40 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CÓ GIÁ NHÀ GIẢM TỪ 15% ĐẾN 20% NẾU SUY THOÁI XẢY RA

40 thị trường nhà ở “được định giá quá cao” này có thể thấy giá nhà giảm từ 15% đến 20% nếu suy thoái xảy ra.

Bong bóng nhà đất đòi hỏi cả sự ồ ạt của các nhà đầu cơ tham gia vào thị trường và giá nhà đã được “định giá quá cao”. Không giống như bong bóng nhà đất nổ ra vào năm 2008, đại dịch bùng nổ nhà ở không được củng cố bởi một đợt đầu cơ điên cuồng, nhà kinh tế trưởng Mark Zandi của Moody’s Analytics cho biết. Mặc dù chắc chắn việc giá nhà đã tăng lên trong thời kỳ đại dịch, nhưng chúng ta không thấy sự xuất hiện của bong bóng.

Dù Zandi sẽ không gọi đây là đợt bùng nổ mới nhất – thứ đã khiến giá nhà ở Mỹ tăng 37% trong 2 năm qua – là bong bóng, nhưng nghiên cứu của ông cho thấy rằng chúng ta một lần nữa đang ở giữa một thị trường nhà ở “được định giá quá cao” trong lịch sử.

Giá nhà trên toàn quốc đang được “định giá cao hơn” 24,7%

Tuần trước, Moody’s Analytics đã cấp cho Fortune quyền truy cập độc quyền vào phân tích độc quyền cập nhật về thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Công ty nhằm mục đích tìm hiểu xem liệu các yếu tố cơ bản, bao gồm mức thu nhập địa phương, có thể hỗ trợ giá nhà tại địa phương hay không. Tính đến hết quý đầu tiên của năm 2022, giá nhà trên toàn quốc đang được “định giá cao hơn” 24,7%. Con số này tăng so với quý 4 năm ngoái, khi Moody’s Analytics xác định giá nhà trên toàn quốc bị “định giá cao” 20,9%.

Điều đó không có nghĩa là Moody’s Analytics cho rằng giá nhà ở Mỹ sắp giảm 24%. Thay vào đó, ý nghĩa của việc giá nhà, về mặt lịch sử mà nói, có giá rất cao so với thu nhập hộ gia đình. Zandi nói rằng bây giờ chúng ta đã đạt đến mức này, sẽ khiến tăng trưởng giá nhà khó có thể đẩy lên. Thật vậy, Zandi dự đoán tốc độ tăng giá nhà hàng năm sẽ không đổi về 0% vào thời điểm này vào năm sau.

Nhưng không phải thị trường nhà ở khu vực nào cũng may mắn như vậy. Mặc dù Zandi không dự đoán sự sụt giảm giá nhà trên toàn quốc, nhưng ông ước tính thị trường nhà ở được định giá cao hơn đáng kể, những nơi như Boise và Charlotte, có thể chứng kiến ​​mức giảm giá nhà từ 5% đến 10% trong 12 tháng tới. Nếu suy thoái thực sự xảy ra thì giá nhà trên toàn quốc có thể giảm khoảng 5%. Trong khi đó, nếu một cuộc suy thoái xảy ra, những thị trường nhà ở được định giá cao đáng kể sẽ có khả năng chứng kiến ​​giá nhà giảm từ 15% đến 20%.

Gần như toàn bộ đất nước có giá nhà cao hơn.

Trong số 413 thị trường nhà ở trong khu vực được Moody’s Analytics đo lường, 96% là “được định giá quá cao”. Nói một cách đơn giản: gần như toàn bộ đất nước có giá nhà cao hơn.

Trong số các thị trường được Moody’s Analytics phân tích, có 183 thị trường được “định giá cao” hơn 25%. Con số này tăng từ 150 thị trường nhà ở trong khu vực mà nó cho là “định giá cao” hơn 25% trong quý 4 năm 2021. Các thị trường “định giá cao” nhất tập trung ở các thành phố đang phát triển nhanh ở Mountain West và Sunbelt, bao gồm cả Boise (“định giá quá cao” 72%) và Charlotte (“định giá quá cao” 66%).

Trong số những thị trường nhà đất được “định giá quá cao”, thị trường nào thực sự có khả năng chứng kiến ​​giá nhà giảm? Theo thứ tự, Zandi chỉ ra các thị trường nhà ở trong khu vực này: Boise; Colorado Springs, Colo; Las Vegas; Coeur d’Alene, Idaho; Tampa; Atlanta; Pháo đài Collins, Colo; Sherman, Texas; Jacksonville; Thác Idaho, Idaho; Lakeland, Fla .; Greeley, Colo .; Longview, Rửa; Charleston, SC; Albany, NY; Denver; Clarksville, Tenn .; Greensboro, NC; và Charlotte.

Chúng tôi đã chứng kiến ​​sự thay đổi của thị trường nhà ở Hoa Kỳ. Khi dữ liệu xuất hiện trong tháng 5 và tháng 6, rõ ràng là sự bùng nổ nhà ở của đại dịch cuối cùng đã kết thúc. Doanh số bán nhà mới, bán nhà hiện tại và các đơn thế chấp đang giảm mạnh. Điều đó buộc một số người bán phải làm điều mà ba tháng trước nghe có vẻ vô lý: Họ đang giảm giá. Tuần trước, 6,44% danh sách nhà trên Zillow giảm giá – mức giảm giá hàng tuần cao nhất trong hơn 5 năm.

Trong vài tháng tới, các nhà kinh tế học nhà đất nói với Fortune rằng chúng ta có thể dự báo sẽ tiếp tục chậm lại. Zandi đã gọi sự chậm lại này là một “sự điều chỉnh nhà ở”. Doanh số bán nhà tiếp tục giảm mạnh khi ngày càng nhiều người mua nhà chùn bước trước giá nhà kỷ lục. Nhưng nó không chỉ vì giá nhà quá cao. Trong 6 tháng qua, lãi suất thế chấp cố định trung bình trong 30 năm đã tăng vọt từ 3,2% lên 5,85% do lạm phát. Điều đó khiến nhiều người đi vay, những người phải đáp ứng các tỷ lệ nợ trên thu nhập nghiêm ngặt của người cho vay, mất tư cách thế chấp.