, với mức tăng 82,9% so với năm trước. Lượng nhà đang rao bán hiện tại trên thị trường khu vực phía Tây chỉ thấp hơn 26,8% so với mức trước đại dịch. Còn thị trường của khu vực Trung Tây và Đông Bắc có mức tăng trưởng chậm hơn, với mức tăng lần lượt là 36,0% và 20,3% so với tháng 2 vừa qua. Số lượng nhà rao bán hiện tại của thị trường phía Trung Tây và Đông Bắc  vẫn thấp hơn 51,5% và 59,0% so với mức trước đại dịch.

Trong tháng 2, không có thị trường khu vực nào có ​​sự gia tăng hoạt động bán nhà. Hoạt động bán nhà giảm ít nhất là thị trường khu vực phía Nam.Thị trường phía Nam có ​hoạt động bán giảm ít nhất, với những ngôi nhà mới niêm yết giảm 7,0% so với năm trước, trong khi giảm 31,4% ở miền Tây, 17,7% ở Trung Tây và 17,0% ở Đông Bắc. Ở tất cả các khu vực, những ngôi nhà mới được niêm yết vẫn ở dưới mức điển hình được thấy trong năm 2017 đến 2019.

Số nhà rao bán trên thị trường tăng lên ở 49 trên 50 khu siêu đô thị lớn nhất Mỹ so với năm trước. Các thành phố lớn có mức tăng tổng số lượng nhà rao bán nhiều nhất bao gồm Austin (+335,1%), Raleigh (+329,8%) và Nashville (+299,7%). Thành phố lớn duy nhất có tổng số lượng nhà rao bán giảm so với cùng kỳ năm trước là Hartford (-8,8%). Tuy nhiên, mặc dù tổng số lượng nhà rao bán tăng cao so với năm trước, nhưng hầu hết các thành phố lớn vẫn có tổng lượng nhà rao bán ở mức thấp hơn so với những năm trước đại dịch. Trên thực tế, chỉ có Las Vegas (+9,4%), Austin (+2,6%) và San Antonio (+0,6%) có tổng lượng nhà rao bán trong tháng 2 cao hơn so với mức thông thường từ năm 2017 đến 2019.

Trong tháng 2, chỉ có 6 thành phố lớn chứng kiến ​​số lượng nhà mới rao bán tăng so với năm trước. Raleigh (+14,8%), Dallas (+10,3%) và San Antonio (+10,2%) có mức tăng trưởng hàng năm lớn nhất về số lượng nhà mới rao bán. Các thị trường báo cáo sự sụt giảm lớn hàng năm về số lượng nhà rao bán mới được dẫn đầu bởi các thành phố lớn phía tây như San Jose (-43,3%), San Francisco (-39,4%) và Seattle (-36,8%).

Los Angeles và Las Vegas chứng kiến ​​tốc độ bán nhà chậm nhất so với thời kỳ trước đại dịch

Tại 50 khu vực đô thị lớn nhất ở Mỹ, một căn nhà bình thường mất trung bình 56 ngày để bán trên thị trường, nhiều hơn 19 ngày so với tháng 2 năm 2022. Xu hướng này diễn ra ở tất cả các khu vực, trong đó các thành phố lớn ở phía Tây có mức tăng cao nhất (+26 ngày), tiếp theo là phía Nam (+23 ngày), Trung Tây (+15 ngày) và Đông Bắc (+8 ngày). Những căn nhà ở các thành phố lớn ở phía Tây cũng có thời gian bán trên thị trường nhiều hơn 10 ngày so với thời điểm trước đại dịch, nhưng ở tất cả các khu vực khác, những căn nhà vẫn bán nhanh hơn.

Trong số 50 đô thị lớn nhất, 47 đô thị có thời gian rao bán trên thị trường tăng so với năm trước, tăng nhiều nhất ở Austin (+52 ngày), Raleigh (+51 ngày), Denver và Las Vegas (+42 ngày mỗi nơi). Chỉ có Hartford có thời gian giảm xuống 2 ngày. Trong khi đó, Cincinnati và Buffalo không có gì thay đổi so với năm trước. Las Vegas (+17 ngày), Los Angeles (+15 ngày), Phoenix và Seattle (+11 ngày mỗi nơi) có mức tăng lớn nhất về thời gian rao bán trên thị trường so với tốc độ trung bình từ năm 2017 đến năm 2019.

Giá niêm yết tăng tiếp tục giảm trong tháng 2

Giá rao bán bình quân toàn quốc đã tăng lên 415.000 đô la trong tháng 02, tăng từ 406.000 đô la trong tháng 01, đã giảm từ mức cao kỷ lục 449.000 đô la vào tháng 6 (-7,6%), thể hiện tốc độ tăng trưởng hàng năm là 7,8%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng 9,7% của tháng 01. Trong khi tốc độ tăng trưởng trong tháng 12 và tháng 1 dường như đã ổn định ở mức 9,7%, thì tháng 2 đánh dấu sự tiếp tục của tốc độ giá giảm tăng.

Tỷ lệ nhà bán giảm giá đã tăng từ 5,4% trong  tháng 2 năm trước lên 13% trong năm nay. Tỷ lệ giảm giá này đã giảm thấp hơn trước đại dịch năm 2017 đến 2019. Thời gian qua, chúng ta đã thấy việc giảm giá đóng vai trò là một chỉ số hàng đầu cho sự tăng trưởng giá bán nhà bình quân. Mặc dù một tháng không tạo nên xu hướng, nhưng điều này có thể báo hiệu một bước đệm cho sự tăng trưởng giá.

Tại các khu vực đô thị lớn nhất trong cả nước, giá bán bình quân hàng năm của các căn nhà đang rao bán tăng 6,4%. Các thành phố lớn phía Trung Tây có tốc độ tăng giá nhà đang rao bán cao nhất, với mức tăng trung bình 11,9% trong năm trước. Giá ở Milwaukee (+48,8%), Memphis (+42,7%) và Bãi biển Virginia (+16,3%) có mức tăng cao nhất trong số các thành phố lớn. 

Trong số 50 thị trường lớn nhất, có 8 thị trường đã có ​​giá rao bán nhà bình quân giảm. Mức giảm giá lớn nhất được ghi nhận ở Austin (-8,0% so với cùng kỳ năm trước), New Orleans (-7,0%) và Pittsburgh (-6,9%). Ở mỗi thị trường này, giá bình quân trên mỗi mét vuông cũng giảm hàng năm, báo hiệu rằng giá giảm ở những thị trường này do người bán bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng đối với các điều kiện thị trường nhà.

Các thành phố lớn phía Nam có tỷ lệ nhà giảm giá tăng nhiều nhất (+10,3%%), tiếp theo là các thành phố lớn phía Tây (+8,6%). Austin (+21,2%), Phoenix (+19,2%) và Las Vegas (+15,1%) có tỷ lệ nhà giảm giá tăng nhiều nhất so với năm trước.

(Nguồn: Realtor.com)